Doe een bod!

Typische Nederlandse kopers op de Franse huizenmarkt: een huis vinden op een makelaarssite en de makelaar een mail sturen, vaak met meerdere gedetailleerde vragen over wat alles en nog wat: van technische vragen over de staat van de fundering t/m het dak tot aan vragen over het bestemmingsplan, de plannen voor windmolens in de buurt en nog veel en veel meer. Resultaat: geen antwoord van de makelaar. Dus: nog een mail naar de makelaar, een beetje bozig in door een computervertaalprogramma vertaald Frans (moet je eens proberen: lijkt vaak nergens naar), of in het Engels. Geen antwoord. Dan gaan ze bellen, in het Engels…. Moet ik nog verder gaan?

Vaak bellen ze dan mij en dat gesprek begint met een hele klaagzang over de Franse makelaardij….

Maar als ze wel antwoord krijgen van een goedwillende makelaar, en wie weet zelfs in het Engels (of zelfs in het Nederlands, het aantal Nederlandstalige agenten op de Franse markt neemt jaarlijks toe), dan doet zich het volgende probleem voor: kun je wel gaan kijken? Hoe zit het met de confinement, de avondklok, het doorreizen van België? Ik kan klanten redelijk goed vertellen hoe de regels zijn op elk gewenst moment, maar elke weer verandert er wel iets. Momenteel is reizen en dus de bezichtiging van een aan te kopen woning mogelijk, maar er zit wel een quarantaine-verplichting achteraan. Veel potentiële kopers stellen de trip dus nog maar even uit en vragen de makelaar om het pand vast te houden of om ze een optie te geven. Het antwoord van de makelaar daarop is meestal vriendelijk en nietszeggend, maar de potentiële kopers zien niet het éénvingerige gebaar dat de makelaar naar zijn telefoon maakt, nadat de potentiële kop[er heeft opgehangen.

Hoe dan wel? Doe een bod! Ja, ongezien! DOE EEN BOD! Op het moment dat een potentiële koper een bod doet, ongezien, neemt de makelaar hem ineens zeer serieus. Natuurlijk kunnen alle vragen beantwoord worden, natuurlijk kan hij even langs de Mairie lopen om het bestemmingsplan in te zien, natuurlijk gaat hij vragen aan de verkoper of er houtworm zit, of merules, of…enz, enz, enz.. Zelfs als de onmogelijkheid van reizen aanhoudt, kan er over een bod onderhandeld worden per telefoon of mail, de koper kan een mooie offre d’achat tekenen, door de makelaar opgesteld. Dee notaris kan aan de slag om het compromis de vente op te stellen, alle technische onderzoeken kunnen of afstand worden geregeld en uitgevoerd, allemaal ZONDER dat de koper het pand heeft gezien. Op de dag dat hij dan eindelijk kan reizen ligt alles klaar, de koper heeft het compromis de vente laten lezen door iemand die eerder zo’n ding heef gezien, en er hoeft alleen nog maar getekend te worden.

De grote dag breekt aan: de bezichtiging. Er zijn een paar mogelijkheden:

- de koper vind het pand prachtig, de makelaar heeft geen woord te veel (of te weinig) gezegd, hij tekent ter plekke het compromis de vente en iedereen blij.

- het pand of de plek is walgelijk, de makelaar is vele gebreken ‘vergeten’ te vermelden en de foto’s blijken van 10 jaar geleden. Vijf minuten kost het deze kopers om te beslissen om dit pand niet te kopen, misschien nog wel minder. Dan lopen ze gewoon weg, ze tekenen het compromis de vente niet en ze zijn niemand iets verschuldigd, noch de verkoper, noch de makelaar, noch de notaris. Jammer dat zo weinig Nederlandse huizenkopers in Frankrijk weten dat het echt zo gemakkelijk is.

- er is nog een derde mogelijkheid: de kopers willen het huis wel hebben, maar beseffen dat ze teveel hebben geboden. Ze gaan dan, desnoods tien minuten voor de geplande ondertekening van de acte authentique, opnieuw in onderhandeling over de prijs. Het kost de notaris twee minuten om de prijs aan te passen in het al kant-en-klare compromis de vente. Overigens: in mijn ervaring is het vlak voor de ondertekening nog eens onderhandelen over de prijs, een typisch Franse gewoonte: de Franse koper wil toch nog even, vlak voor ondertekening ‘une petite geste’…. Ik zie niet veel Nederlanders dit doen.

Het is vrijdag, einde van de werkdag, ik ben al drie weken bezig met klanten die na non-reacties van de makelaar zich uiteindelijk heeft laten overtuigen om ongezien een bod te doen op basis van alleen de makelaarsadvertentie. Ik had met de notaris een ondertekeningssessie geregeld voor vanmiddag. Vanochtend zijn ze wezen kijken en vanmiddag lieten ze weten dat het huis helemaal aan de verwachting voldeed, maar omdat de tuin een enorme puinhoop was (ook de verkoper was er al sinds vorig jaar zomer meer geweest), was de verkoper bereid om nog wat van de prijs af te doen. Ze hebben vanmiddag het compromis de vente getekend, op een tafeltje op de parkeerplaats van het notariskantoor. Deze notaris liet niemand in zijn kantoor.

Dus ook in coronatijd kun je een huis kopen in Frankrijk, al moet je soms creatief zijn om dat gedaan te krijgen.

Wim

_____________________________

☑️ Beste plaatser van dit bericht,

fijn dat je gebruik maakt van dit forum. Doe alsjeblieft mee met de discussie die volgt op je bericht! Reageer zelf op de reacties die anderen geven. Dat mag ook best een bedankje zijn.

_____________________________

Rubrieken,

Klik hieronder voor meer berichten in dezelfde rubriek.

20210219, Geldzaken, Woningen Algemeen

Reactie van Hanny Verberkmoes op 20 Februari 2021 op 15.04: Bedankt weer Wim voor uw reactie. Dat is waarvoor ik af en toe op dit forum kijk: om te leren van ervaringen van anderen en advies te kunnen vragen aan deskundigen op en bepaald terrein. Mijn droomhuis heb ik eigenlijk al, Maar eh we worden een dagje ouder en we denken wel eens over net zo'n leuk huis, maar dan iets kleiner, minder onderhoud, op en nog mooiere plek. Nogal vaag tot nu toe. Voor wat betreft de prijzen, ja die zien we hier ook stijgen, maar dat zal dus ook wel gelden voor ons huidige huis. Omdat het vinden van het juiste adres via websites niet zo goed loopt, rijden we dus nu maar af en toe wat rond op een plek die ons wel leuk lijkt en kijken naar de borden à vendre. Vorige week nog, leuk huis, mooie ligging, prima plek, dus het telefoonnummer van het bord gebeld. Oh non madame, désolé, vendu en avril 2020........... Schiet ook niet op.

Reactie van Wim van Teeffelen op 20 Februari 2021 op 16.11: @Simon:

Een discussie over het al dan niet stijgen of dalen van de huizenprijzen in de toekomst heeft geen enkele zin. Daar begin ik ook ook niet aan,

Maar kopers die nu wel willen kopen hebben al een jaar last van de coronamaatregelen en daar ging mijn stukje over. Dat zijn bv:
- mensen die niet geloven dat de huizenprijzen binnenkort gaan dalen en liever een vakantiehuis kopen dan het geld op de bank te laten staan met negatieve rente
- mensen die net (voor veel geld!) hun Nederlandse huis hebben verkocht in het kader van hun emigratieplannen en graag op korte termijn een dak boven hun hoofd willen
- mensen die nog deze komende zomer willen genieten van hun eigen stekje in Frankrijk.

Als je er van overtuigt bent dat de huizen prijzen zullen dalen en je valt niet in één van bovenstaande categorieen, dan moet je natuurlijk rustig afwachten. En misschien koop je dan nooit meert een huis in Frankrijk...

Ik zit hier niet om verkopers vrolijk te maken, integendeel, die dansen al op de tafel omdat er nu zo gemakkelijk verkocht wordt tegen forse prijzen. Mijn stukje was bedoeld om (potentiële) kopers te helpen, die soms opgesloten thuis zitten en denken dat ze niets kunnen doen. Dat is dus niet zo, er is hele veel te doen!

Je vergelijking met kijken e in de winkel en dan kopen via internet gaat niet op. Iemand die een bod doet, zet de koop ook door, tenzij hetzij de verkoper hetzij de makelaar tekort schiet in de informatievoorziening.

Wim

Reactie van Simon op 20 Februari 2021 op 17.29

Wim, jouw laatste alinea strookt zeker niet met jouw verhaal waarin je zegt “doe een bod, het kan geen kwaad want u zit nooit ergens aan vast”. Nu schrijf je: “iemand die een bod doet zet de koop ook door…tenzij verkoper hetzij de makelaar te kort schiet, lijkt mij “thinkful wishing” en wel erg kort door de bocht. De kans dat de prijzen gaan dalen (dus WACHTEN met kopen!) is niet zo vergezocht. 5 voorbeelden, waarbij de corona en de lockdowns voor de spreekwoordelijke druppel kan gaan zorgen met een groot aanbod en lage prijzen:

1.Fransen (e.a.) die overijld een maison secondair gekocht hebben en erachter komen dat een tweede huis een kostbare en soms tijdrovende aangelegenheid is..

2.Fransen (e.a.) die een permanent verblijf gekocht hebben in the middle of nowhere en ontdekken dat reizen voor werk en voorzieningen een grote wissel trekt op het gezinsleven

3.Nederlanders (e.a.) die eigenlijk al klaar waren met hun tweede huis in Frankrijk en nu door de corona het laatste zetje hebben gekregen

4.Nederlanders (e.a.) die permanent in Frankrijk wonen maar vaak door hoge leeftijd, gezondheidsklachten, kinderen en kleinkinderen al lonkten naar hun vaderland

Nederlanders (e.a.) die een jaar lang praktisch geen inkomsten uit hun B&B gehaald hebben (daar was hun aanschaf en verblijf op gebaseerd) en in hun thuisland gemakkelijker een inkomen kunnen (hopen) te vergaren of steunend op familie. WACHTEN met kopen en kopen zoals je normaliter een huis koopt (kijken, kijken en kijken) is denk ik de BESTE tip die je hier kunt geven.

Reactie van Wim van Teeffelen op 21 Februari 2021 op 12.03: De wetgeving is natuurlijk belangrijk, al staat er niets anders in dan wat ik ook al schreef. Het gaat hier om de praktijk!

Een praktische overdenking is: indien hetzij de verkoper, hetzij de koper een getekend document, een offre d'achat, of een promesse d'achat of een promesse de vente of een compromis de vente overtreedt, wat gebeurt er dan? Alleen het overtreden door één der partijen van een compromis de vente heeft hele duidelijke consequenties; er is een boeteclausule afgesproken in het compromis (meestal 10% van de koopprijs) die de partij die zich niet aan de afspraken houdt verbeurt. En de notaris speelt daar een rol in.

Voor alle andere voorcontracten geldt geen boetebeding en kan de benadeelde partij alleen maar via de rechter zijn gelijk halen.

Bijvoorbeeld een verkoper, die een mooie getekende offre d'achat heeft, gaat die naar de rechter om de koper tot nakoming van de afspraak te dwingen? Nee, natuurlijk niet, immers de koper kan dan gewoon een compromis de vente laten opstellen, die ondertekenen en vervolgens binnen 10 dagen alsnog van de koop afzien, zonder kosten, zonder redenen.

Of een koper, die een door de verkoper getekende promesse de vente heeft, gaat die naar de rechter om de koop af te dwingen, als de verkoper zich niet aan de promesse houdt? De kans is klein dat hij een rechtszaak begint in Frankrijk. Die duurt minstens een jaar, vaker twee jaar en als Nederlander in Frankrijk procederen, wat dat dat niet? En alleen maar over een huis dat je had willen kopen? Nee, waarschijnlijk gaat de koper op zoek naar een ander huis dat aan zijn wensen voldoet.

De aan- en verkoop van onroerend goed is geen gezellig onderonsje, je gaat een contract aan met grote financiële consequenties, minstens enkele tienduizenden, maar vaker enkele honderdduizenden euro's. Nee, het is niet gezellig als één van de partijen niet leuk doet, of alleen maar uit is op eigen gewin. Dat is in Frankrijk overigens niet beter of slechter dan bijvoorbeeld in Nederland. Ik wilde slechts betogen dat een koper niet de mindere partij hoeft te zijn vanwege zijn kennisachterstand (t.o.v. de professionele makelaar van de koper) of vanwege corona. Een koper kan met de juiste hulp op hetzelfde kennisniveau komen als de verkoper en hij kan, ook in coronatijd, het huis van zijn dromen kopen in Frankrijk.

Wim

Reactie van Advies+Keuring Wilm Snellenberg op 21 Februari 2021 op 13.41: Wim, ik mis in het verhaal nog de mogelijkheid van de virtuele tour, die momenteel ook kan worden gevraagd en gerealiseerd. Zelf lekker thuis achter de laptop, de makelaar is ter plekke en loopt met de laptop (of soms telefoon) een rondje, beantwoordt vragen, en kan op verzoek nog allerlei details laten zie. ("kunt u ook de achterzijde van het pand laten zien", kunt u de telefgoon op het charpante richten" e.d.) Er hoeft alleen - via de mail - een von de visite te worden getekend.

Groet,
Wilm

Reactie van La VV op 21 Februari 2021 op 18.19: Ik ben makelaar en reageer altijd en uitgebreid te reageren op informatie vragen, ik geef adressen (wel met een getekende bon de visite) en probeer in vertrouwen te handelen om mijn courtage echt te dubbel en dwars te verdienen. Ik loop mij gewoonweg het vuur uit de sloffen. Ik denk dat de enige mogelijkheid om het rotte franse systeem te overulen (want op dat punt ben ik het eens) is om een exclusief mandaat aan te gaan, ik wil dit best een keer onderbouwen. Ik vind wat Wim hier voorstelt, ookal is het juridisch mogelijk, onetisch. Ik weet uit ervaring dat mensen, die hun huis verkopen over het algemeen sowieso zeer gestressed zijn. Ik heb verkopers uit zak en as moeten halen, die hun huis van de markt haalden voor iemand die het middels een bod blokkeerden maar zich uiteindelijk net zo makkelijk terugtrokken. Ik denk dat Wim hier erg onderschat welke vormen dit kan aannemen bij een mens en in een huwelijk. Het kopen en verkopen van een huis is geen spielerei, dit doe je mensen gewoonweg niet aan. Dit systeem is gemaakt om de consument te beschermen, maar als je niet serieus over een bepaald pand nadenkt, gewoon een bod doen en hiermee de verkopers weerhouden van hun huis verkopen? Het mag allemaal, maar ik heb de emotionele schade genoeg meegemaakt om deze praktijken ten allen tijden te proberen te vermijden. Ik vind dat het kopen en verkopen van een huis zo harmonieus mogelijk dient te verlopen, dat het een feestje moet zijn voor alle partijen. En geen meedogenloos kat en muisspel. Hoe kan een mens zo denken ! Lie

Reactie van Wim van Teeffelen op 22 Februari 2021 op 0.04: Lie beschuldigt mij van onethisch advies. Dat is nogal een beschuldiging! We hebben al vastgesteld dat wat ik schrijf niet onwettig is, dus naar mijn idee kan iets dan alleen nog maar onethisch zijn als er een bepaalde dwang bij komt kijken. Maar de verkoper is nergens toe gedwongen. Het staat hem volkomen vrij om elk bod van een potentiele koper af te wijzen! Hij hoeft er geen reden voor te geven en het kost hem ook niets. Lie's verhaal over al die verschrikkelijk zielige verkopers, lijkt mij in deze tijd waarin huizen snel en voor veel geld worden verkocht, een tikkeltje overdreven.

"Ik vind dat het kopen en verkopen van een huis zo harmonieus mogelijk dient te verlopen, dat het een feestje moet zijn voor alle partijen. En geen meedogenloos kat en muisspel, " schrijft Lie. Mooie woorden! Maar de uitvoering begint met een verkoper of zijn makelaar die gewoon antwoord geeft op vragen van een potentiële koper, die open is over de mankementen van het pand en die bereid is nader onderzoek te doen als een potentiële koper daarom vraagt, zoals bv. naar windmolens of het bestemmingsplan. Het 'feestje' voor alle partijen is snel over als gaandeweg het koopproces steeds meer mankementen naar voren komen:

'De fosse septique werkt prima,' zegt de verkoper, of kraait de makelaar hem na. Uit het rapport van de SPANC dat later op tafel komt blijkt dat de installatie niet aan de norm voldoet. En de uitspraak van de verkoper was van NADAT het rapport was uitgebracht. De koper ziet het SPANC-rapport pas samen met het compromis de vente, met een drang om heel erg snel te tekenen.
Of de verkoper 'vergeet' te vertellen dat de aanbouw illegaal is gebouwd. De koper moet zelf maar bij de gemeente de bouwvergunning opvragen.Twee voorbeelden uit hele recente dossiers van mij waar de koper in de maling wordt genomen. Als dergelijke dingen boven tafel komen dan is het al snel geen 'feestje' meer.

Een harmonieus feestje tussen verkoper en koper is wat veel Franse makelaar beloven, ze beweren zowel de belangen van de koper als die van de verkoper te dienen. En die illusie wordt in stand gehouden... tot aan het moment waarop het SPANC-rapport de bewering van de verkoper tegenspreekt. Wie draait dan op voor de kosten? En inderdaad, dan wordt het, jammer genoeg, een kat- en muisspel, waarbij de verkoper heel veel sterker staat met gedetailleerde kennis van het huis en een professionele makelaar aan zijn zijde. In zo'n geval is het goed als de ook de koper zich bewapent, en dat was het doel van mijn stukje. De koper staat niet met lege handen, ook niet in coronatijd.

Wim

Reactie van Wim van Teeffelen op 22 Februari 2021 op 9.20: @Joan. Wat is het beroep van deze Luxemburger? Je verhaal kan alleen kloppen als hij in Luxemburg of Frankrijk is ingeschreven in het register van bedrijven als makelaar. In alle andere gevallen kan het niet kloppen, dus ik zou heel graag een link ontvangen die verwijst naar deze uitspraak.

In geval het gaat om een woonhuis: Veronderstel dat alles klopt wat je schrijft: de Luxemburger heeft een offre d'achat getekend, maar ziet er later vanaf. De verkoper sleept hem voor de rechter, de rechter veroordeelt hem en hij krijgt de opdracht tot betaling van een boete uitgereikt door een Luxemburgse deurwaarder. Wat hij vervolgens dus zal doen is aan de verkoper vragen om een compromis de vente te laten opstellen (geen enkele notaris zal zich hiervoor lenen, maar wellicht weet hij een makelaar zo gek te krijgen), en nadat hij heeft getekend gaan zijn tien dagen bedenktijd in. En dan kan hij zonder opgave van reden of kosten van de koop afzien: Poefff...weg rechtszaak. In de wet staat nadrukkelijk (lees de tekst hier hoger in het draadje er nog maar eens op na) dat een getekend offre d'achat nadrukkelijk NIET het recht op tien dagen bedenktijd van de koper wegneemt

Het gaat om een andersoortig pand (bv een kantoorpand, winkel, opslagloods, fabriek, stal, etc.). In dit geval heeft de koper geen recht op tien dagen bedenktijd, maar wel recht om van de offre d'achat af te zien, als niet ALLE relevante informatie voorafgaande aan de tekening van het offre d'achat is uitgereikt aan de koper: dus het DDT, het SPANC-rapport, een lijst met erfdienstbaarheden en mankementen aan het pand, het Certificat d'Urbanisme, etc. Indien er na de ondertekening van de offre d'achat nog relevante informatie, die van invloed kan zijn op de waardebepaling van het huis, naar boven komen, heeft de koper het recht om alsnog van de koop af te zien, dan wel het bod aan te passen. En zelfs als al die rapporten en informatie is verstrekt bij de ondertekening van de offre d'achat (je vraagt je af waarom er dan een offre is getekend en niet gelijk een compromis de vente), dan nog kan de koper een bouwkundige inspectie laten uitvoeren. Alleen als ook daar geen enkel mankement naar voren komt, zou je eens kunnen gaan denken aan een afdwingbaar offre d'achat. Maar dit lijkt mij een zeer, zeer uitzonderlijke situatie.

Verder merk je op dat ik niet consequent ben. Voor mijn leerproces en ter informatie van meelezers: zou je kunnen aangeven in welke zin?

Wim

Reactie van Henri-Jean op 22 Februari 2021 op 16.03: Beste Wim, dank voor het delen van jouw ervaring en tips op dit forum.

Wat het mij duidelijk heeft gemaakt is dat het makelaarsysteem in Frankrijk vooral nog gebaseerd is op een lokale woningmarkt. Uitgaande van lokaal aanbod voor lokale kopers én te koop via lokale makelaars. Ik als "Nederlander" ben gewend om te denken in toegevoegde waarde én het meedenken van een dienstverlener en dit al voordat er sprake is van een transactie. Echter dit systeem met de "bon de visite" zal de makelaar pas tot dienstverlening motiveren als er een redelijke kans is op verdienste. Bij de aankoop van ons huis kende ik dit fenomeen ook niet: hoezo tekenen? ben aan het bezichtigen niet aan het kopen! Maar met de uitleg van de makelaar hierover begreep ik zijn redenen wel. En blijkbaar is het doen van een bod nog meer reden om het hele pakket van dienstverlening op tafel te leggen.

Nog wel een vraag: wat is de reden dat het meeste reguliere huizenaanbod waar het de foto's betreft vaker dan gemiddeld (volgens mijn Nederlandse norm ;-) ) van zo'n slechte digitale kwaliteit is? Zit dat wellicht in de "angst" om bij "niet exclusieve"-verkoop, een andere makelaar met de verkoop er vandoor te zien gaan?

Reactie van Wim van Teeffelen op 22 Februari 2021 op 16.14: Ik heb werkelijk geen idee waarom fotos van slecht kwaliteit zijn. Ik weet ook niet of daar een tactiek achterzit.

Wim

Je reactie hieronder, dit zijn de huisregels.