Verborgen verbreken na aankoop huis, hoe lang is verkoper aansprakelijk?

Vanmiddag mezelf op een haar na geelectrocuteerd. Wilde een plantje planten bij de poort naar de straat plantenen zette een spade in de grond. Stuitte op iets hards grijs, misschien een tegel. Daar kan een plant niet op groeien, dus weggehaald. Tot mijnstarre verbazing zat er een grijze plastic doos van 30x30 onder 10 cm aarde. Daarin een amateuristische aftap van de hoofdkabel van de EDF om electrisch de poort te kunnen openen. De doos was al eerder beschadigd zo te zien, en stond vol modder en water. Kleine stukjes tuinslang om de hoodkabel en de adgetapte electriciteitskabel, waarbij de hoofdkabel bovenop volledig bloot lag. Ik moet er niet aan denken wat er zou zijn gebeurd als ik met meer kracht de spade in de grond had gestoken.

Het huis is gekocht in januari 2004. De vorige eigenaar heeft het gekocht in 1998. Volgens de buren was er toen nog geen electrische poort.
Hoe lang blijven verkopers aansprakelijk voor dit soort levensgevaarlijke situaties? En hoe ga ik nu te werk?
Dank voor het meedenken.

_____________________________

☑️ Beste plaatser van dit bericht,

fijn dat je gebruik maakt van dit forum. Doe alsjeblieft mee met de discussie die volgt op je bericht! Reageer zelf op de reacties die anderen geven. Dat mag ook best een bedankje zijn.

_____________________________

Rubrieken,

Klik hieronder voor meer berichten in dezelfde rubriek.

20140506, Woningen Algemeen

Reactie van Tournesol op 6 Mei 2014 op 20.49: In principe koop je in Frankrijk een huis zoals je het hebt gezien en dat staat ook in de notariële acte: 'vendu comme vue'. Je wordt als koper geacht alles zelf bekeken en onderzocht te hebben. De verkoper is na de overdracht niet meer verantwoordelijk, tenzij je als koper kunt aantonen dat hij bewust informatie heeft achtergehouden (vis cachés).

Reactie van Godfried Muhlenberg op 6 Mei 2014 op 23.14: lezen is moeilijk, Harriet vraagt juist naar de houdbaarheidsdatum van een vice caché....
in het kort : je moet binnen maximaal twee jaar na het ontdekken van de vice caché reclameren...
(hoe ze dat in godsnaam willen controleren zal Joost wakker van liggen)......

dan hangt het er verder vanaf of je het huis van een privé persoon of van een agent gekocht hebt.
een agent kun je te allen tijde aanspreken op zijn garantie, ook na 20 jaar nog.....

bij een privé persoon is dat iets lastiger, want daar moet je aantonen dat hij de fout opzettelijk verzwegen heeft.

Reactie van Godfried Muhlenberg op 6 Mei 2014 op 23.15: ohja om nog even wat muggen te ziften, des vis cachées zijn verstopte schroeven.
daar zal Harriet minder moeite mee hebben ;)

Reactie van Rob van der Meulen op 6 Mei 2014 op 23.54: Even los van de juridische duiding, die 10 centimeter diepte en zo'n niet waterdichte plastic boîte lijkt inderdaad nergens op. Meteen wat aan (laten) doen, los van de vraag wie uiteindelijk voor de rekening zou moeten opdraaien. In ieder geval moet dat soort leidingen dieper onder de grond worden verstopt. Als amateur tekenaar ooit dit aan het papier toevertrouwd, maar in dit document van Vialis staat veel precieser beschreven hoe de EDF bekabeling moet worden aangelegd. Minimaal 50 centimeter onder de grond, en dieper wanneer er auto's overheen moeten kunnen rijden. En vlak boven dit soort leidingen een plastic waarschuwingsnet.

Mag hopen dat de (voor)vorige eigenaar geen illegale aftapping heeft gemaakt. Want de stroomtoevoer naar de elektrische motor en besturingskast behoort vanuit de groepenkast te komen, een aparte groep, eigen zekering of automaat en beschermd door een aardlekschakelaar van 30 mA. En in een eigen rode gaine. Wanneer er ook nog een intercom die kant uit zou gaan, die bedrading moet in een groene elektrapijp (20 mm) onder de grond. Telefoonbedrading gaat in een speciale groene gaine van 40 mm.

Reactie van Nityam op 7 Mei 2014 op 10.54: Verborgen gebreken vallen normaal gesproken niet meer onder de garantie van de verkoper, tenzij de verkoper iets bewust verzwegen heeft. Dat moet je dus als koper kunnen aantonen voor de rechter.

De vraag is dus meteen: hoe groot is de schade, en hoeveel gaat het je kosten om dit via een gerechtelijke procedure te verhalen op de verkoper als je al voldoende bewijs hebt van zijn voorkennis?

Heb je een rechtsbijstandverzekering? Dan kan het de moeite waard worden maar vergis je niet; de gerechtelijke molens draaien in Frankrijk zeer traag door de zeer ver doorgevoerde hoor en wederhoor; dwz partijen mogen eindeloos op elkaars argumenten reageren en krijgen ook steeds uitstel waardoor een procedure jaren gaat duren, dat kan veel ergernis oproepen en ondertussen moet de advocaat betaald worden! 't Is allemaal lang geleden; kun je de vorige eigenaar nog opsporen?

Als je hem hebt opgespoord: zal hij erkennen de zaak zelf te hebben aangelegd of zegt hij dat een bedrijf dit heeft gedaan en dat hij de nota niet meer heeft.... of dat dat bedrijfje inmiddels overgenomen of failliet is? Hoe bewijs je sowieso zijn kwade trouw? Hij dacht dat het allemaal dik voor mekaar was, of beweert jou erop te hebben gewezen..... Afijn, het lijkt mij allemaal niet gemakkelijk en een hoop gedoe om hoeveel euros? Ik wil het niet bagatelliseren hoor, de kosten voor de reparatie, maar een rechtzaak kost echt veel.

Laat het repareren en neem je verlies, c'est la vie! (et mon opinion)

@Godfried: wat dacht je van "verborgen wenteltrap" als vertaling? (waar de minnaars/minnaressen in en uit de slaapkamer konden komen? ach wat romantisch!)

Reactie van Godfried Muhlenberg op 7 Mei 2014 op 10.59: met een deur die uitkomt in de kleerkast dan :)
de garantie blijft trouwens als je van een pro. gekocht hebt. bij een particulier moet je inderdaad zijn opzet aantonen. niet gemakkelijk.

Reactie van Fre@ op 7 Mei 2014 op 11.10: Uit eigen ervaring weet ik dat het een jarenkwestie gaat worden, precies om redenen die Nityam al omschrijft. Het heeft een vermogen gekost, namelijk 12.000 euro aan advocaatkosten. In ons geval eiste de rechter dat wij al onze kosten terug moeten krijgen, maar ook dat moest weer via een (nieuwe) procedure opgestart worden, omdat de andere partij weigerde uit eigen fatsoen te betalen. Ook weer duizenden euro's aan advocaatkosten, plus die van de huissier.

Dus ga er maar tegenaan staan. Als ik in jouw plaats zou staan, Harriët, dan zou ik geen enkele stap ondernemen (alles is gelukkig goed gegaan, zonder - fysieke - schades), maar inderdaad gewoon de reparatie laten doen en dat betalen. Gegarandeerd dat dit de beste financiële oplossing is!

Reactie van Augusta op 7 Mei 2014 op 12.04: Harriet vraagt hoe lang de verkoper aansprakelijk is. Het betreft een schakeldoos die de elektrische poort bedient, tien jaar geleden gekocht.

Deze niet conforme installatie valt niet onder de aansprakelijkheid van de verkoper want het is, juridisch beschouwd, geen “vice caché”. De koper van een huis wordt inderdaad geacht alles over het huis te weten. Dus ook over elektrische kabels en aansluitingen.

Er moet vervolgens bewezen kunnen worden dat de verkoper de doos heeft geïnstalleerd of door een bedrijf heeft laten installeren. “Volgens de buren” is, juridisch gezien, geen bewijs.

Het is uitsluitend aan Harriet om de installatie wel conform te maken.

Reactie van Domaine de Vayssières (46) op 7 Mei 2014 op 16.11: Nu lees ik iets nieuws, maar klopt het?
Een verborgen "boite", ondeugdelijk geplaatst, met ondeugdelijk verbonden electradraden zou niet als "vice caché" moeten worden beschouwd? Daar valt mijn mond van open. Waarom zou dit niet voldoen aan artikel 1641 van de Code Civil (hier wordt de "vice caché" gedefinieerd) voldoen?
(Een maand geleden of 10 jaar geleden gekocht, het blijft een vice caché.)

En de KOPER (dus niet verkoper?) wordt geacht alles over het huis te weten?

Reactie van Augusta op 7 Mei 2014 op 17.24: Wat zegt het desbetreffende artikel ? « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ».

Vertaling : de verkoper staat garant voor verborgen gebreken van het verkochte voorwerp die belemmeren om het te gebruiken waarvoor het is bestemd of het gebruik ervan zodanig belemmert dat de koper niet tot aankoop over gegaan zou zijn of er een dusdanige mindere prijs voor gegeven zou hebben als hij er kennis van had gehad.

Heeft deze verborgen elektrische doos Harriet belemmerd om het huis op normale wijze te bewonen?

Nee dus, daar zij er per toeval tien jaar later achter gekomen is.

Verder, zoals wimmo ook al stelde, neemt een notaris over het algemeen in het koopcontract de clausule op dat de koper het huis koopt in de staat waarin het zich bevindt. Zodra de koper zijn handtekening onder de koopakte zet, wil dat dus zeggen dat hij met die clausule akkoord gaat en er verder geen verhaal meer op kan maken.

Op grond van het feit dat dit “gebrek” Harriet tien jaar niet belemmerd heeft om op normale wijze het huis te bewonen, is hier geen sprake van "vice caché".