Wanneer heeft een makelaar recht op zijn commissie bij een Mandat vente sans exclusivite?

Wij hebben ons huis te koop bij 4 makelaars zonder exclusiviteit.

Bij 1 van de makelaars krijgen we maandelijks een overzicht waar in staat wie die maand informatie heeft ontvangen. In die informatie staat de locatie en adres van ons huis niet vermeld.

Vorige week kregen we per post een brief van iemand die belangstelling heeft voor onze woning.

De briefschrijver heeft documentatie gekregen van de makelaar waar wij elke maand een uitdraai van krijgen en waarop de naam van de briefschrijver vermeld staat.

De briefschrijver heeft via speurwerk op het internet ons huis gevonden en wil de eventuele koop direct met ons afhandelen.Er is door de briefschrijver niets ondertekend om de info te krijgen.

Nu vragen wij ons af in hoeverre en wanneer een makelaar het recht heeft zijn commissie te ontvangen. Stel dat de informatie door twee makelaars is verstuurd naar de zelfde klant hoe werkt het dan met de commissie?

_____________________________

☑️ Beste plaatser van dit bericht,

fijn dat je gebruik maakt van dit forum. Doe alsjeblieft mee met de discussie die volgt op je bericht! Reageer zelf op de reacties die anderen geven. Dat mag ook best een bedankje zijn.

_____________________________

Rubrieken,

Klik hieronder voor meer berichten in dezelfde rubriek.

20190425, Geldzaken, Overheid, Woningen Algemeen

< Vorige bijdrage

Reactie van edith janzen op 26 April 2019 op 14.11: Als er in de etalage van een makelaar een huis te koop staat, en je kent de omgeving goed, kun je soms ook zelf het huis vinden. Doorgaans laten eigenaren in hun bekenden-kring ook weten dat ze hun huis willen verkopen. Dus pech voor de makelaar lijkt me.

Reactie van Jeannette op 26 April 2019 op 17.17: Nee, Edith, ten eerste is het vaak juist heel moeilijk, zo niet onmogelijk om vanaf een foto van een huis het adres te vinden op het platteland, maar in dit geval heeft de makelaar zwart op wit het bewijs dat hij het adres aan de potentiële koper gegeven heeft; hij heeft de uitdraai daarvan naar de koper gestuurd.

Dus geen pech voor de makelaar in dit geval, maar in tegendeel, de koper neemt een risico als hij buiten de makelaar om zijn huis aan deze potentiële koper verkoopt die het adres + documentatie aantoonbaar van de makelaar gekregen heeft.

Zoals Wim zegt, kunnen wij er wel een mening over hebben of dit terecht is of niet, of speculeren over of de makelaar zijn rechten gaat opeisen, maar dat neemt niet weg dat de makelaar in dit geval recht van spreken heeft.

Reactie van Jaap de Groot op 26 April 2019 op 23.22: Allen bedankt voor uw reactie.

De mix van reactie tussen het kan of het kan niet geeft niet echt duidelijkheid dus we gaan naar een jurist voor duidelijkheid.

Er zijn aan aantal opmerkingen over de ethische kant van de zaak. Natuurlijk vinden ook wij dat als er werk wordt geleverd daar een vergoeding tegenover staat. In ons geval is dat al gauw een mooie middenklasse auto. Oké er is door ons voor getekend in het mandaat van de vier makelaars maar echt ethische zit zo’n contract ook niet in elkaar je betaald de commissie over het bedrag waarvoor de woning te koop staat in het mandaat. Zakt de prijs van de woning om de deal te sluiten geld dat niet voor de makelaar die houd zijn commissie over het volle bedrag zoals vermeld in het mandaat. Als het zo is dat je een middenklasse auto kunt verdienen door een niet zeggende brochure te sturen naar een mogelijke klant haal ik mij huis uit de verkoop en wordt makelaar in dit overigens mooie land.

Reactie van La VV op 26 April 2019 op 23.48: Ethisch gezien is er gewoon werk verricht. Bovendien is de koop nog niet gesloten en dat heeft best nog veel voeten in de aarde. Misschien kun je de makelaar het allemaal laten afhandelen maar wel over de hoogte van de commissie onderhandelen. Vergeet niet dat de staat vooral het meeste opeist zoals de 20% btw en de advertenties een flinke duit kosten. Uiteindelijk kan de makelaar er geen middeklasse auto van rijden, geloof me... mvg Lie

Reactie van Danny op 27 April 2019 op 10.44: Ten aller tijde moeten de koper en verkoper tijdens het opmaken van de compromis de vente bij de notaris een verklaring afleggen of de verkoop met "tussenkomst" van een makelaar tot stand is gekomen. Het woordje "tussenkomst" of intermediaire is misschien vrij te interpreteren. Ook moet je niet vergeten dat bij een verkoop je verplicht bent de makelaars te informeren dat het huis is verkocht. Sommige mandats de ventes verplichten de verkoper om de naam van de koper bekend te maken.

De echte vraag is of het versturen van brochures naar potentiele kopers erkend kan worden als het toe-eigenen van deze klant en of dit mag. Je kan het beste op de site van de makelaar kijken of je bij een brochure aanvraag hierover geïnformeerd wordt en of je eerst een akkoord moet geven.

Als de klant via een informatie aanvraag niet wordt geïnformeerd dat het niet vrijblijvend is, dan neem ik aan dat de makelaar zijn rol als intermediaire niet kan opeisen.

Reactie van Jeannette op 27 April 2019 op 11.04: Ik weet niet hoeveel duidelijkheid je wilt hebben Jaap, maar lees gewoon je contract en het feit dat je een uitdraai hebt met de naam van de potentiële koper zegt toch echt genoeg, daarmee heeft de makelaar zichzelf goed ingedekt.

De enige vraag die je jezelf kunt stellen is; komt de makelaar erachter en zo ja gaat hij zijn commissie opeisen en een procedure beginnen?

Je kunt dat ook afwachten en pas dán de commissie voldoen, op het moment dat hij het opeist en de ingebrekestelling op je deurmat valt. Maar dan ben je wellicht toch duurder uit omdat je zelf al het werk verricht hebt en de makelaar krijgt toch zijn commissie.

De kans is groot dat hij erachter komt, de wereld van de makelaars is klein.

Je kunt hem ook gewoon zijn werk laten doen, de bezoeken, de onderhandelingen doen, de diagnostieken regelen etc.

Laat het niet op een rechtszaak aankomen; geloof me uit ervaring weet ik dat je dit verliest, hoewel je dat natuurlijk nooit zeker kunt zeggen, maar met de uitdraai in de hand staat de makelaar ijzersterk!

Ben benieuwd wat de jurist gaat zeggen die je gaat raadplegen, laat je dat ons nog weten?

Reactie van Danny op 27 April 2019 op 11.06: Op deze link is jurisprudentie te vinden waarin de kopers niet verplicht zijn om de commissie aan een makelaar te betalen omdat de koper en de makelaar geen contractuele verbintenis hadden.
https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do;jsessionid=DD095B9...

Reactie van Danny op 27 April 2019 op 11.37: Het niet Jaap die contact heeft opgenomen met de koper, en de koper heeft (als ik het goed heb begrepen) de naam en adresse van Jaap zelf gevonden. - Naar aanleiding van een algemene brochure. Dus de vraag is: mag een makelaar met het toesturen van een algemene brochure zichzelf een potentiele koper toe eigenen. Zeker als de koper op dat moment niet door de makelaar is geïnformeerd over de hoogte van zijn commissie. Bij een fysieke agence moet deze commissie bij de ingang duidelijk worden vermeldt. Dit is verplicht zodat een koper weet wat hij betaald en aan wie. Meestal wordt deze informatie niet duidelijk vermeldt op een internetvitrine.

Reactie van Jeannette op 27 April 2019 op 23.01: Danny, heb je het arrest wel gelezen? De situatie is niet te vergelijken met die van Jaap, hier worden de kopers aangeklaagd! En wel omdat ze eerst met makelaar 1 het huis bezocht hebben, een bod hebben uitgebracht dat niet is aanvaard, vervolgens via makelaar 2 een tweede bod uitgebracht (dat hoger was maar makelaar 2 nam een lagere commissie) dat wél tot de koop geleid heeft. Makelaar 1 heeft de zaak aanhangig gemaakt tegen de kopers.

Je leest wellicht alleen (het begin van) de laatste zin : N'est pas fautif le fait, pour l'acquéreur non lié contractuellement à l'agent immobilier par l'intermédiaire duquel il a visité le bien, d'adresser une nouvelle offre d'achat au vendeur par l'intermédiaire d'un autre agent immobilier également mandaté par ce dernier

Deze jurisprudentie is niet op het geval van Jaap van toepassing!

Reactie van Jaap de Groot op 7 Mei 2019 op 14.32: Bedankt voor alle reacties. De vraag hebben wij gesteld aan 1 van de makelaars. Daarop kregen we het volgende antwoord:

The french jurisprudence says that the fees go to the real estate agency which negociates until the end the sale.

For example the purchaser could visit with a real estate agency and make an offer to an other one. It's like in a shop, you could see a dress in one and decide to buy the same in an other one.

Lijkt mij duidelijk