Een huis kopen: mag een verkoper een bod weigeren? En heeft hij het recht om zijn koper te “kiezen”?

Met een bod voor de aankoop van onroerend goed middels een offre d'achat stelt u de verkoper op de hoogte van uw interesse in zijn onroerend goed dat te koop staat. Het bod kan tegen de weergegeven verkoopprijs zijn, maar veel vaker ook lager.

Om geldig te zijn, moet dit bod minimaal de volgende informatie bevatten: de aanduiding van het betrokken onroerend goed, de datum van de aanbieding, de door de koper voorgestelde prijs, de geldigheidsduur van het aanbod (tijdstip van aanvaarding van het voorstel), de financieringsvoorwaarden van de koper. Andere informatie kan worden toegevoegd, evenals zogenaamde opschortende voorwaarden die de uitvoering van de definitieve verkoop bepalen.

Over het algemeen is een bod één tot twee weken geldig. Een mondelinge overeenkomst tussen de twee partijen is mogelijk maar heeft geen juridische waarde.

Maar nu de vraag: mag de verkoper uw aanbod tot aankoop van onroerend goed weigeren?

Om deze vraag te beantwoorden maken is het als eerste belangrijk onderscheid te maken tussen een bod tegen de vraagprijs en het bod met een lagere prijs dan de gevraagde verkoopprijs.

Wanneer uw bod lager ligt dan de gevraagde verkoopprijs, is de verkoper uiteraard niet verplicht dit te aanvaarden, het staat hem vrij om wel of niet te accepteren. Daar staat tegenover: als het bod wel tegen de gevraagde prijs is, wordt het een heel ander verhaal. De verkoper móet in bepaalde situaties het bod accepteren. Er zijn echter subtiliteiten afhankelijk van de vraag of het bod rechtstreeks of via een tussenpersoon is gedaan.

Belangrijk te weten: indien u zich ertoe verbindt het onroerend goed te kopen door een bod te doen aan de verkoper, kunt u zich nog herroepen gedurende de herroepingstermijn. Die loopt tot tien dagen volgend op de ondertekening van het compromis.

Hoe zit het met een bod om tegen de prijs te kopen?

Als de verkoper een tussenpersoon (makelaar, notaris) heeft gemandateerd voor de verkoop van zijn woning, hoeft hij niet noodzakelijkerwijs in gesprek met de eerste de beste persoon die een bod doet om tegen de vraagprijs te kopen. In dit geval is de verkoper vrij er al dan niet op in te gaan.
Maar bij een bod door u als koper direct aan de verkoper is het weigeren van een bod tegen de vraagprijs onmogelijk, omdat in die situatie automatisch de aanvaarding van het bod in gang zet.
(In geval van weigering om het onroerend goed te verkopen aan de koper die een bod heeft gedaan tegen de vraagprijs, zonder nadere voorwaarden, loopt de verkoper het risico voor de rechter te worden gedaagd en een schadevergoeding te moeten betalen.)

Meerdere kopers:
Wanneer meerdere kopers een bod hebben gedaan tegen de vraagprijs, komt de koopovereenkomst tot stand met degene die als eerste het bod heeft gedaan. Deze eerste bieding heeft voorrang als deze een dag of langer voorafgaat aan de andere aanbiedingen. De verkoper moet het accepteren, zelfs als hij de voorkeur geeft aan het tweede profiel. Wanneer er meerdere aanbiedingen op dezelfde dag binnenkomen (gelijktijdige aanbiedingen), kan de verkoper vervolgens het bestand kiezen dat het beste bij hem past.

Aankoopaanbod geaccepteerd: geen weg terug voor de verkoper!

Voordat de verkoper het koopaanbod accepteert, beschikt hij over de in het aanbod aangegeven bedenktijd. Gedurende deze periode heeft hij de mogelijkheid – en volledige vrijheid – om ja te zeggen, het aanbod te weigeren of een tegenbod te doen.
Wanneer de verkoper het bod geaccepteerd en ondertekend heeft, wordt het verkoopproces automatisch gestart, hij kan zich niet meer terugtrekken. De volgende stap is de ondertekening van het compromis of promesse  de vente.  
Een positief antwoord van de koper op het offre d’achat houdt een verbintenis in en hij laatste moet de voorwaarden nauwgezet respecteren, anders kan hij vervolgd worden ingevolge artikel 1113 van het Burgerlijk Wetboek.

Verantwoordelijkheden van het makelaarskantoor en de verkoper

Kan bij annulering of intrekking van een bod het gemachtigde makelaarskantoor aansprakelijk worden gesteld? Nee, zijn rol als intermediair beperkt zich tot het zoeken naar een koper en de verkoper, hij blijft vrij om de koper te kiezen zoals hij dat nodig acht. Als een koper ervoor kiest een bod te annuleren, is het makelaarskantoor dus niet schuldig en is het dus niet in zijn verplichtingen tekortgeschoten.

Conclusie

Het is dus geen automatisme dat de verkoper uw bod moet accepteren  als het bod door een makelaar is aanvaard. Pas in het stadium van de medeondertekening van de verkoopovereenkomst door de verkoper, wordt het bod als perfect beschouwd. In dat geval kan de verkoper zijn beslissing niet meer terugdraaien.

Vertaling en samenvatting van een artikel van Karen Scharheg.