Wat is de waarde van een LIA, une lettre d’intention d’achat?

Graag hulp / advies bij het volgende probleem.

Mijn neef heeft zijn huis(je) aan de Zuidkust te koop staan.
In augustus was er een koper: er werd door de makelaar een LIA (lettre d’intention d’achat) opgesteld en op 27 augustus door koper en 28 augustus door verkoper ondertekend. De makelaar zei erbij, dat de koper “deze week” het Compromis de Vente zou komen tekenen. Dat werd echter steeds uitgesteld, en tot op heden is er geen CdV ondertekend.

Nu moet er voor zo’n LIA een “date de fin raisonnable” zijn, maar het blijkt dat er in deze LIA helemaal geen datum vermeld staat.
Dat is m.i. een grove nalatigheid van de makelaar, maar: is het een misser van hem, of heeft hij het bewust gedaan, om de (Franse) koper meer tijd te geven. Deze wil n.l. gaan verbouwen, en moet daar eerst toestemming voor hebben.
Hoe lang kan dit gaan duren?

Intussen heeft zich een andere koper gemeld, die hoorde, dat het huis te koop stond en gewoon langs kwam. We hebben deze man zaterdag nog eens rondgeleid en hij is zeer enthousiast. Hij wil het dolgraag kopen, maar mijn neef zit aan de LIA vast, of toch niet……???

Alvast bedankt voor jullie meedenken,
vriendelijke groet, Jacqueline

_____________________________

☑️ Beste plaatser van dit bericht,

fijn dat je gebruik maakt van dit forum. Doe alsjeblieft mee met de discussie die volgt op je bericht! Reageer zelf op de reacties die anderen geven. Dat mag ook best een bedankje zijn.

_____________________________

Rubrieken,

Klik hieronder voor meer berichten in dezelfde rubriek.

20191015, Overheid, Woningen Algemeen

< Vorige bijdrage

Reactie van Wilna Maijenburg op 15 Oktober 2019 op 1.09: Hier is te lezen dat de geldigheid 7 tot 10 dagen is: https://oprixfixe.fr/guides-immobiliers/guide-vente/promesse/lettre...

Reactie van Walter Stevens op 15 Oktober 2019 op 7.28: Een LIA is slechts een intentie verklaring van de mogelijk toekomstige koper…. Zolang er geen Compromis de Vente is getekend, zit je neef nergens aan vast…….. Hij kan gewoon met de andere geinteresseerde om tafel gaan zitten….

Overleden Reactie van Theodora Besse op 15 Oktober 2019 op 7.51: Inderdaad vreemd dat er geen einddatum in staat. Helemaal onderaan in de link van Wilna staat dat sinds de wet Macron (2015) de geldigheid van een LIA 10 dagen is. Maar, afgaande op deze website, geldt dat alleen voor de koper, die zich gedurende 10 dagen kan terugtrekken. Wanneer hij dat niet heeft gedaan, zou volgens mij de verkoper nog steeds gebonden zijn en het huis niet aan een ander kunnen verkopen.

Kan je neef niet naar de makelaar stappen en verhaal halen? Of (eventueel via de makelaar) contact opnemen met de koper en vragen, waarom hij nog steeds het compromis niet heeft getekend? En of hij het nog steeds wil kopen en wanneer?

Misschien dat Wim van Teeffelen hier zijn deskundige licht nog over wil laten schijnen.

Overleden Reactie van Theodora Besse op 15 Oktober 2019 op 8.17: Op deze website vond ik nog het volgende over de LIA:

"Absence de délai d’option. En l’absence de délai d’option, les juges considèrent que l’option doit être exercée par l’acquéreur dans un « délai raisonnable »." De redelijke termijn lijkt mij inmiddels al lang overschreden. Tenzij de verkoper wist dat het langer kon duren, omdat allerlei vergunningen moesten worden aangevraagd. Die kunnen soms lang op zich laten wachten.

Reactie van Wilna Maijenburg op 15 Oktober 2019 op 8.59: Theodora, in het stukje staat er boven ook te lezen dat een redelijke termijn ook geldt voor de verkoper, ik neem aan dat hiervoor dezelfde termijn geldt: A partir du moment où la lettre d’intention d’achat (LIA) est signée, le vendeur ne peut pas se rétracter. Ce dernier signe donc un engagement définitif durant lequel l’acquéreur peut soit aller au bout de la vente, soit renoncer à cette dernière. De ce fait, un vendeur doit toujours prendre des précautions avant de signer l’intention d’achat et doit bien vérifier que celle-ci prend une date de fin raisonnable. A partir du moment où la date est « dépassée », le vendeur peut remettre son bien en vente sans avoir à rendre de comptes à l’acquéreur. L’intention d’achat dans ces termes devient caduque sans moyen pour l’acquéreur de se retourner.

Maar wie bepaalt wat een redelijke termijn is, had beter vermeld kunnen staan in de overeenkomst.

Overleden Reactie van Theodora Besse op 15 Oktober 2019 op 9.20: Wat een redelijke termijn is Wilna, bepaalt de rechter. Want ieder geval is weer anders. Die kunnen allemaal niet in wetten worden vastgelegd. Je kunt hooguit de jurisprudentie bekijken of er soortgelijke gevallen bestaan.

Stel dat de neef zijn huis aan de nieuwe koper verkoopt en dat de oorspronkelijke koper daarover zeer verbolgen is, omdat hij alle verbouwingsvergunningen heeft aangevraagd, en dat hij een rechtszaak begint. Dan zal de rechter uitmaken of er in dit geval sprake was van overschrijding van de redelijke termijn. Om die reden is het verstandig voor de neef om contact op te nemen met de eerste koper, alvorens hij het huis aan koper 2 verkoopt.

Ik begrijp ook niet waarom je een LIA zou tekenen. In een compromis kun je allerlei ontbindende voorwaarden opnemen: verkrijgen van vergunningen, van een hypotheek enzovoort. En daarbij moet de koper ook meteen een bepaald bedrag storten, dat hij kwijt is wanneer hij van de koop afziet. Nu blijven er alleen grote vraagtekens bestaan, temeer omdat een einddatum in de LIA ontbreekt.

Reactie van Wim van Teeffelen op 15 Oktober 2019 op 9.29: Een offre d'achat of een intentieverklaring, of die nu is overeengekomen in een heel officieel lijkend contract of op de achterkant van een bierviltje, mondeling, via telefoon, email of desnoods via rooksignalen, het maakt allemaal niet uit: het is een heel zwak juridisch instrument. Natuurlijk had de verkoper op moeten letten en er een uiterste datum aan moeten hangen (de makelaar die de acceptatie van een bod vastlegt zonder een uiterste datum op te nemen verstaat zijn vak niet!), maar zelfs dat maakt niet uit.

Anders dan wat veel makelaars vertellen en ook anders dan de quote van Wilna (die komt uit makelaarskringen, niet uit juridische kringen) is slechts een compromis de vente geldig en dwingend voor de verkoper en koper. Een compromis de vente bevat ALLE elementen die van belang zijn voor de transactie: een beschrijving van het object, incl kadastrale gegevens en alle technische details (d.m.v. technische rapporten en/of technische verklaringen van de verkoper), bevat het recht op 10 dagen bedenktijd voor de koper (als het gaat om een particulier en om een woonhuis) en bevat alle overeengekomen opschortende en ontbindende voorwaarden. Pas als een dergelijk contract met al zijn bijlagen is getekend door koper en verkoper is er sprake van een bindende overeenkomst. Alles wat getekend of overeengekomen is wat niet al deze elementen bevat heeft geen juridische rechtskracht.

Een koper die eerst wil uitzoeken of hij een bouwvergunning kan krijgen voordat hij het compromis de vente tekent, heeft het spel niet begrepen. Immers, terwijl hij dat aan het uitzoeken is, kan de verkoper het object gewoon aan een ander verkopen, zelfs er een getekende intentieverklaring ligt. Wat deze koper natuurlijk moet doen is aandringen op een compromis de vente, zodat de verkoper vast ligt, met voor hem daarin een ontbindende voorwaarde voor de afgifte van een bouwvergunning. Zelfs met een getekende intentieverklaring kan de verkoper weigeren deze ontbindende voorwaarde te accepteren en het pand alsnog aan een ander verkopen.

En wat veel verkopers en kopers niet schijnen te weten: ook een verkoper kan ontbindende voorwaarden laten opnemen in een compromis de vente. En anders dan wat veel makelaars beweren is er geen enkele beperking in het aantal of de aard van ontbindende voorwaarden, noch voor de verkoper, noch voor de koper (natuurlijk binnen de wettelijke grenzen!). Als een verkoper het pand pas wil verkopen aan deze koper nadat hij in een roze tutu de polka gedanst heeft op de Champs Elysees, dan mag dat maar de koper kan dan natuurlijk weglopen van de deal, intentieverklaring of niet. Als de koper wil dat de verkoper het huis eerst helemaal paars spuit van binnen en buiten, dan mag hij dat eisen, maar de verkoper kan dan weglopen van de deal, ondanks de intentieverklaring.

Dus advies voor de neef van Jacqueline: gewoon het huis verkopen aan de laatste geïnteresseerde koper. De eerste koper en de makelaar zullen wel tekeer gaan of gaan dreigen, maar ze hebben geen poot om op te staan.

Wim

Overleden Reactie van Theodora Besse op 15 Oktober 2019 op 9.40: Geweldig Wim, dat weten we dan ook weer!

Reactie van Jacqueline Anemaat op 15 Oktober 2019 op 10.19: Heel hartelijk dank voor jullie reacties.

@ Theodora: mijn neef heeft al enkele keren een mail gestuurd naar de makelaar, maar krijgt daar geen reactie op. Afgelopen vrijdag heeft hij een mail gestuurd naar de makelaar en naar zijn notaris aldaar, maar van beide heeft hij geen reactie.

@Wilna: “un vendeur doit toujours prendre des précautions avant de signer l’intention d’achat et doit bien vérifier que celle-ci prend une date de fin raisonnable.” Dat had ik ook gelezen. Maar waarom neem je een makelaar in de hand? Toch omdat die van wanten weet, op de hoogte is van alle regels enz. Mijn neef is er dus van uit gegaan, dat wat de makelaar voorstelde en opstelde juist was! Dat vertrouwen in de makelaar is nu dus wel weg!

Contact opnemen met de eerste koper: hij heeft alleen een e-mailadres, geen telnr.

@Wim: een heel duidelijke uitleg, geweldig!

Ik heb net nog contact gehad met mijn neef. Hij vindt het gevoelsmatig correcter, als hij hun nog een laatste kans geeft. Dat zou hij in NL ook doen, hij was zelf nl notaris!

Hij stuurt vandaag zijn makelaar, zijn notaris en de koper een mail, waarin staat, dat ze nog 10 dagen de tijd krijgen. Vandaag gaat ook een aangetekende brief naar alle drie op de post.

Afwachten dus!

Reactie van Jacqueline Anemaat op 15 Oktober 2019 op 10.30: O ja, Wim, die polka in roze tutu op de Champs Elysees: best mogelijk, de eerste koper komt uit Parijs!!!

Je reactie hieronder, dit zijn de huisregels.