Een Frans huis kopen in Corona-tijd

Ik heb een dozijn dossiers die beïnvloed worden door de sluiting van notariskantoren. Heel veel notariskantoren waren niet voorbereid op een dergelijke situatie. Slechts twee van de twaalf kantoren schakelde twee weken geleden gelijk over op thuiswerken door de notaris en zijn klerken en begonnen alles op afstand te regelen. Inmiddels komen steeds meer notariskantoren weer on-line, de meesten hebben de laatste twee weken allerlei creatieve oplossingen gevonden om door te kunnen werken.

Met één van die notariskantoren heb ik een Corona-protocol uitgewerkt voor de aankoop van onroerend goed. Prima te gebruiken door Nederlandse kopers, maar natuurlijk ook door andere buitenlandse en ook Franse kopers.

1. Het compromis de vente is geen probleem omdat het per definitie een onderhandse acte is. Koper en verkoper leveren per mail al hun gegevens aan, de notaris maakt een eerste concept en stuurt het naar mij (als vertegenwoordiger van de koper). Ik controleer het nauwkeurig en eventuele tekortkomingen worden eruit gehaald in een mailwisseling (desnoods telefonische uitwisseling) met de klerk. Als er een complete en definitieve versie ligt, leg ik (of als de notaris dat wil een beëdigd vertaler) het contract per telefoon uit aan de koper. Die print het concept uit, tekent het, scant het, en ik stuur de scan door naar de klerk van de notaris. Het origineel gaat per post en zodra die bij de notaris arriveert, stuurt de notaris hem per post door naar de verkoper. De notaris (of de makelaar) legt aan de verkoper uit wat er allemaal staat, de verkoper tekent dan het origineel en stuurt het terug naar de notaris.

2. Alle communicatie daarna wordt per mail of telefoon afgewerkt. De officiële mededeling van de start van de 10 dagen bedenktijd gaat, als vanouds, per aangetekende brief of (steeds meer) per aangetekende mail (via de dienst AR24).

3. Als de notaris het dossier compleet heeft stuurt hij een décompte (voorlopige eindafrekening) naar de koper, die het resterende bedrag overmaakt. Hij stuurt het concept van de acte authentique samen met een procuratie naar mij. Ik lees alles en becommentarieer waar nodig, totdat ik een definitieve versie heb van de acte authentique.

4. Wederom leg ik (of een beëdigd vertaler, afhankelijk van de eisen die de notaris stelt) alles per telefoon uit aan de koper en ik vraag de koper om de acte authentique in deze versie te paraferen en de procuratie te tekenen in aanwezigheid van een gemeenteambtenaar, voor de handtekeningverificatie. Alle publieksbalies van gemeentes in Nederland zijn nog open voor handtekeningverificatie, al is het nu nagenoeg altijd op afspraak. De procuratie is een opdracht aan één van de klerken van het notariskantoor om namens de koper de acte authentique te tekenen. Ik stuur de scans van alle getekende stukken per mail naar de notaris. Ondertussen vraagt de notaris aan de verkoper om ook een procuratie te tekenen. Ik verzoek de notaris om de acte authentique echter nog niet te tekenen.

5. Dan maak ik een afspraak met de verkoper of zijn makelaar voor de eindinspectie van het huis. Indien slechts de verkoper en koper (hooguit 4 mensen) aanwezig zijn, kan de 1,5 meter sociale afstand gerespecteerd worden en met de nodige voorzichtigheid (handschoenen, eventuele mondkapjes) kan de opleveringsinspectie worden gedaan. Pas als de koper meldt dat het huis wordt opgeleverd (inclusief meubelen) zoals in het compromis de vente is overeen gekomen, gaat de volgende stap in.

6. Na de inspectie gooit de verkoper het origineel van zijn procuratie en de sleutels in de brievenbus van het notariskantoor en de koper doet hetzelfde met het origineel van zijn procuratie. Met de notaris heb ik dan geregeld dat nog op diezelfde dag de klerken de acte authentique tekenen en uiteindelijk tekent dan de notaris zelf. Deze notaris roept dan zijn klerken één voor één naar kantoor, maar ik kan me ook voorstellen dat iemand met het origineel langs de klerken hun thuisadres gaat. Als dit geregeld is meldt de notaris mij per mail of telefoon waar de sleutel opgehaald kan worden. Met een goede regie en goede telefonische contacten tussen alle partijen moet dit alles in één dag zijn geregeld, zodat de koper ’s avonds zijn Franse huis kan betrekken.

Ik ga dit protocol voorstellen in al mijn openstaande dossiers. Of het werkt, moeten we nog zien. Bij deze notaris zijn we pas bij stap 3. Waar deze notaris het meeste moeite mee had was dat hij dacht niet aan zijn zorgplicht te kunnen voldoen, als hij niet in persoon de acte authentique kon uitleggen aan de kopers (desnoods met ondersteuning van een tolk). Deze notaris vertrouwde mij uiteindelijk die taak toe, omdat ik ook al het compromis de vente heb uitgelegd aan de kopers. Of alle notarissen dat zullen doen, zal nog moeten blijken.

De notaris heeft dit protocol uitgeprint op zijn eigen briefpapier in de vorm van een attestation inclusief (streef)data. De kopers die naar Frankrijk reizen hebben een print van deze attestation bij zich in geval ze worden staande gehouden.

Ik ken diverse kopers van Franse huizen die door de coronacrisis zijn overvallen en daar ernstige schade door ondervinden (bv al wel hun huis verkocht in Nederland, maar niet in hun nieuwe huis in Frankrijk kunnen), hopelijk kunnen meer kopers een dergelijk protocol afspreken met hun notaris, zodat de schade zoveel mogelijk wordt beperkt.

Wim

_____________________________

☑️ Beste plaatser van dit bericht,

fijn dat je gebruik maakt van dit forum. Doe alsjeblieft mee met de discussie die volgt op je bericht! Reageer zelf op de reacties die anderen geven. Dat mag ook best een bedankje zijn.

_____________________________

Rubrieken,

Klik hieronder voor meer berichten in dezelfde rubriek.

20200330, Geldzaken, Overheid, Woningen Algemeen

Reactie van Tournesol op 31 Maart 2020 op 7.26: Het ziet er behoorlijk omslachtig uit allemaal, maar ik hoop voor je (en voor de kopers) dat het zo gaat lukken.

Zwak punt is m.i. stap 5, de eindinspectie. Die verplaatsing van koper en verkoper wordt volgens mij gezien als een 'niet noodzakelijke' en is dus verboden. Hij valt namelijk niet onder het lijstje van toegestane verplaatsingen, zoals gepubliceerd op de website van de Franse overheid.

Reactie van Mireille Bosscher op 31 Maart 2020 op 8.00: Het Corona-protocol van jou, Wim, werkt alleen voor een koopakte die is getekend vóór 12 maart 2020. Vanaf die datum is het vanwege de lockdown namelijk niet langer mogelijk de 10 dagen bedenktijd of de termijn voor het inroepen van het voorkeursrecht in te laten gaan. Pas nadat de crise sanitaire zal zijn opgeheven, zal dit weer mogelijk zijn. Let wel, na de opheffing moet je zelfs nog een maand wachten voordat de bedenktijd gaat lopen. Dit alles op basis van een ordonnance gepubliceerd op 26 maart 2020. Voor de koopakte die nog niet getekend is, betekent dit dus dat alles voor nu stil ligt.

Reactie van Rob van der Meulen op 31 Maart 2020 op 9.27: Het internet bekijkend zijn de mededelingen vanuit het Franse notariaat en de makelaarswereld over de gevolgen van deze ordonnance talrijk, dit is een aardig overzicht.

Reactie van Wim van Teeffelen op 31 Maart 2020 op 10.17: @Rob, hartelijk dank voor dit artikel. Ik zat de ordonance, die Mireille noemde (alle 400 plus pagina's) al door te spitten, maar gelukkig heeft een deskundige notaris dat al gedaan.

@Tourinesol: de notaris waarmee ik dit protocol (voor 26 maart!) heb opgesteld was daar heel stellig in: in geval van een eindinspectie van een huis is er sprake van 'naar huis reizen' en valt daarmee onder de toestaande verplaatsingen.

In de ordonance van 26 maart komen twee belangrijke zaken aan de orde:

1. De 10 dagen bedenktijd voor kopers. Die worden verlengd tot 10 dagen na het einde van de noodmaatregelen (nu gesteld op 24 mei), maar in geval van aankondiging van de 10 dagen bedenktijd via een aangetekende mail (bv via het AR24-systeem), kan de koper daar nadrukkelijk vanaf zien en toch tekenen. Tot nu toe heb ik geen enkele klant die van zijn aankoop in Frankrijk wil afzien t.g.v. de corona-crisis, diverse kopers hebben wel aangegeven dat ze de oplevering willen vertraging tot na afloop van al deze ellende.

2. Dit is een veel belangrijker punt, wat klaarblijkelijk mijn notaris ook nog niet wist toen ik bovenstaande met hem afsprak: instanties die recht hebben op een droit de préemption (voorkeursrecht), zoals de gemeente en de SAFER houden dit recht tot twee maanden na afloop van de noodmaatregelen. En dat betekent effectief dat er nagenoeg geen enkele acte meer kan passeren tussen nu en half juli 2020, tenzij de SAFER of gemeente (vrijwillig) actie onderneemt. En dat is een boodschap die ik zal moeten gaan overbrengen aan de kopers in mijn dozijn openstaande dossiers.

Allerlei andere termijnen in het compromis de vente, zoals de uiterste datum voor het financieringsvoorbehoud, het opheffen van de koopoptie in geval van een Promesse de Vente zijn onveranderd door de noodmaatregelen.

Hartelijk dank voor het meedenken, iedereen. De noodmaatregelen volgen elkaar zo razendsnel op, dat het slimme plan dat je gisteren dacht te hebben ontwikkeld om kopers bij te staan, vandaag alweer achterhaald is.

Wim

Reactie van La VV op 31 Maart 2020 op 11.36: Hai Mireille ken jij het nummer van deze ordonnance en is hij getekend of nog in de voorstel fase? Eindinspectie : kan dat niet gebeuren door een makelaar? Misschien mbv zijn smart phone waarbij hij in contact staat met koper/verkoper? De makelaar mag immers nog werken? De verkoper mag gewoon thuis zijn. Voor buitenlandse kopers is het niet mogelijk te reizen, de grenzen zijn dicht.

groet Lie

Reactie van La VV op 31 Maart 2020 op 11.57: @Mireille, heb het gevonden... inderdaad flink wat leesvoer

Reactie van Mireille Bosscher op 31 Maart 2020 op 11.59: bij deze: https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do;jsessionid=642416ACD6....

Het is al van kracht.

Reactie van Mireille Bosscher op 31 Maart 2020 op 13.02: @Maria: voor mij is www.nederlanders.fr meer het podium van Wim van Teeffelen en Monique Rombouts, die ik beide zie als waardevolle collega's. De aanvulling van vanochtend wilde ik jullie echter niet onthouden, vandaar. Net als Monique zit ik in het notariaat en ben ik gespecialiseerd in Frans notarieel en fiscaal recht.

Reactie van Willem op 3 April 2020 op 10.37: @Wim van Teeffelen, uw stuk brengt ons op de volgende vraag betreffende onze verkoop: wij hebben ons tweede huis in Frankrijk in principe verkocht. De notaris stelde een vente directe voor, dus zonder compromis de vente, omdat zowel wij als de kopers op zo'n 700 km afstand wonen zou dat e.e.a. vergemakkelijken. Hij schetst de gang van zaken als volgt: wij krijgen binnenkort een digitaal exemplaar van de acte ter controle, de kopers ook, met daaraan voor hen de bedenktijd van 10 dagen. Daarna betalen zij de borgsom en vervolgens vindt t.z.t. de overdracht met ondertekening plaats. Tot nu toe zijn alle onderhandelingen en afspraken door ons mondeling en per e-mail gevoerd. De kopers hadden ons al in het begin een schriftelijke en ondertekende promesse de achat doen toekomen. De vraag is nu (en de notaris is daar niet geheel duidelijk in): wat is onze juridische positie in deze situatie, vooral wat betreft verplichtingen? Concreet: stel dat we e.e.a. nu zouden willen annuleren, kan dat probleemloos zonder eventuele schadeclaims of vergoedingen?

Reactie van Wim van Teeffelen op 3 April 2020 op 10.56: Helaas is mijn protocol geheel achterhaald door de beslissing van de Franse overheid op 26 maart om geen enkele acte meer te laten passeren voor 24 juni. Tot een maand na 24 mei, dus tot aan 24 juni kunnen de kopers zonder opgave van redenen en zonder kosten van de aankoop afzien.

Wim

Je reactie hieronder, dit zijn de huisregels.