Een deel van het perceel , ingesloten in de tuin van het te verkopen huis zit in een keer niet meer in de verkoop

Ik wil een huis kopen in de bourgogne . We zijn al gekomen tot het tekenen van de compromis de vente . In de advertentie staat op de tekening dat het huis vrij is gelegen met rondom een tuin welke volledig omheind tot de verkoop behoort . Ook tijdens de bezichtiging is dit het geval en word er niet gesproken over een deel van de tuin die niet tot de eigenaar van het huis behoort .

De tuin is namelijk opgedeeld in verschillende kadastrale percelen . Echter nu de koopovereenkomst getekend moet worden blijkt dat een deel van de geheel omheinde tuin ( één kadastraal perceel ) niet in eigendom is van de verkoper en wil de verkoper het huis verkopen zonder dit perceel , terwijl dit perceel dus wel in de omheinde tuin ligt . Er is inmiddels een erfgename van het kadastrale perceel opgespoord door een notaris . De verkoopmakelaar stelt nu voor om toch de compromis de vente te tekenen en te hopen dat de eigenaar van dat perceel alsnog afstand doet van dat perceel voordat of ten tijde van het passeren van de acte authentique , maar zegt erbij dat hij dat niet kan garanderen .

Wat is nu verstandig ? Nu heb ik gevraagd om eerst de erfgename te benaderen zodat er meer zekerheid is over wat er gaat gebeuren met dat perceel en als dan het perceel over is gedragen of althans als ik weet dat de intentie er is om het perceel over te dragen , dan wel aan mij te verkopen tot het tekenen van de compromis de vente over te gaan . uitstel van tekenen van de compromis de vente totdat ik meer zekerheid heb over het perceel wat in de omheinde tuin ligt . De makelaar zegt dat de eigenaar van dat perceel als 25 jaar geen aanspraak heeft gemaakt op het perceel .

Nu zegt de makelaar dat nu de kans groot is dat de verkoper zich terugtrekt uit de verkoop omdat ik de vraag stel om , nu eenmaal een erfgename gevonden is contact te maken met de eigenaar van het perceel, terwijl hij het bod geaccepteerd heeft op basis van de advertentie waarop ik heb geboden incluis het nu in een keer verwijderde perceel uit de compromis de vente .

2 vragen ;

1. Klopt het dat de cyclus van 30 jaar opnieuw begint m.b.t erfgrens en verjaring als een nieuwe koper een huis koopt in frankrijk

2. Is het verstandig om toch de compromis de vente te ondertekenen of moet ik eerst zekerheid hebben omtrent het omsloten perceel voordat ik teken met als riscio dat de verkoper zich terugtrekt

_____________________________

☑️ Beste plaatser van dit bericht,

fijn dat je gebruik maakt van dit forum. Doe alsjeblieft mee met de discussie die volgt op je bericht! Reageer zelf op de reacties die anderen geven. Dat mag ook best een bedankje zijn.

_____________________________

Rubrieken,

Klik hieronder voor meer berichten in dezelfde rubriek.

20220819, Geldzaken, Overheid, Woningen Algemeen

Volgende bijdrage >

Reactie van Mandy Roks op 25 Augustus 2022 op 19.36: Hallo Nathalie . Dankje voor je reactie . Ik ben nog steeds in afwachting van de reactie van de makelaar . Die zou deze week contact opnemen met de notaris betreffende het perceel . Maar zo ie zo kopen wij het huis niet als dat stuk grond niet bij de koop inzit . ( notarieel vastgelegd ) Dus de huidige eigenaar van het huis zal dat stuk grond nu moeten kopen * neem ik aan , van de erfgename van dat stuk grond en dan zal de huidige eigenaar tegen het bod dat ik op tafel heb gelegd het huis met het gehele perceel aan mij moeten verkopen . Immers heb ik een bod gedaan op het gehele perceel en niet op een huis met maar een deel van het perceel . Dat zal wel de nodige vertraging op gaan leveren qua overdracht . Misschien trekt de verkoper zich terug als ik voet bij stuk blijf houden . Inmiddels ben ik zover dat me dat niet meer uitmaakt . We zien wel wat er gebeurt . Maar zo ie zo zal ik niet voor minder gaan als datgene wat is aangeboden in de advertentie , wat ik heb bezichtigd en waar ik op heb geboden. Als dat niet geleverd kan worden , word er niets getekend . Dankje voor je bezorgdheid

Reactie van Jaap Pijpe op 25 Augustus 2022 op 19.41: Vertrouwen vertrouwen vertrouwen.

Dat is waar de reactie van Nathalie VV over gaat. Ik vrees echter, dat er nogal aardig wat niet erg te vertrouwen mensen rondlopen in de onroerend goed wereld in Frankrijk. Dus zinnen als "ik kan me niet voorstellen, dat..." voegen weinig toe aan een evenwichtige benadering van de situatie. Ik kan me namelijk juist wel heel goed voorstellen, dat hier door eigenaar en makelaar een spelletje wordt gespeeld.

De door haar opgeworpen vragen zijn overigens heel terecht en goed om te verifiëren bij de notaris. "Hoe kan het dat....etc".

En... Franse notarissen hebben grosso modo een minder goede naam, dan wat we in NL gewend zijn.
Vaak uit gemakzucht en meestal niet uit bewuste "misleiding".

Maar het lijkt me wel, dat nu alles via de notaris gespeeld moet worden als jullie nog door willen gaan met het verkrijgen van het eigendomsrecht van dat vreemde stukje grond.

Of je krijgt ook het eigendom daarvan of je moet het helemaal vergeten, vind ik.

Reactie van Mandy Roks op 25 Augustus 2022 op 19.45: Dankjewel voor uw reactie .

Reactie van Jeannette op 26 Augustus 2022 op 11.55: Je kunt van alles als ontbindende voorwaarde laten opnemen in het compromis, als aan de voorwaarde niet wordt voldaan, dan kunnen partijen zich zonder probleem terugtrekken. Dus als er in dit geval opgenomen wordt als voorwaarde dat het lapje door verkoper verworven wordt en mee verkocht wordt aan Mandy, (of dat Mandy het eerst koopt rechtstreeks van de huidige eigenaresse onder aftrek van de kosten van de aankoopprijs van het geheel) is dat zeer goed mogelijk en is er niets aan de hand. Maar goed, de notaris zal zeker aangeven wat al dan niet mogelijk is.

Vast staat dat de eigenaar van het ingesloten perceel al minstens 25 jaar geen toegang genoten heeft tot zijn perceel, de huidige eigenaar (erfgename) weet waarschijnlijk niet eens dat het van haar is!

Wat je schrijft over verworven gebruikersrecht en gewoonterecht, kun je daar ook de wetteksten of jurisprudentie van aangeven Nathalie? Mij zeggen deze termen in het Frans in dit verband niets, of hoe zou je dit vertalen?

Le droit d'usage et d'habitation (gebruikersrecht) is overigens wel iets anders, niet overdraagbaar, dus ook niet verkoopbaar en met instemming van de wettelijke eigenaar wat hier ook niet het geval is.
Ik schreef al eerder; de vorige eigenaar wist dat het stukje niet van hem was, hij kan het gebruiken wat hij wil, rechten krijgt hij daardoor niet ! De verkoper heeft naar mijn mening dus helemaal geen gebruikersrecht, verkregen op basis van gewoonterecht. Hij gebruikt het, zonder medeweten van de wettelijke eigenaar.
Le droit coutumier (gewoonterecht) gaat helemaal niet over een dergelijk individueel geval maar over ongeschreven rechten die al generaties lang (vanuit de middeleeuwen!) als vaststaand worden aangenomen, waarbij hele volksstammen ervan overtuigd zijn dat iets een vaststaand recht is hoewel het niet opgeschreven is. Ook al denkt het hele dorp dat het stukje bij het eigendom van verkoper hoort, en handelt de bevolking hier ook naar, d.w.z. het wordt gerespecteerd, het gewoonterecht is hier niet op van toepassing.

De makelaar was overduidelijk op de hoogte; in de advertentie stond het verschil uiteindelijk wel aangegeven; een huis op 3000m2 grond, dat bij nadere lezing toch 2400m2 bleek te zijn!

Gelukkig heeft de verliefdheid Mandy niet meer onverbiddelijk in zijn greep en weet zij nu wat te doen.

Reactie van Andreas Chatziantoniou op 26 Augustus 2022 op 14.22: Ik ben geen jurist, en zelf al was ik er een, zou ik altijd het spreekwoord in gedachte houden:

Coram iudice et in alto mari sumus in manu Dei

(op hoge zee en voor de rechter zijn we in de hand van god)

Wat wij hier als leken bijeen puzzelen is leuk en aardig, maar of het dan voor de rechtbank ook zo uitkomt is maar de vraag.

Als ik naar mijn eigen situatie kijk, ging het ook over vier percelen, eentje waar het huis op staat, en drie aparte stukjes grond, die (aaneengesloten) naast het huis liggen. Stond allemaal keurig in de akte (CDV en ook bij de overdracht).

Als het er niet in staat, mondelinge toezeggingen, gewoonterecht, gebruiksrecht, enz - alleen maar een bron van ellende. En om hiervoor een rechtszaak te laten ontstaan - kan je doen als je tijd en energie over hebt.

Wat je ook moet voorkomen is het aaneenplakken van de twee koop-activiteiten. Dus je koopt van de verkoper het huis met 3/4 tuin, en van de andere verkoper het stukje grond. Het is waarschijnlijk lastig om deze twee zaken dusdanig met elkaar te verbinden dat ze als een zaak gezien zullen worden.

Het enige wat in mijn optiek werkt is het volgende:

Mandy schrijft een letter-of-intent, dat ze willens is het huis te kopen (voor de reeds afgesproken prijs) MITS de verkoper van het huis van te voren het perceel heeft gekocht en alles samen (huis en perceel dus) verkoopt. Let wel: een LOI is iets anders dan een CDV.

@Mandy

Ik weet niet hoe verliefd je op dit huis bent, maar als je wilt wachten, tot de aankoop van het perceel rond is om het geheel dan alsnog te kopen, dan moet je dit doen. Als ik in jouw schoenen zou staan was ik al lang op zoek gegaan naar iets anders.

Ik had zelf een keer een pand op het oog waar dwars door de tuin een recht van overpad was. Was meteen einde oefening. Nu heb ik weliswaar ook met het recht van overpad te maken, maar dit is langs het erf, en tussen de weg en onze tuin staat al een hek.

Reactie van Mandy Roks op 26 Augustus 2022 op 22.08: Dankjewel . Dat is idd mijn intentie . Pas kopen als geregeld is dat het perceel bij het geheel is inbegrepen . Ik heb de tijd . Kwestie van afwachten . En als dat niet de intentie van de verkoper is , dan zoek ik gewoon verder , want dan was het mij niet gegund . Fijn dat iedereen zo bezorgd en meedenkend is . Ik houd jullie op de hoogte

Overleden Reactie van Theodora Besse op 27 Augustus 2022 op 5.55: Goed zo!

Reactie van Mandy Roks op 20 Oktober 2022 op 11.07: Nou mensen , even een update

Zoals jullie weten was de vraag of ik het compromis de vente moest tekenen terwijl een stuk perceel wel ingesloten lag in de tuin maar later niet tot de verkoop bleek te horen . De NEDERLANDSE makelaar van France4u.eu verzekerde ons dat de erfgenaam van het stuk grond zou worden opgezocht en het probleem zou worden opgelost . MOOI NIET DUS ... ik werd na een maand opnieuw benaderd door de makelaar ; https://nl.france4u.eu/offer-i-id-i-17281-i-charmant-klassiek-stene... * ( kopieer de link ) met de vraag om alsnog te tekenen zonder dat er iets geregeld was m.b.t. het stuk grond , want dat de notaris nog steeds geen contact had gehad met de erfgename . Ik werd onder druk gezet met de mededeling dat de verkoper haast had en wilde verkopen en dat als we niet tekenden hij het huis zou terugtrekken om opnieuw ind e verkoop te zetten . We moesten dus op goed geluk tekenen in de hoop dat het wel goed komt met dat perceel . We hebben dit geweigerd en opnieuw aangegeven dat wij graag wilden tekenen maar met de ontbindende voorwaarde dat dat perceel er bij zou komen voor dat de overdracht plaats zou vinden . De volgende dag kwam een nieuw bericht rechtstreeks van de eigenaar van de makelaardij dat het huis door de verkoper zou worden teruggetrokken uit de verkoop totdat het probleem was opgelost . Tegelijkertijd stond in dezelde email dat het huis opnieuw in de verkoop ging en dat als een volgende kandidaat akkoord ging met de huidige situatie het huis aan deze persoon verkocht ging worden . Vervolgens staat het huis nu weer te koop in de Bourgogne voor 119.000 euro in Leger du Bois bij makelaar ; france for you , zonder de bijbehorende perceel tekening welke eerst wel zichtbaar was toen wij het huis wilde kopen en staat er geen 3000m 2 meer vermeld maar alleen de 2300 m2 . Inmiddels is het huis verkocht onder voorbehoud . 6 maanden zijn wij ermee bezig geweest . Wij zijn speciaal naar Frankrijk gereden om het huis te bezichtigen . We zijn rondgeleid door de makelaar terwijl deze niets over het perceel vertelde . Ik had lang voor de bezichtiging al gevraagd hoe het zat met het veschil in vierkante meters m.b.t. de 2300 m2 en de 3000 m2 . Er werd ontwijkend op gereageerd . Na dat het huis teruggetrokken werd is dat inmiddels aangepast in de advertentie . We voelen ons besodemieterd . Een droom spatte uiteen . Dat heb ik ook geschreven naar deze makelaar . Maar goed , einde verhaal . Ik ben er wel even klaar mee .

Reactie van Danielle Monnier op 20 Oktober 2022 op 11.27: Wat een teleurstelling!! En wat een slechte "makelaar"......

Succes met je verdere zoektocht, het komt goed!

Overleden Reactie van Theodora Besse op 20 Oktober 2022 op 11.58: Natuurlijk komt het goed. Als ik nog terugdenk aan de koop van mijn huis, die afknapte op €2000 verschil in bieding. Maar later bleek dat de koper de hypotheek niet rond kon krijgen. Ik kon het dus opnieuw kopen. Maar ondertussen had ik dit veel mooiere huis al gekocht, waar ik nu al ruim 14 jaar tot tevredenheid woon.

Heus, achteraf zul je blij zijn, dat het niet is doorgegaan, wanneer je eenmaal een huis zonder problemen hebt gekocht.