Het regent binnen, juridisch advies gevraagd

Beste Nederlanders,

In mei 2023 kochten wij ons droomhuis in Roussieux (26510). We zijn direct enthousiast aan de slag gegaan met het verbouwen van het hoofdhuis tot chamre en table d'hotes. In juni werden we geconfronteerd met de eerste lekkages in het prive-gedeelte. Hiervan hebben we melding gemaakt bij de vorige eigenaar. De officiële melding is gedaan op 13 juni. De aannemer die de aanbouw heeft gerealiseerd is inmiddels niet meer werkzaam en zijn verzekering zou 3 dagen verlopen zijn naar zijn zeggen. De factuur dateert van 10 juni 2013. De betaling van de factuur heeft in oktober 2013 plaatsgevonden. De (juridische) vraag is dus of er aanspraak op de verzekering van de aannemer gemaakt kan worden of niet en wie dat in gang moet zetten? Daarna zijn er nog diverse keren kleine lekkages geweest waarvan wij de eigenaar schriftelijk ofwel mondeling van op de hoogte hebben gesteld.

Na het enorme noodweer van 3 weken geleden is de situatie enorm verslechterd. Het regent nu continue binnen langs de gehele binnenmuur. Wij hebben op eigen kosten een expert ingeschakeld (BTG expertises). De belangrijkste conclusie uit het rapport is dat de dakwerken niet voldoen aan de geldende DTU-normen en dat er duidelijk sporen zijn van infiltratie van regenwater, met een verzadiging van de dragende muren.

Op dit moment is de studio niet bewoonbaar. Wij zijn in contact met onze rechtsbijstand verzekering maar dat schiet niet erg op. Ik zou graag juridisch advies inwinnen zodat ik weet waar ik sta en wat mijn rechten zijn. Valt dit onder een verborgen gebrek? Uiteraard proberen we er eerst op een normale manier met de eigenaren uit te komen maar ook dan wil ik graag weten wat ik van hen kan vragen. Stel dat de vorige eigenaar niet wil meewerken dwz de kosten niet wil betalen, wat zijn dan onze mogelijkheden en kansen? Kunnen we de koop ontbinden en wat zijn de gevolgen daarvan? We hebben inmiddels al heel wat tijd en geld geïnvesteerd in het pand. Het pand is aangekocht met bestemming wonen en werken. Qua inkomen zijn wij ook mede afhankelijk van dit pand. Dit is opgenomen in de koopovereenkomst.

Nu blijkt ook nog dat de vorige eigenaar geen bouwvergunning heeft aangevraagd voor de aanbouw van 70 m2 (ons privé gedeelte). Voorheen was dit een garage. Er zijn ramen toegevoegd en wij hebben het gekocht met bestemming wonen. Ook illegaal lijkt mij?

Op het moment van schrijven druppelt er regen in allerlei emmers en potten en pannen. We gaan op de bank slapen deze nacht omdat het regent in ons slaapgedeelte. Het valt niet mee de moed erin te houden. We zitten midden in een verbouwing van het hoofdhuis (wat schitterend wordt) en openen 1 mei onze deuren van onze nieuwe chambre d'hotes: Drome Vacances (www.dromevacances.nl) . Wat begon als een droom is een nachtmerrie aan het worden. Laten we hopen dat de zon heel gauw gaat schijnen!

Weten jullie een goede advocaat/ jurist die gespecialiseerd is in deze materie of heb je ervaring met deze situatie en heb je tips, dan hoor ik dat graag. Bedankt alvast!

A bientot

Judith Mulder

_____________________________

☑️ Beste plaatser van dit bericht,

fijn dat je gebruik maakt van dit forum. Doe alsjeblieft mee met de discussie die volgt op je bericht! Reageer zelf op de reacties die anderen geven. Dat mag ook best een bedankje zijn.

_____________________________

Rubrieken,

Klik hieronder voor meer berichten in dezelfde rubriek.

20240401, Bouw, Overheid

Reactie van PTTZenC op 1 April 2024 op 10.41: Hi Judith, wat een vreselijk ‘ik vertrek’ verhaal.. ik zou es informeren bij ondernemen-Frankrijk.nl
Houd vooral moed! Komt vast goed! 💪🏻 wat n prachtig object!

Reactie van Jeannette op 1 April 2024 op 11.04: In het koopcontract moet staan wanneer de werken van de aannemer voltooid waren want op moment van aankoop had je nog 1 maand garantie (décénale). Is de factuur inderdaad van 10 juni 2013 en je hebt de gebreken op 13 juni 2023 gemeld dan ben je te laat en zal de verzekering van de aannemer de schade niet meer (al was het maar gedeeltelijk) vergoeden.

Je schrijft dat uit het rapport van de expert blijkt dat er al sporen van waterschade zijn.

Dan zou je je er op kunnen beroepen dat de vorige eigenaar op de hoogte was van de wateroverlast.

In het koopcontract moet een clausule staan waarin verborgen gebreken worden uitgesloten, je moet het contract er op nalezen. Staat deze clausule er niet, maar dat is zeer onwaarschijnlijk, dan kun je een beroep doen op een verborgen gebrek.

Zijn verborgen gebreken uitgesloten in het contract, dan kun je alleen de vorige eigenaren aansprakelijk stekken en een procedure starten tegen de vorige eigenaren als je kunt bewijzen dat zij op de hoogte waren van dit gebrek.
Het rapport van de expert zal wellicht niet voldoende zijn hiervoor, maar je mag het bewijs aanleveren hoe je maar wilt. Dus getuigenverklaringen van andere buren/dorpsgenoten, verzekeraar, klusjesmannen die reparaties hebben uitgevoerd etc.

De bouwvergunning: je moet eerst nagaan bij de notaris en/of gemeente of deze situatie geregulariseerd is of niet en in het laatste geval of de situatie geregulariseerd kan worden of niet.
In dat laatste geval kun je de vorige eigenaren (en eventueel de notaris) aansprakelijk stellen.

Via google vind je de meeste Nederlandstalige advocaten wel:

https://www.google.com/search?q=Nederlandssprekende+advocaat+in+Fra...

Mr. Mohr doet voornamelijk zakelijk recht dus dat is geen goede keuze voor dit dossier.

Als je een rechtsbijstandsverzekering hebt heb je nog altijd de vrije keuze voor je advocaat, ze kunnen je niet een advocaat opleggen.

Sowieso kun je eerst om een advies vragen over de situatie en je kansen bij verhaal of procedure, de advocaat kan ook namens jou onderhandelen met de vorige eigenaren en contact opnemen met de notaris en gemeente.

Veel sterkte met de situatie!

Reactie van Peter Jan op 1 April 2024 op 11.11: Jullie hebben een rechtsbijstandverzekering schrijf je. Ik ken weinig juristen die snel werken (in civiele) procedures, dus zet de bijstand aan het werk. Een helder dossier, veel foto's en voor zover aanwezig commentaar van deskundigen. Zo'n dossier heb je hoe dan ook nodig.

Juridische procedures kunnen zomaar jaren duren. Jullie schrijven dat jullie huis jullie bron van inkomsten is. Vandaar dat ik zou adviseren je op reparatie te richten. En parallel de aansprakelijkheid van bouwer, vorige eigenaar en makelaar aan te pakken.

Ten aanzien van de garage, die woonbestemming heeft gekregen, zou ik een bezoek brengen aan de Mairie. De oppervlakte ten opzichte van het geheel lijkt me beperkt, vele garages kregen hetzelfde lot. In goed overleg met de gemeente kom je daar vast uit. Zij gaan immers ook meer m² taxe foncière bati binnenharken?

Kort en goed: als je je wilt verliezen in juridische procedures, denk dan in jaren. Gelijk hebben en gelijk krijgen: soms een wereld van verschil. Wil je graag wonen en werken in dit mooie pand, ga dan zo praktisch mogelijk te werk.

Succes ermee !

Reactie van Peter Jan op 1 April 2024 op 11.16: Er is een stukje weggevallen.

Ik neem aan dat jullie een huisverzekering hebben. De lekkages vallen meestal "gewoon" onder de dekking. Meld de schade daar zo snel mogelijk aan, toon de expert alle schade en bekijk goed wat hij of zij voorstelt. Val de expert vooral niet lastig met aansprakelijkheid van de bouwer of vorige eigenaar, maar richt alles op schadeherstel. Maak je gebruik van een tussenpersoon, zet die dan aan het werk.

Reactie van Janny O. op 1 April 2024 op 11.33: Peter Jan, ja de verzekering betaalt de vervolgschade, maar de schade aan het dak niet. Je zult eerst moeten laten zien dat de schade, aan het dak is opgelost en door jou betaald. De vervolgschade kun je wel declareren. We zitten nog midden in zo'n situatie. 4 Maanden geleden de verzekering er van in kennis gesteld. Inmiddels is alles gerepareerd, ook de gipsplaten in de slaapkamer. En ja, na dat alles gerepareerd is komt er een dame om te kijken hoe ernstig het allemaal is. Ik kan @Judith alleen adviseren zo veel mogelijk foto's te maken.

En de rechtsbijstandverzekering? Die van ons betaalt helemaal niets, ook niet een deel van de deskundige die wij ingehuurd hebben. Het enige dat we van hen kregen was een uur bij een advocaat. Dat hebben we niet gedaan, omdat hij daarna dat uur zeer waarschijnlijk dik terug gaat verdienen.

Wij hebben verder ons verlies genomen.

Reactie van Peter Jan op 1 April 2024 op 12.04: Ik heb andere ervaringen, mede gebaseerd op de dagelijkse praktijk van vriend de dakdekker. Ik kan niet beoordelen waar de lekkages vandaan komen. Maar mijn advies om erger te voorkomen blijft het belangrijkst.

Ik heb ook andere ervaringen met mijn rechtsbijstandverzekering. En heb er veel aan gehad (auto en huis). Ik heb waarschijnlijk een uitgebreide dekking.

Reactie van Janny O. op 1 April 2024 op 12.16: Ik kan hier nog veel meer schrijven, maar als Judith ervaringen wil horen dan kan ze een vriendschapsverzoek doen. Oh ja Judith, ga er niet te snel op in als de expert ook wel maître d'oeuvre wil worden.

Reactie van Frans Scheen op 1 April 2024 op 12.44: Wat een prutswerk is jullie geleverd. Het dak van de aanbouw heeft nauwelijks afschot, geen wonder dat het lekt.

Reactie van Lopezdijkstra op 1 April 2024 op 12.50: Ik vroeg me af ook ter leering..... Biedt de technische aankoopkeuring nog aanknopingspunten aangezien jullie het huis pas onlangs gekocht hebben? Hoe groot is de kans dat na één seizoen je huis een vergiet is. Er zullen dan ook reparatie sporen zijn lijkt mij?

Reactie van Wil Louwers op 1 April 2024 op 13.09: Het staat buiten kijf dat dit een vervelende situatie is, waarin je verkeert. Het is zaak je contactpersoon bij de rechtsbijstandsverzekering te blijven bestoken. En dat door er naar toe te gaan, als dat al kan. Daarbij is het wel zaak dat je vriendelijk en beleefd blijft. Tip is om als men zegt, 'gaan we uitzoeken', te vragen wanneer dat gebeurt. Als dat onduidelijk is (binnenkort of zo spoedig mogelijk), daar geen genoegen meeneemen, maar de volgende dag even vrolijk en vriendelijk en beleefd te vragen hoe het er mee staat. Verder inderdaad een afspraak maken met je notaris. De kanttekening die ik erbij wil maken is, dat je getekend hebt voor het huis in de staat waarin het verkeerde toen je het kocht. Als je nu nog wil aantonen dat het niet deugde, moet je in staat zijn aan te tonen dat de eigenaar op de hoogte was van de mankementen, toen hij het verkocht. Dat wordt een moeilijk verhaal. Bereid je daar op voor. Verder, de notaris had moeten weten/navraag moeten doen of er illegaal geknutseld is. Maar ook hier geldt, dat je als koper de eindverantwoordelijke bent. Dus ook een moeilijk verhaal. Alles bij elkaar, goed om je te informeren over wat te doen en veel afwegingen te maken of het je de moeite/tijd/stress/geld waard is, vooraleer je daadwerkelijke stappen gaat zetten. Het spijt me, maar ik had je graag een optimistischer verhaal willen melden, maar mijn ervaring na bijna 20 jaar ervaringen in Frankrijk stemmen mij nooit vrolijk in dit soort gevallen. Ik hoop echter van ganser harte dat je op een dag al deze ellende goed kunt afsluiten.