Transfert d'un permis de construire en wat er nog meer komt kijken bij het kopen van een huis in verbouw

Beste allen,

Binnenkort hebben we een afspraak voor het bezichtigen van een huis in Frankrijk. Het betreft een huis waar al begonnen is met het verbouwen van de schuur tot woonhuis, maar waar de werkzaamheden nog lang niet afgerond zijn. Alleen het voorbereidende sloopwerk is gedaan. Voor ons geen probleem, dat zouden we bij dat huis sowieso zijn gaan doen dus dat scheelt weer werk. En we kunnen de verdere opbouw geheel naar eigen wens doen, dus dat komt eigenlijk goed uit.

Grote probleem is de tijd. We financieren de aankoop met deels eigen vermogen en deels een tweede hypotheek op ons huidige huis. Dat is genoeg geld voor de aankoopprijs, de bijkomende kosten (ik reken op 20%) en een klein potje voor het leefbaar maken van een klein deel voor tijdens vakanties, maar bij lange na niet genoeg voor het grote werk. Dat willen we doen als we ons huidige huis verkocht hebben en gaan emigreren. Dat zal echter niet binnen 2 jaar zijn. Waarom dan toch nu al kopen? Omdat we het fijn vinden om het huis al een tijdje in bezit te hebben voor we beginnen, zodat we goed gevoel kunnen krijgen over wat we precies ermee willen. Bij ons huidige huis heb ik dingen verbouwd waarvan ik nu denk 'als ik er eerst een poosje gewoond had, had ik het heel anders gedaan'. Ook kunnen de kinderen tijdens vakanties alvast een beetje wennen en is de overstap niet ineens heel groot en kunnen we bijvoorbeeld al fruitbomen planten etc. en nog een aantal redenen. Maar veel vergunningen zullen over 2 jaar verlopen zijn, als ik het goed begrepen heb.

Dus wil ik even checken of ik alles goed begrepen heb en welke vragen ik moet stellen aan de makelaar, aan de burgemeester en wat belangrijke toevoegingen zijn aan het eventuele koopcontract.

-Mijn grootste vraag is over het vervallen van het permis de construire als de bouw meer dan een jaar stil ligt. Hoe wordt dit getoetst? Wat zijn de criteria? Voldoet het om bij de mairie aan te geven dat de verbouwing een poosje op een laag pitje komt te staan of wordt hier strenger naar gekeken?

-Naar alle waarschijnlijkheid heeft de vorige eigenaar een CU opérationnel aangevraagd alvorens te beginnen. Dat heeft een geldigheid van 18 maanden. Is het belangrijk voor mij om een nieuw CU-operationnel aan te vragen of is dit niet meer van belang omdat de permis de construire al is toegekend? Of heeft het sowieso geen zin omdat we waarschijnlijk pas na twee jaar verder gaan met de grote werken en de permis dus vervalt?

-Staat er een termijn op de DAACT? Met andere woorden, ben ik verplicht om de werkzaamheden die de vorige eigenaar is begonnen binnen een bepaalde tijd af te hebben of maakt dat niet uit?

-De Permis de Construire kan overgedragen worden aan mij als nieuwe eigenaar. De geldigheidsduur hiervan verandert niet en blijft bij de oorspronkelijke twee jaar vanaf afgifte, eventueel met verlenging van een jaar. Geldt die duur alleen voor begin van de werkzaamheden? Met andere woorden, hoef ik me daar geen zorgen over te maken omdat er al begonnen is of moet ik een nieuwe permis aanvragen vóór die tijd verstrijkt?

-En hoe zit het met de permis de construire modicatif, als ik dingen anders wil gaan doen dan de vorige eigenaar? Die heeft dezelfde geldigheidsduur als de oorspronkelijke permis als ik het goed begrijp. Dus ook weer verlengen of nieuw aanvragen?

-De SPANC wil natuurlijk ook dat de fosse binnen een bepaalde tijd klaar is (er is nog helemaal niks). Als ik het goed begrijp kan ik bij de mairie uitstel aanvragen hiervoor. Dat staat los van de permis de construire toch?

-Is het niet een betere optie om voor de koop bij de mairie langsgaan en de situatie uitleggen en dan alles te laten verlopen en dan als ons huis verkocht is een nieuwe permis aan te vragen? Probleem hierbij is natuurlijk dat dat geen garanties biedt en dat je zoiets niet als voorwaarde in een koopakte kunt opnemen. Dus als we er in de vakanties zijn gewoon steeds voor een praatje bij de mairie langsgaan met iets lekkers, en tussendoor een keer met mijn doedelzak komen spelen op 11 november bij het monument om de burgemeester te vriend te houden? Ze heeft nog een mandat tot 2026, dus dat komt aardig uit. En dan gewoon heel erg hopen dat we over twee jaar niet met een dik probleem zitten van een permis dat geweigerd wordt..

Bedankt alvast weer voor jullie hulp!

Groet Bram

_____________________________

☑️ Beste plaatser van dit bericht,

fijn dat je gebruik maakt van dit forum. Doe alsjeblieft mee met de discussie die volgt op je bericht! Reageer zelf op de reacties die anderen geven. Dat mag ook best een bedankje zijn.

_____________________________

Rubrieken,

Klik hieronder voor meer berichten in dezelfde rubriek.

20230302, Bouw, Overheid

< Vorige bijdrage

Reactie van Bram de Graaf op 4 Maart 2023 op 0.29: Dank weer Jeanette en Frankrijkkeuring.

Jeanette, mijn reactie was enigszins ironisch bedoeld. Namelijk dat er blijkbaar altijd wel mogelijkheden zijn als je er genoeg tijd, moeite en/of geld in steekt. Dat geeft de burger een beetje moed.

Renny, wat betreft die 150 m2: het staat gelukkig ook hier weer duidelijk op de site van de overheid:

"Le recours à un architecte est obligatoire pour élaborer les plans de votre construction si sa surface de plancher: Unité de calcul des surfaces des constructions servant à la délivrance des autorisations d'urbanisme dépasse 150 m²"https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1986

en meer over die surface de plancher: https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2868

Dus wel de gang en de overloop, niet de kelder en ongebruikte zolder/kelder/garage/atelier als ik het goed lees.

Daar kom ik in dit huis niet aan, dat scheelt al weer.

Volgende week gaan we kijken, ik heb de makelaar gevraagd een kopie van de permis mee te nemen.

@jannie_O: Ja, daar heb je wel gelijk in. Stond vandaag zelfs in het NRC: :https://www.nrc.nl/nieuws/2023/03/03/droogte-is-in-frankrijk-geen-z...

Reactie van Renny op 4 Maart 2023 op 9.37: bedankt voor de linkjes Bram, zoals ik het begrijp telt iedere verdieping mee in de berekening ... dus niet alleen het inwendige oppervlak van het bebouwde oppervlak..

Reactie van Bram de Graaf op 4 Maart 2023 op 10.25: Jazeker, iedere gebruikte verdieping tenminste. Een lege zolder niet.

Reactie van FRANKRIJKKEURING op 4 Maart 2023 op 14.16: Het simpele feit of een ruimte IN GEBRUIK is is geen relevante factor, het gaat erom of de ruimte voldoet aan de criteria van omsloten zijn, hoger dan 1,80 en afgedekt.

Reactie van Bram de Graaf op 4 Maart 2023 op 15.19: Een lege zolder telt toch niet mee? Dit staat er:

La surface de plancher s'obtient après déduction des surfaces suivantes :

-Surfaces de plancher des combles non aménageables pour l'habitation

Dus een lege, niet uitgebouwde zolder telt niet mee. Bovendien zit je op de zolder vaak met het schuine dak, dat het meten van die 1.80 lastig maakt.

Reactie van Renny op 4 Maart 2023 op 15.26: Bram, volgens mij bedoelen ze een zolder waar je vanwege bijvoorbeeld niet dragende vloerconstuctie niet geschikt zou zijn om op te lopen....

Reactie van Bram de Graaf op 4 Maart 2023 op 15.34: Ja, of een zolder die in beslag genomen wordt door balken van de dakconstructie. Dat versta ik ook onder een lege zolder. Niet uitgebouwd voor woondoeleinden. Anders telt t natuurlijk wel mee (al vraag ik me dan nog af hoe het zit met die 1.80 bij een schuin dak, maar goed). Voor mij is dat overigens niet relevant. Je zou t natuurlijk het beste kunnen navragen bij een architect ofzo, die er goed verstand van heeft.

Reactie van Jeannette op 4 Maart 2023 op 16.08: Alle vloeroppervlakten onder het schuine dak die lager zijn dan 1.80 tellen niet mee als leefruimte; dus kan soms van een zolder die tot woonruimte verbouwd is soms de helft van de oppervlakte afgetrokken worden, je kunt onder de 1.80 niet staan of leven namelijk.

Reactie van Renny op 5 Maart 2023 op 8.53: misschien weten jullie ook het antwoord op deze vraag; het is mij niet helemaal duidelijk wanneer je verplicht ben om met een architekt in zee te gaan.. bij nieuwbouw groter dan 150m2 (duidelijk is nu welke meters relevant zijn) is dat verplicht . maar als je een grote boerderij hebt en je verbouwing is kleiner als 150 m2 dan heb je hem niet verplicht nodig .. toch ?

Reactie van FRANKRIJKKEURING op 5 Maart 2023 op 8.57: Wel als je binnen een straal van 500 m van een listed monument zit, anders niet. In dat geval mag je bv zelf de stukken verzorgen of b.v. je buurman. De stukken moeten uiteraard wel onder jouw naam worden ingediend.

Je reactie hieronder, dit zijn de huisregels.