Vragen inzake verkoop pand met bedrijfsactiviteiten

Hallo allemaal,

Mijn dochter wil haar huis hier in Frankrijk verkopen. Nu woon ik in dat huis en run daar een Chambre d’hotes en een kleine camping. Na verkoop vertrek ik uit dit huis.

De makelaar vertelde mij dat ik bij de notaris inlichtingen moet vragen inzake de verkoop van het pand. Volgens de makelaar komt namelijk de zakelijke waarde (= goodwill) afhankelijk van de gemaakte omzet, bovenop de taxatiewaarde cq verkoopwaarde van het huis en dient over dat deel een hogere belasting te worden voldaan. Volgens de makelaar is de verkoper daarom soms beter af om in een eerder stadium de zakelijke activiteiten te staken. Hoeveel eerder is niet bekend. Het pand wordt door mij tegen een redelijke prijs gehuurd van mijn dochter die in Nederland woonachtig is.

Is er binnen dit forum iemand die mij helderheid kan verschaffen over de volgende vragen:

Is het bekend dat er een meerwaarde over de taxatiewaarde wordt berekend doordat er in een pand zakelijke activiteiten worden verricht die aan dat pand zijn verbonden (chambre d’hotes)

Moet er inderdaad meer belasting worden betaald indien dit zo wordt gedaan.

Wordt dit ‘bedrijf’ dan niet afzonderlijk verkocht, via de notaris om, om dan vervolgens bij de belasting aangifte opgave doen van dit stukje inkomen.

Wat als de nieuwe eigenaar er gaat wonen zonder bedrijfsactiviteiten.

De eigenaresse is mijn dochter en zij heeft geen activiteiten in dit pand. Hoe wordt dit dan behandeld.

In de links heb ik hierover niets kunnen vinden.

Alvast mijn dank

Rens

_____________________________

☑️ Beste plaatser van dit bericht,

fijn dat je gebruik maakt van dit forum. Doe alsjeblieft mee met de discussie die volgt op je bericht! Reageer zelf op de reacties die anderen geven. Dat mag ook best een bedankje zijn.

_____________________________

Rubrieken,

Klik hieronder voor meer berichten in dezelfde rubriek.

20130306, Woningen Algemeen

Reactie van Joost KUBBE op 6 Maart 2013 op 21.29: Bonjour Rens,

Je dochter verkoopt een huis en geen bedrijf(spand).

Bovendien ligt de tijd jààren achter ons dat voor de aankoop van een bedrijf een ander overdrachtsbelastingtarief goldt dan voor een woonhuis.

Dus geen enkele zorg ! Vertel je makelaar dat het 2013 is !

Joost Kubbe, makelaar.

Reactie van Wim van Teeffelen op 7 Maart 2013 op 9.50: Weer een makelaar die de klok heeft horen luiden (dan bedoel ik de makelaar van Rens, niet Joost Kubbe)...

Om te beginnen moet je het feit niet negeren dat er bedrijfsactiviteiten worden uitgevoerd in het pand. Je moet wel nadenken van te voren en de zaak in eigen hand nemen, want er is wel een potentie dat dit fiscaal uit de bocht vliegt.

Ik begrijp dat de dochter 100% eigenaresse is. Zij zal bij verkoop in elk geval worden aangeslagen voor de taxe sur la plus value. Daarbij doet het er niet toe of het pand commercieel geexploiteerd wordt.

Het is inderdaad van groot belang of de kopers de exploitatie willen voortzetten of niet. Zo ja dan kopen ze de murs van de dochter (met een normale koopprocedure via een compromis de vente en uiteindelijk een acte authentique) en het fonds de commerce van Rens. Dit zijn twee afzonderlijke contracten en daar is niets mis mee. Voor een 'cession de fonds de commerce' moet ongeveer 4,5% frais notaire worden betaald (in econ0misch achtergebleven gebieden 3,5%) en voor de murs moet 7% frais notaire worden betaald. Allemaal door de koper. Bovendien hoeft de taxe sur la plus value uitsluitend betaald te worden over de murs. Daar staat tegenover dat Rens 33% belasting moet betalen over de winst die het fonds de commerce maakt, bij beeindiging van de activiteiten. Even aangenomen dat Rens en zijn dochter onderling wat dingen kunnen regelen, is het zeer aan te bevelen om de verschillende varianten door te rekenen en de fiscaal beste verdeling te kiezen. Dat kan vele honderden zo niet duizenden euros aan belasting schelen en die besparing kan door koper en verkoper worden gedeeld. Daarbij moet natuurlijk ook het belang van de koper in de gaten gehouden worden. Binnen zekere marges (50% en 200% van de balanswaarde van het fonds de commerce) kan vrij onderhandeld worden over de verkoopprijs. Daarbuiten kun je indringende vragen verwachten van de fiscus.

Is de verkoper niet geinteresseerd in overname van het fonds de commerce, dan moet VOORAFGAANDE aan de ondertekening van de acte authentique van de murs het fonds de commerce worden opgeheven. Het is onzin dat de verkoopprijs van het fonds de commerce bovenop de prijs van de murs zou komen. Zonder fonds de commerce gaat het vaak om murs + aanwezig meubilair en de prijs daarvan is voor dit soort bedrijfjes nagenoeg altijd gelijk aan murs + fonds de commerce. Met andere woorden: goodwill = 0. De makelaar die de klepel niet kan vinden heeft ooit op school geleerd dat de theoretische waarde van de goodwill rond één maal de jaaromzet ligt. In de echte wereld ligt dat wat anders.

Dus: eerst een verkoopprijs vaststellen voor het geheel (dus murs + fonds de commerce). Dan een koper vinden. Wil de koper het fonds de comemrce niet: die opheffen voorafgaande aan ondertekening van de acte authentique. Wil de koper het fonds de commerce wel, dan een berekening maken van de meest optimale verdeling van de overeengekomen verkoopprijs over mur en fonds de commerce en dat uitonderhandelen met de koper.

En...misschien een andere makelaar kiezen, één die wel verstand van zaken heeft.

Wim

Reactie van Wim van Teeffelen op 7 Maart 2013 op 14.32: Nee hoor dat is precies hetzelfde: de boekhouder kan bepalen (kun je natuurlijk zelf ook) wat de balanswaarde is van het fonds de commerce. Overleg met de boekhouder heeft dus zeker zin om er voor te zorgen dat de verkoopprijs uitkomt tussen 50% en 200% van de balanswaarde. Bedenk verder dat je 33% belasting betaalt over de boekwinst, dus het heeft veel zin om de balans op te schonen voorafgaande aan verkoop, door bv zo gunstig mogelijke afschrijftermijnen te kiezen, waardoor de boekwinst geminimaliseerd wordt.

Wim

Reactie van Wim van Teeffelen op 7 Maart 2013 op 14.56: Dat moet je doen in de periode van een exercise sociale, dus maximaal één jaar. Dus voor het einde van het lopende boekjaar. Als je daar vlak tegenaan zit op moment van de verkoop, heb je dus weinig tijd. Anders dan nederlandse boekhouders houden Franse experts comptable s er niet van om met terugwerekende kracht dingen te regelen. Vooruit plannen levert dus geld op.

Nee, ik ben niet specifiek deskundig op het gebied van het ondernemerschap in de agriculture.

Wim

Reactie van Rens Olthoff op 7 Maart 2013 op 20.06: Dank je Wim en Joost. Ons nuchtere verstand zegt wel dat het niet klopt maar het is prettig dat het bevestigd wordt en ook nog eens wordt voorzien van aanwijzingen hoe het wel te doen. Nogmaals bedankt,

Rens