Bouwkundig rapport nodig?

Hallo allemaal,

Een aantal maanden geleden had ik verteld over onze zoektocht naar een tweede huis in Frankrijk en over waar dan wel in Frankrijk. Ondertussen zijn we meerdere malen geweest en hebben nu zelfs een pand op het oog. Dat brengt me bij de volgende vraag: Een uitgebreid bouwkundig rapport of niet? In Nederland is een bouwkundig rapport verplicht, in Frankrijk dus niet en buiten het DDT is het aan de koper zelf om dit te doen of niet. Graag hoor ik van jullie ervaringen en tips hieromtrent. Omdat het een dure aangelegenheid is weet ik niet zeker of het de moeite waard is. Maar Peace of mind is ook wel wat voor te zeggen. Het is in de Morvan dus verzakkingen zijn minder een probleem. Muren en dak zien er goed uit maar het huis is wel 150 jaar oud. Het feit dat het in Frankrijk ongebruikelijk is zet me ook aan het denken of het dan wel nodig is.

Ik hoor graag jullie reacties.

Groet, Angelique.

_____________________________

☑️ Beste plaatser van dit bericht,

fijn dat je gebruik maakt van dit forum. Doe alsjeblieft mee met de discussie die volgt op je bericht! Reageer zelf op de reacties die anderen geven. Dat mag ook best een bedankje zijn.

_____________________________

Rubrieken,

Klik hieronder voor meer berichten in dezelfde rubriek.

20171122, Bouw, Woningen Algemeen

< Vorige bijdrage

Reactie van Oscar de Pater op 23 November 2017 op 8.59: Let vooral op de elektrische installatie, er zijn verscherpte normen in FR dus neem een ter zake kundige mee bij een inspectie.....

Reactie van Lucie Schagen op 23 November 2017 op 16.16: Spijt als haren op mijn hoofd, dat ik niet heb laten keuren, destijds!!! Altijd doen. In Nederland is het minder belangrijk, want de makelaar heeft veel hogere verantwoordelijkheden dan in Frankrijk.

Reactie van eric van keulen op 23 November 2017 op 18.04: Ik zit zoals Jardin ook in het vak, en preek niet voor eigen parochie, woon ook niet in de buurt. Mijn ervaring leert dat als je er zelf geen verstand van hebt, het zeer lonend is een bouwkundige in te schakelen. Afgezien van wat die constateert, kunt je eindeloos vragen stellen, dat kan zeer geruststellend zijn.

Reactie van Peter Bos Sotheby's Intl Realty op 24 November 2017 op 11.04: Hoi Angelique, als je zelf geen technisch inzicht heb is denk ik een bouwkundig rapport altijd nuttig. Mocht er niets aan de hand zijn, dan was t alleen voor de gemoedsrust. Mochten er zaken aan t licht komen die extra kosten met zich mee brengen waar je niet op gerekend had met je geboden koopprijs, dan kan je met t rapport in de hand naar de verkoper stappen en de prijs opnieuw onderhandelen. De wettelijk verplichte rapporten zijn mijns inziens niet altijd voldoende, de DPE's zijn niet altijd even betrouwbaar, ik heb kastelen in energie klasse B omdat de eigenaars alleen maar een paar vertrekken minimaal verwarmen waardoor t energieverbruik erg laag is! T termieten rapport laat alleen zichtbare mankementen zien, er mag niets gesloopt worden dus je weet niet wat er echter houten muurpanelen in oude huizen gebeurt. Wel is de vochtigheidsmeting een indicatie voor mogelijke verborgen problemen op dat vlak. De verplichte rapporten melden wel of er termieten of merule (een soort zwam die zelfs eiken balken compleet kan opvreten) in je dakconstructie zit maar niet of deze solide genoeg is gemaakt. Kortom, als je een leek op bouwkundig gebied bent is zo'n rapport altijd nuttig denk ik. Heb voor engelse klanten al paar maal met buildingsurveyors te maken gehad die zeer gedetailleerde bouwkundige rapporten maakten waarna in 1 geval de prijs van een oud pand met 50.000 euros omlaag is gebracht ten opzichte van de eerder overeengekomen prijs dus die klant had de kosten van de rapport ruim terugverdiend!

Reactie van Angelique op 27 November 2017 op 11.29: Dank jullie allen voor de reacties!

Reactie van Advies+Keuring Wilm Snellenberg op 28 November 2017 op 10.22

Bonjour Angelique,

Vorige week nog heb ik een inspectie uitgevoerd in de Morvan, een voormalig schoolgebouw (wel degelijk iets scheef staand want gelegen in de nabijheid van een voormalige marmerwinplaats) , ik ben bouwkundige en voer beroepsmatig inspecties uit.
Een bouwkundige inspectie in Frankrijk is in vrijwel niets te vergelijken met die in Nederland: materialen verschillen, constructies zijn anders, regelgeving is niet te vergelijken. En daarnaast speelt dat Nederlandse kopers doorgaans veel oudere gebouwen op het oog hebben. En het volume verschilt. Daarom adviseer ik mijn opdrachtgevers om, als het even kan, bij de inspectie aanwezig te zijn; het geeft me de gelegenheid om uit te leggen wat ik zie en meet, wat veel beter werkt dan vanaf papier, en kopers kunnen makkelijker hun vragen kwijt. Ook zijn ter plekke makkelijker de oorzaak, omvang, ernst en behandeling van een probleem te duiden.
Al met al duurt een inspectie tussen de 3 en 6 uren, maar langer komt ook voor.
Tenslotte, als onderdeel van mijn opdracht, analyseer ik de door verkoper aangeleverde DDT-rapporten. Geen overbodig iets, want maar al te vaak blijken rapporten niet te kloppen of veel te optimistisch, met name de rapporten van de SPANC.

Als je wilt kan ik je in contact brengen met mensen waarvoor ik al gekeurd heb, zodat je je ook op die manier een beeld kunt vormen.

Ik zal nog ingaan op een paar aspecten:

Als je het lijstje met de verplichte rapporten op een rijtje zet, zal je opvallen dat door de franse inspecteurs niet wordt gekeken naar constructie-aspecten, naar metselwerk, naar lekkages, naar vochtproblemen en in ongeveer de helft van de departementen ook niet zwammen.
het electrische installatie valt zeker niet onder de DPE.
het DPE is goed bedoeld maar vrijwel nietszeggend document. Het mag worden gebaseerd op facturen. Maar hoe energiezuinig is een woning die tot dan toe alleen in de zomer is bewoond?
met name SPANC-rapporten zijn vaak veel te optimistisch. Heel regelmatig komt een installatie voorbij die "onder voorbehoud" goedgekeurd is, waarbij dan wel wordt aangegeven dat de tank en vloeiveld nog moeten worden opgespoord. Hoe dat kan? De SPANC heeft alleen gekeken of er aanwijzingen zijn dat de installatie ernstige schade voor mens of milieu oplevert. IS dat niet het geval, dan volgt de voorlopige goedkeuring, in combinatie met de verplichting om binnen een jaar na verkoop e.e.a. alsnog in ode te maken. De verkoper leest het rapport als "de installatie is goedgekeurd", de koper denkt met zijn roze bril op graag dat het wel mee zal vallen. De ontnuchtering volgt later.

Kortom, in heel veel gevallen heeft een inspectie zin. En verdient zichzelf terug.

Wilm Snellenberg

Reactie van Nicole Posthumus Meyjes op 23 Januari 2020 op 11.00: Goedemiddag,
Ik ben Nicole en wil graag weten wat de kosten voor zo’n inspectie en bouwtechnisch rapport zijn, en of er bouwkundig ingenieurs die Nederlands/Franssprekend zijn en ij de buurt van Luzy, Autun en/of Bourbon Lancy wonen
Die eventueel in de week van 15-22 maart beschikbaar zijn om dan met ons mee te gaan kijken naar een huis waarin we geïnteresseerd zijn.
Dank

Reactie van Advies+Keuring Wilm Snellenberg op 24 Januari 2020 op 14.14: Beste Nicole,

Dank voor je vraag. Voor een opgave van de kosten van een inspectie zijn meerdere factoren van belang. We kijken o.a. naar de ligging (reisafstand), het volume, de staat waarin e.e.a. verkeert.

Het meest praktisch is om een link te geven van de makelaar die het object in de verkoop heeft, eventueel ook eigen foto's. Daarnaast is het behulpzaam om een korte omschrijving te geven van hetgeen je van plan bent, qua gebruik maar ook eventuele verbouwingen. Dan kunnen we ook kijken naar de mogelijkheden.

Of iemand in de week van 15-22 maart beschikbaar is, hang mede af van waar het object ligt.

Groet,

Wilm Snellenberg

Reactie van Advies+Keuring Wilm Snellenberg op 25 Januari 2020 op 16.59: Voor vragen en opmerkingen kun je me ook rechtstreeks mailen via info-at-buildingfrance-dot-com.

Wilm