Vastgoedtransactie en (on-)voorziene kosten

Tegenover ons huis staat een kleine ruïne. Een al meer dan 20 jaar verlaten huis dat ieder jaar een beetje verder in elkaar stort. Soms met de hulp van een passerende trekker die er toevallig tegenaan leunt. Minder gevaarlijk zo, maar toch het is geen gezicht. We zien die puinzooi met lede ogen aan omdat de eigenaresse blijkbaar niet gedwongen kon worden om het verhaal op te ruimen. Iets wat in andere dorpen wél gebeurd bij verlaten en vervallen huizen.

Eerder hebben de buurman en ik een bod gedaan op de hoop stenen waarbij de prijs bij ieder bod omhoog ging. Daar we toen ook nog een burgermeester hadden die vond dat ruïnes gerestaureerd moesten worden voor het aanzien van het dorp en de prijs voor dat alles boven een ton uitkwam hebben de buurman en ik het er maar bij laten zitten. Voor iets wat een prima parkeerplaatsje zou kunnen worden en netjes aan de kant.

Nu schijnt de eigenaresse van de ruïne tegenover ons onlangs overleden te zijn want ineens stond daar een mannetje met een camera te zwaaien en een paar dagen later stond de bouval op leboncoin te koop voor de oorspronkelijke prijs van 4000E. Daarom denken we erover om een nieuwe poging te doen en de zaak daar op te ruimen.

Nu vraag ik me af welke kosten daar nog bij komen anders dan overdrachtbelasting. Zijn bijvoorbeeld de notariële kosten een minimum bedrag of een percentage. En anders dan een vergunning de handel plat te mogen maken spelen er nog andere zaken?

_____________________________

☑️ Beste plaatser van dit bericht,

fijn dat je gebruik maakt van dit forum. Doe alsjeblieft mee met de discussie die volgt op je bericht! Reageer zelf op de reacties die anderen geven. Dat mag ook best een bedankje zijn.

_____________________________

Rubrieken,

Klik hieronder voor meer berichten in dezelfde rubriek.

20160211, Geldzaken, Overheid, Woningen Algemeen

Reactie van Cornelis Robat op 12 Februari 2016 op 20.37: Dat moet St-Loup s/s zijn, daar staat inderdaad een bord met 29E. In dit gehucht, en dat heb ik net bevestigd gekregen ligt het op een 10E. Ook omdat er eigenlijk niets in het dorp is, geen bakker, school... Geen riolering... Maar wel weer een Salle Polyvalente. De prijs wordt, vanzelfsprekend, door locatie en voorzieningen bepaald. Landbouwgrond is nog goedkoper, 2.5 tot 4E. Maarja, de grond is hier vergeven met de kalzand stenen

Reactie van Augusta op 12 Februari 2016 op 20.48: Dag Bram, ik houd het kort want het is een ingewikkelde materie en staat allemaal in de Code des Impôts.

Waarom 1€ als een "donation" wordt beschouwd staat in onderstaande link:

http://www.impots.gouv.fr/portal/dgi/public/popup?espId=1&typeP...

Wat geldt voor een collectivité territoriale:

http://www.collectivites-locales.gouv.fr/cession-des-biens-des-comm...:

Cessions à titre gratuit

Les cessions à titre gratuit ou à un prix inférieur à la valeur du bien sont en principe interdites. Les collectivités territoriales peuvent, cependant, consentir des rabais sur le prix de vente ou sur la location de biens immobiliers, en application des dispositions prévues aux articles R. 1511-4 et suivants du CGCT.

De articles R. 1511-4 et suivants du CGCT staan hier:

articles R. 1511-4 et suivants du CGCT.

Augusta

Reactie van Augusta op 12 Februari 2016 op 20.49: Pardon, staan hier: https://www.legifrance.gouv.fr/affichCode.do;jsessionid=A73BA22F830...

Reactie van Bram van Zanten op 12 Februari 2016 op 21.08: @Augusta, bedankt voor de verwijzingen, weer wat geleerd. Toch zou ik een poging wagen bij de fiscus door te stellen dat de "valeur" van het perceel wordt bepaald door de "schone" waarde van de 410 m2 minus de opruimkosten van de ruïne en dan kom je dus uit op een negatieve waarde.

@Cornelis, weet je dat wel zeker, die prijs/m2 van de landbouwgrond ? In grote delen van de Bourgogne kost een stuk goede weidegrond ca 3500 euro per hectare, dus slechts 0,35 euro /m2.

Reactie van Augusta op 12 Februari 2016 op 21.25: @Cornelis, print de advertentie op leboncoin uit en laat hem aan je belastingvriend(in) zien. Dan weet je waar je aan toe bent.

Om de uiteindelijke kosten zo goed mogelijk in te schatten, heb je een "devis" nodig van een aannemer en wat hij daar allemaal voor doet, inclusief vergunningen.

Jij kunt alleen voor jezelf inschatten wat je met je kruiwagen, eventuele vrienden en hun kruiwagens kan bereiken om de kosten zoveel mogelijk te dekken.

Luister niet te veel naar de burgemeester, zijn vrienden en de buurman, die kunnen van alles zeggen maar niemand zal iets op papier zetten!

Aangaande de burgemeester die de eigenaar van de ruïne aan zou sporen om het af te breken, dat kan niet zomaar als er geen gevaar dreigt voor burgers en het gemeenschappelijk belang. Daar zijn ook weer regels en wetten voor en daar gaat ook weer veel tijd in zitten.

Het zijn de ruïne, de kosten en de tijd die erin gaan zitten, waar gemeente, eigenaar en potientele kopers mee in hun maag zitten. En die eigenaar wil daar juist zo snel mogelijk vanaf...

Succes ermee! ;)

Augusta

Reactie van Augusta op 12 Februari 2016 op 21.42: @Bram, bij de verkoper kan hij jouw argument over opruimkosten aandragen, bij de fiscus ben ik bang dat die vlieger niet op gaat maar niet geschoten is natuurliijk altijd mis!

Cornelis zou goedkoper uit kunnen zijn, als hij een rekensommetje maakt, dan de nu gevraagde prijs, ook al zou hij, na aankoop, 60% aan de fiscus moeten betalen.

Bonne nuit

Augusta

Reactie van Michiel Terwindt op 12 Februari 2016 op 21.55: Misschien voelt die 1 euro voor de verkoper als een belediging , kijk eerst eens naar de mogelijkheden en biedt dan wat meer : 1000 ?

Reactie van Bram van Zanten op 13 Februari 2016 op 9.40: @Michiel. Het is een ruïne, die in principe onverkoopbaar is, het geen woonhuis. Dan valt er niets te beledigen.

Reactie van Bram van Zanten op 13 Februari 2016 op 9.42: @ Augusta. Je rekensom is aantrekkelijk. Stel dat de fiscus er van uitgaat dat de waarde 4000 euro is en dat er 1 euro voor wordt betaald, dan is die 2400 euro belasting altijd een stuk aantrekkelijker dan 4000 euro te betalen

Reactie van Augusta op 13 Februari 2016 op 9.48: Samenvatting : naar de belasting met de advertentie, daarna een schatting vragen voor afbraak aan een aannemer. Hiermee kun je onderhandelen met de eigenaar. “Monsieur Huppelepup, aannemer van beroep, schat de kosten op X€, want er komen weer vergunningen bij kijken waar ik zelf niet aan wil klussen, dus op grond daarvan doe ik U een bod van Y€.”

Gaat de eigenaar ermee akkoord, compromis opstellen bij de notaris. Stel dat dat op 20 februari plaats vindt, dan ben je rond 20 mei eigenaar van een ruïne op 410m² grond.

De 21^ste mei geef je op het gemeentehuis een “permis de démolir” af (formulier Cerfa n° 13405*03), wat natuurlijk de 19^de mei al klaar lag met alle papieren van dien….

Op 20 juli kun je, zelf of de aannemer, aan afbraak beginnen. Als je het zelf zou doen, kijk dan nog wel even naar de regels die daar aan verbonden zijn, want de in z’n baard mompelende buurman zal er misschien wel een oogje op houden. Het gebeurt tenslotte allemaal vlak voor z’n neus…

Vervolgens de grond de wintermaanden laten rusten want de met stenen opgevulde kelder zal best nog wat “werken”. Je moet vermijden dat de auto van de gasten er niet meer uit kan…

Waar je je parkeerplaatsen voorzien hebt, spreid je deze maanden zeil over. Van die tijd maak je gebruik om je toekomstige parkeerplaats te ontwerpen en op papier te zetten wat bij het “permis d’aménager” (formulier Cerfa n° 13409*04) toegevoegd moet worden.

Januari 2017 dien je dat “permis ” bij de gemeente in en in maart daaropvolgend haal je het zeil eraf, egaliseert de kaal geworden grond, stampt hem aan en baken je de parkeerplaatsjes af. Eventueel met overgebleven mooie stenen en/of een heggetje, grondtextiel erop, grind erover en in april heb je een paar nette parkeerplaatsjes voor je gasten, wat een lust voor het oog voor het hele dorp zal zijn ipv die lelijke ruïne..

Gaat de eigenaar niet akkoord met je bod, dan heeft het zo moeten zijn en ga je vrolijk verder…

Sterkte ermee!

Augusta