Veilig beleggen in Frankrijk met een hoog rendement (een cursus)

“Veilig beleggen in Frankrijk met een hoog rendement”, het kan de one-liner van een bank of verzekeringsmaatschappij zijn die een van zijn financiële producten in de schijnwerpers zet.

In dit geval betreft het echter mijn eigen financiële doelstelling, een doelstelling die ik mij vorig jaar heb gesteld en met succes lijk te realiseren. Mede daarom heb ik voor enkele vrienden, die zich min of meer in dezelfde situatie bevinden, een cursus ontwikkeld opdat ze zelf ook veilig kunnen beleggen in Frankrijk met een hoog rendement.

In deze posting kan ik niet de hele cursus weergeven, ik volsta daarom met een uitgebreide samenvatting die echter voldoende gedetailleerd is om de waarlijk geïnteresseerde lezer in het zadel te helpen.

Mijn vrienden weten waar ik over praat, u weet dat niet. Daarom in drie woorden mijn professionele achtergrond. Opgeleid tot kwantitatief bedrijfseconoom en registeraccountant in Rotterdam en uitgebreide ervaring (Stichting Bijsluiterscore) met het kritisch beoordelen van financiële producten van banken, verzekeraars en bedrijven met “exotische” producten als teakplantages of winstverdriedubbelaars.

De cursus bestaat uit vier onderdelen.
Het eerste onderdeel betreft de twee kernbegrippen in de financiële theorie : rendement en risico, waarbij altijd geldt: geen rendement zonder risico.
In het tweede onderdeel worden de verschillende beleggingsmogelijkheden één voor één toegelicht. Dat zijn cash, spaarrekening (Livret A), diamant / goud / bitcoins cs, kunst / antiek / auto’s, obligaties, aandelen, onroerend goed, onroerend-goed-fondsen en levensverzekering / Assurance vie.
Het derde onderdeel betreft de fiscale behandeling van de verschillende beleggingsmogelijkheden en de mogelijkheden om de fiscale druk te verzachten.
Het laatste onderdeel betreft mijn eigen strategie, die strategie wordt hieronder nader toegelicht.

Mijn strategie
Ik verkeer in de situatie dat ik niet meer werk, dat ik eens een verwaarloosbaar frans pensioen zal ontvangen, dat ik over een paar jaar een half AOW uit Nederland ga ontvangen en dat ik het nodige kapitaal tot mijn beschikking heb. Dat kapitaal moet dus, tot mijn laatste dag, mijn inkomen gaan genereren. Daarbij heb ik de volgende eenvoudige wensen.
- een in de tijd stijgend inkomen (je wilt de inflatie ruim voor blijven);
- een hoog inkomen, dus een hoog rendement (je wilt niet elke cent omdraaien);
- een laag risico met betrekking tot de inkomensstroom (je wilt geen “slecht” jaar) en
- een kapitaal dat intact blijft (je weet nooit wat er later kan gebeuren).

Als je deze vier wensen afzet tegen de verschillende beleggingsmogelijkheden is er maar één beleggingsmogelijkheid die goed voldoet aan de eisen: onroerend-goed-fondsen.

Onroerend-goed-fondsen
Een onroerend-goed-fonds is niets meer of minder dan een beursgenoteerd bedrijf dat investeert in onroerend goed om dat vervolgens te verhuren. Een bekend fonds is Unibail-Rodamco. Ik citeer in dit geval graag Wikipedia:

“Unibail-Rodamco SE is een Frans-Nederlands vastgoedbedrijf, dat op 25 juni 2007 ontstond na de overname van de aandelen van Rodamco Europe door het Franse Unibail. Het bezit winkelcentra door heel Europa, kantoorruimte vooral in en rond Parijs, en tentoonstellings- en conventiecentra in en rond Parijs, waaronder Paris Expo.

De totale waarde van deze activa was 40,5 miljard euro (2016). Veruit het grootste deel, ongeveer 80%, van dit vermogen is geïnvesteerd in winkelcentra. Ruimschoots de helft van het bezit ligt in Frankrijk, het Nederlandse aandeel was zo'n 4% per jaareinde 2016. De huuropbrengsten zijn de belangrijkste inkomsten en deze worden aangevuld door de verkoop van panden. Boekwinsten of afboekingen op het onroerend goed kunnen een significante invloed hebben op het resultaat.”

Unibail-Rodamco lijkt financieel gezien, geen slechte keuze als belegging. De koers is vandaag 190€ en het dividend over 2017 wordt 10.80€, dat betekent dus een dividendrendement van 5.7%. Dat betekent ook een stijging ten opzichte van het jaar daarvoor, toen 10.20€ werd uitgekeerd en dat is weer meer dan de 9.7€ van het jaar daarvoor. Een fonds met een stijgend dividendinkomen laat op lange termijn ook vaak een stijgende beurskoers zien. Mocht ooit het kapitaal geliquideerd moeten worden, dan is dat een aardige bonus.

Een heel ander voorbeeld is het nederlandse Wereldhave. Het verwachte dividend over 2018 is 2.52€, dat is een stuk lager dan de 3.08€ van het jaar 2017 en veel lager dan de 4.7€ van het jaar 2011. Het is dan ook niet verwonderlijk dat de koers van het aandeel de afgelopen jaren langzaam maar zeker is gedaald, van rond de 100€ eind 2006 naar 31.55€ vandaag, een daling van 70%.

Welke fondsen te kiezen?
De vraag is dan ook, welke fondsen te kiezen. Een mogelijk antwoord is simpelweg alle fondsen. In de praktijk worden dan zeer slechte resultaten gecompenseerd door de zeer goede resultaten.

Ikzelf heb gekozen voor een andere oplossing. Ik heb een selectie gemaakt van de “betere” fondsen. Daartoe heb ik een database opgezet met van een groot aantal fondsen de key-data van de afgelopen 12 jaren.
Vervolgens is een eerste schifting uitgevoerd aan de hand van twee criteria. De fondsen moesten de afgelopen 10 jaar hun dividend niet hebben verlaagd (maar bij voorkeur verhoogd) en het huidige dividendrendement moest meer dan 5% bedragen. Op basis daarvan kon ik een eerste shortlist opstellen. Daarna heb ik die shortlist handmatig aangepast op basis van een analyse van de opeenvolgende jaarverslagen.

Het uiteindelijke resultaat was een mandje van tien verschillende onroerend-goed-fondsen. De aankoop daarvan is vorig jaar uitgevoerd. Voldoet dit mandje aan mijn vier wensen ?

Voldoet dit mandje aan mijn vier wensen ?
De eerste wens betrof een stijgend dividendinkomen. De afgelopen 11 jaar heeft het mandje van fondsen haar dividend ongeveer verdubbeld. Dat is geen garantie dat de komende 11 jaar het dividend weer wordt verdubbeld, maar een dusdanig track-record geeft wel vertrouwen. In ieder geval zet die stijging zich in 2018 voort.

De tweede wens was een “hoog” rendement. Op het moment van aanschaf was het verwachte rendement 5.67%. Dat vind ik hoog genoeg.

De derde wens betrof een laag risico. Dat betreft zowel de dividendstroom (dat mag niet verminderen en zeker niet opdrogen), als de koers van de fondsen (die mogen niet sterk dalen). In het verleden is die die dividendstroom alleen maar toegenomen, dat risico is dus gering. Als er echter een beurskrach is, zoals in 2008, dan schieten de onroerend-goed-fondsen ook naar beneden. Het dividend in 2008 bleef echter keurig op peil.

De vierde wens was het kapitaal intact laten. Dankzij de hoge en naar verwachting stijgende dividendstroom lijkt dat geen enkel probleem.

Voor hen die meer informatie willen 
Overzicht van onroerend-goed-fondsen : https://www.abcbourse.com/marches/secteurs.aspx?s=s8600
Gerealiseerde dividenden gedurende de afgelopen jaren : www.tradingsat.com

Bonne lecture,
Anton