Verhuren = bezuren?

Van tijd tot tijd worden in dit forum advertenties geplaatst door particulieren die woonruimte te huur zoeken. Begrijpelijk, want het is bijzonder moeilijk om in Frankrijk een huurwoning te vinden. Dat heeft slechts één oorzaak: de verregaande wettelijke bescherming van de huurder tegenover de verhuurder, waarvan sommige kwaadwillige huurders misbruik maken.

Uiteraard is wettelijke bescherming van de in principe arme huurder tegenover de in principe welgestelde verhuurder niet meer dan logisch. Bovendien behoort een dak boven je hoofd tot de eerste levensbehoeften. Maar wanneer die bescherming zó ver gaat dat een verhuurder volledig kan worden uitgekleed en de woning totaal kan worden uitgewoond door een kwaadwillige, niet-betalende huurder zonder dat hij op korte termijn uit het huis kan worden gezet, dan is het volkomen begrijpelijk dat particulieren in Frankrijk hun huis of appartement liever niet voor langere tijd verhuren.

Het enige risico dat de huurder daartegenover loopt, is dat de eigenaar de woning verkoopt. Dan heeft de huurder weliswaar het eerste recht van koop (tegen een redelijke prijs), maar als hij die niet wil of kan betalen, moet hij uiterlijk zijn vertrokken op de dag voordat de eigendomsoverdracht aan een andere koper bij de notaris plaatsvindt. Woont de huurder echter al zes maanden in het huis, dan geniet hij automatisch huurbescherming. Wanneer hij dan ondanks de verkoop gewoon blijft zitten, zal de nieuwe koper afzien van de koop en moet de verkoper maar zien hoe hij zijn huurder eruit krijgt, voordat een eventuele nieuwe koper zich aandient.

Er bestaan in Frankrijk drie soorten huurcontracten voor woonruimte:

– Logement vide (ongemeubileerde verhuur, minimum huurtijd 3 jaar).
– Logement meublé (gemeubileerde verhuur, minimum huurtijd 1 jaar).
– Bail mobilité (tijdelijke verhuur wegens (meestal) arbeidsomstandigheden, altijd gemeubileerd, maximale huurtijd 1-10 maanden).

Bij al deze contracten is de verhuurder verplicht om voordat hij het huis of de woning te huur aanbiedt een diagnostic immobilier te laten verrichten door een gespecialiseerd bedrijf. Dat controleert de energiewaarde van de woning, de aanwezigheid van lood en asbest, de staat van de electrische en de gasinstallatie en in sommige gebieden ook van natuurlijke en omgevingsrisico's. Aan zo'n onderzoek hangt uiteraard een prijskaartje, afhankelijk van de grootte van het huis of de woning. Het door het bedrijf opgemaakte rapport dient uiterlijk op de dag van ondertekening van het huurcontract aan de huurder te worden overhandigd. Zie Inc-Conso.fr.

Bij een Logement meublé lijkt de verhuurder iets minder risico te lopen, maar dit moet wel aan bepaalde wettelijke eisen voldoen. Zo moet het bevatten: bed(den), beddengoed, luiken voor alle slaapkamerramen of gordijnen, een kookplaat, een oven of magnetron, een koelkast (mét vriesvak), voldoende borden en bestek, keukengerei, tafel en stoelen, kasten, lampen en genoeg onderhoudsmateriaal (zoals een stofzuiger en/of een bezem en dweilen). Wanneer een van deze zaken ontbreekt, kan de rechter beslissen dat er sprake is van ongemeubileerde verhuur, met alle wettelijke gevolgen vandien. Zie Service-Public.fr.

Bovendien kent Frankrijk een jaarlijkse “trève hivernale” oftewel een winterstop, die duurt van 1 november tot en met 31 maart. Gedurende die periode kan een huurder niet uit het huis of de woning worden gezet, ook al ligt er een gerechtelijk bevel tot uitzetting, betaalt hij de huur niet, richt hij vernielingen aan of gebruikt hij de woning gedeeltelijk als stal, kippenhok of als opslagruimte.

Toch zie je hier af en toe ook advertenties voorbijkomen van mensen die hun huis te huur aanbieden als woonhuis. Vaak gebeurt dat omdat de verkoop naar hun zin niet snel genoeg gaat. Waarom zou je er dan niet “tijdelijk” iemand in laten wonen, zodat het huis nog iets opbrengt en 's winters wordt verwarmd? Deze verhuurders blijken vaak niets te weten van het franse huurrecht en nooit te hebben gehoord van de automatische huurbescherming na zes maanden (gedurende welke tijd ook de kwaadwillige huurder vaak keurig de huur voldoet). En dat een eventuele uitzettingsprocedure jaren kan duren. Dit alles nog afgezien van de trammelant die je als verhuurder te wachten kan staan wanneer een huurdersechtpaar gaat scheiden of wanneer de huurder onverwacht overlijdt.

Wanneer deze mensen de franse huurwetten zouden kennen, zouden ze zich wel tien keer bedenken eer ze in Frankrijk aan verhuur voor langere tijd beginnen. Wanneer de huurder na een aantal maanden de huur niet meer of niet volledig betaalt rest slechts de gang naar de deurwaarder en uiteindelijk naar de rechter. Een en ander kan jaren duren en kost veel geld. Wanneer je dan eindelijk een definitief rechterlijk uitzettingsbevel hebt, krijgt de huurder nog twee maanden de tijd eer hij er door de politie wordt uitgezet (de politie heeft na een verzoek tot uitzetting ook nog twee maanden bedenktijd). En wanneer dan eindelijk het moment suprême is aangebroken dat de uitzetting daadwerkelijk zal plaatsvinden, is wellicht nét de trêve hivernale begonnen, waardoor hij nog 5 maanden langer gratis kan blijven (uit)wonen. Tel uit je winst.

Uiteraard bestaat het merendeel van de huurders uit fatsoenlijke mensen, die netjes de maandelijkse huur voldoen en zuinig zijn op het huis en op je spullen. Maar er zijn ook huurders die de franse huurbescherming maar al te goed kennen en de uiterste grenzen ervan opzoeken. Je zult maar zulke huurders treffen. Zie bijvoorbeeld dit schrijnende geval dat in 2015 in dit forum speelde. Ook dit geval uit 2016 zou een goede les moeten zijn. Zie met name de leerzame commentaren onder dit laatste onderwerp.

Is er dan helemaal geen oplossing voor mensen die hun huis gedurende een bepaalde tijd willen verhuren? Jazeker, die oplossingen bestaan. Maar meestal kosten ze geld en/of extra werk.

Je kunt bijvoorbeeld een verzekering afsluiten tegen niet-betaalde huurtermijnen. Zie LeLynx.fr. Daarin zit meestal ook een verzekering tegen door de huurder toegebrachte schade aan de woning. Het nadeel van zo'n verzekering is echter dat zij alleen in Frankrijk effectief is. Wanneer de (buitenlandse) huurder naar het buitenland vertrekt, zal de verzekeringsmaatschappij geen actie meer tegen hem ondernemen. 

Er bestaat ook een gratis soort overheidsverzekering, de Garantie Visale, die vóór het tekenen van de huurovereenkomst door verhuurder en huurder samen moet worden aangevraagd op de website Visale.fr. Er zijn nogal wat voorwaarden aan verbonden, zie Garantie Visale. De Garantie Visale vergoedt de niet-betaalde huurtermijnen met een maximum van 36 maanden en verhaalt dit op de nalatige huurder.

Je kunt gedurende een aantal maanden per jaar ook je huis als vakantieverblijf voor enkele weken verhuren. Maar wanneer je in Nederland woont, moet je hier in Frankrijk iemand inhuren die de gasten ontvangt, de boel schoonhoudt en de was doet en voor vertrek alles controleert. Als je in Frankrijk en in de buurt van het te verhuren huis woont, is het enkele maanden flink zelf de handen uit de mouwen steken. Maar het levert in die korte tijd wel meer geld op dan de verhuur als woonruimte en je weet zeker dat vakantiegangers ook weer vertrekken. Bovendien kun je tevoren een voorschot op de huur vragen, evenals een borgsom, die je voor vertrek maar na controle van de woning terugbetaalt.

Maar ook aan vakantieverhuur kunnen nadelen kleven, als we tenminste de website ClubMillionnaire mogen geloven in het artikel "Ne faites pas de location saisonnière, c’est DANGEREUX!". Volgens die site 1. kun je ervan worden verdacht een pooier te zijn, omdat prostituees uit vooral Oost-Europa heel Frankrijk doorreizen om ergens voor één of twee weken een vakantiehuis te huren en daarin hun beroep uit te oefenen; 2. vakantiegangers kunnen alles leegroven en er vandoor gaan wanneer je even afwezig bent; 3. ze kunnen misbruik maken van je internetabonnement, zodat jij achteraf met een hoge rekening wordt geconfronteerd en 4. je kunt te maken krijgen met afgunstige buren, omdat je "gemakkelijk" in korte tijd veel geld verdient, aldus ClubMillionnaire. Toch blijft in Frankrijk vakantieverhuur de meest lucratieve en zekere vorm van verhuur voor de verhuurder.

Wanneer je toch voor langere tijd wilt verhuren is het in principe het veiligste en het gemakkelijkste om een plaatselijke makelaar in te schakelen. Die kent de lokale markt, bepaalt de juiste huurprijs, zoekt de huurder, controleert zijn inkomsten, zorgt desnoods dat een solvabele persoon borg wil staan, int de huur en draagt de huur af aan de verhuurder. Bovendien houdt hij een oogje in het zeil dat de woning fatsoenlijk wordt bewoond. Ook houdt hij de verhuurder op de hoogte van de nieuwste regelgeving. Zo is vorig jaar nog de bail mobilité gewijzigd, zie Droit-Finances.com. Al naar gelang de overeengekomen diensten vraagt de makelaar hiervoor 5-12% van de huurprijs. Dat is veel geld, maar daarvoor ben je wel van alle zorgen én van de eventuele langdurige nasleep bevrijd. De website BienIci.com noemt alle voordelen van het verhuren via een plaatselijke makelaar, terwijl Service-Public.fr een overzicht geeft van de eisen waaraan verhuurmakelaars moeten voldoen.

Bronnen (onder meer): BienIci.com (5 risico's die verhuurders moeten kennen), Immobilier-Danger.com, LeFigaro.fr (zelf verhuren of via een makelaar?) en PAP.fr (uitzetting en trêve hivernale)

Taken van de makelaar