Valkuilen vermijden bij aanschaf huis in Frankrijk

Goedenmorgen,

Naar aanleiding van enkele recente ervaringen als makelaar met verkopers die teleurgesteld waren na het vernemen van de huidige marktwaarde van hun woning in Frankrijk hierbij enkele tips die wellicht toekomstige decepties kunnen voorkomen. Ik lees regelmatig op deze site dat Nederlanders plannen hebben een huis in Frankrijk te kopen, wellicht dat ze er iets aan hebben;

1. Een open deur maar er zijn 3 dingen belangrijk bij aanschaf van een woning; locatie, locatie en locatie! Een heel gewoon huis op een prachtige locatie kan meer waard zijn dan een kasteel op een belabberde plek.
2. Staat van onderhoud; vergeet niet dat renoveren een dure aangelegenheid is. Zeker als de Franse woning (veel) groter is dan de juist verkochte Nederlandse woning. Voor een gehele renovatie kunnen de kosten oplopen tot 1.200-1.500 euros/m2, terwijl dit bij monumentale panden de renovatiekosten met authentiek materiaal zo’n 2.500-3.000 euro per m2 woonoppervlak kunnen bedragen. Bedenk daarbij altijd of het geinvesteerde bedrag van aankoopsom en renovatiekosten terugverdiend kunnen worden indien verkocht moet worden. Daar hou je bij aankoop niet altijd rekening mee, je denkt ik renoveer voor mezelf, mijn eigen smaak en comfort en ik blijf er tot mijn oude dag in wonen maar je weet nooit wat er in de toekomst op je afkomt en mocht je door omstandigheden (ziekte, heimwee, echtscheiding of wat dan ook) terug naar NL willen, is het toch prettig als je niets of weinig moet inleveren. Nog beter is winst maken natuurlijk maar dat is tegenwoordig een stuk lastiger dan voor het internet tijdperk. 2 praktijkvoorbeelden van missers; een vrouw met de nodige financiele armslag geeft een architekt carte blanche een huis zonder tuin in een stad in Bretagne te renoveren. De architect leeft zich uit, gebruikt de duurste en mooiste materialen tot en met een lift in een huis van 120m2 waabij de lift (is makkelijk voor uw oude dag vlgs de beste man) nota bene stopt op de eerste verdieping waar de woonkamer is, terwijl de slaapkamers vervolgens via een trap bereikt moeten worden!. Bovendien staat tegenover het huis een lelijk pand wat gerenoveerd dient te worden, is het huis op het Noorden gericht dus slechte zonligging, aanschaf+ renovatie 500.000 euros terwijl het maximaal 250.000 euros in het gunstigste geval waard is. Een ander voorbeeld is de eigenaar van een prachtig gerenoveerd manoir met een wat ongelukkige ligging naast een voetbalveld, omsloten door 2 wegen en naast een uitgesproken lelijk dorp. Tot. kosten 3.5 mln, marktwaarde rond de 2 mln. Tel uit je verlies. Een groot huis met veel werk en zeezicht, in een grote stad of op een andere gewilde plek kan een goede investering zijn, een groot huis in the middle of nowhere met veel werk, ver van scholen, werk, de kust en de touristische routes kan een bodemloze put zijn. Kijk vooral goed hoe het met het dak gesteld is en de vuilwater afvoer, is de woning aangesloten op het riool of is er een fosse septique of fosse toutes eaux? Hemelwater afvoer gescheiden?; is alles in goede staat en volgens de laatste normen? Een vriendin van mij moest voor haar huis de installatie op rotsachtige hellende bodem in orde maken hetgeen maar liefst 16.000 euro kostte! Voor een relatief klein en goedkoop huisje is dat een bedrag wat erg lastig terug te verdienen valt. Dat bedrag zit verstopt onder de grond en kopers betalen daar liever geen cent extra voor! Wees op je hoede voor dat soort verrassingen want de koper moet in principe binnen een jaar na aankoop zorgen dat de vuilwater afvoer conform reglementering is! Als een woning op het riool is aangesloten is dat voor veel kopers een pluspunt maar ja voor sommige afgelegen huizen het riool te ver weg dus dan is er eenvoudigweg geen andere optie. Nu is 16.000 euro extreem veel vanwege het feit dat er in een rotsachtige bodem gewerkt moest worden in bovenstaand geval, vaak kom je met 4 a 5.000 euros een heel eind en met Dhz werk kan het uiteraard nog goedkoper.       
3. Kijk niet alleen met een Nederlandse bril naar de waarde van een woning, maar kijk wat vergelijkbare woningen op de locale markt opbrengen. Een groot pand is soms goedkoop omdat er veel werk aanzit en de renovatiekosten zo hoog zijn. Als je totale kosten oplopen tot boven de duurste woning in jouw wijk, raak je dan wel uit de kosten bij verkoop? Het veiligst is als je prijs binnen de locale normen blijft. Tenzij je locatie van dien aard is dat buitenstaanders er een meerwaarde voor overhebben.
4. Grond is voor ons Nederlanders, vooral randstedelingen zoals ondergetekende, een groot en waardevol bezit; in Frankrijk is echter grond niet altijd veel waard. Agrarische grond maar een paar duizend euro/ha, afhankelijk vd kwaliteit en al of niet verpacht, bos kan varieren van een paar duizend euro/ha tot 10.000 euro en meer/ha voor Douglas naaldbomen en eventueel een surplus voor jachtmogelijkheden. Ik praat over Bretagne en omstreken, in de champagne streek is agrarische grond vanzelfsprekend veel meer waard. De waarde van bouwgrond ligt natuurlijk ook vaak hoger maar de waarde verschilt sterk per regio. Als er bij je pand dus bijv. 4ha grasland of landbouwgrond zit, heeft dat in principe een relatief beperkte meerwaarde. Wel is meer eigen grond om je huis over het algemeen een betere bescherming tegen overlast van buren, wegen etc;
5. Bedenk bij al je verbouwingen; zou de volgende koper dit ook handig en mooi vinden? Anders loop je het risico dat een koper jouw investering eerder als een minderwaarde ziet en kosten daarvoor wil aftrekken ipv een meerprijs betalen. Ik heb een huis in de verkoop met een WC buiten om bereikbaar op de begane grond en binnen een WC op de 1^e verdieping. Vond de verkoper geen probleem destijds, veel potentiële kopers nu wel, vooral in de winter. Alle slaapkamers op 1^e verdieping en een badkamer alleen op de begane grond is ook geen succes.  Probeer dat soort zaken meteen bij een eventuele verbouwing mee te nemen, en uit te sluiten dat je bij een verkoop erop afgerekend wordt. Het is niet alleen voor je eigen oude dag maar ook voor de meeste kopers aantrekkelijk om tenminste 1 slaap- en badkamer gelijkvloers te hebben. Dat geldt dan vooral voor modernere woningen, veel oudere karakteristieke woningen zijn nu eenmaal niet gebouwd met het idee om een slaap- en badkamer op de begane grond te hebben. In dat geval weten kopers dat ze voor het extra karakter bepaalde zaken (zoals ook bijvoorbeeld een inpandige garage) moeten inleveren.
6. Op verbouwingen die de eigenaar door de erkende vakman heeft laten doen is een garantietermijn van 10 jaar van toepassing; heeft de vorige eigenaar zelf onhandig kluswerk afgeleverd waardoor er het eea aan het huis mankeert dan is het lastiger om verhaal te halen, tenzij het om structurele verborgen gebreken gaat.
7. Isolatie en lage stookkosten worden steeds belangrijker voor klanten. Ikzelf vind het ook belangrijk dat je in noodsituaties wanneer ’s winters de stroom uitvalt en dergelijke je zelf altijd kan bedruipen met bijvoorbeeld een houtkachel die een groot gedeelte van het huis kan verwarmen. Zorg ook dat je huis altijd flink boven de hoogst gemeten waterstand uitkomt. Het ’s zomers rustig kabbelende schattige beekje naast je huis kan ’s winters in een woeste rivier veranderen, en als je huis eenmaal meerdere malen onder water is komen te staan mag duidelijk zijn dat dit de verkoopwaarde niet ten goede komt. Daarentegen overdrijft een van mijn franse klanten die minimaal 40 meter boven zeeniveau een pand wil kopen, denk ik een beetje…    
8. Let ook op de locale belastingen, ik heb een leuk kasteel in  Bretagne te koop met bijgebouwen, kapel en 37ha grond met beekje voor 850.000 euros. Niet aan de straatstenen te slijten vanwege de taxe fonciere van 15.000 euros per jaar!. Als je er 40 jaar in woont heb je denk ik met inflatie de aankoopprijs nog eens betaald om de gemeentekas te spekken.   
9. De aanwezigheid van bijgebouwen is een plus als ze in goede staat zijn en/of zich voor commerciële doeleinden lenen. Kan je er verder niets mee en staan de muren op instorten en is het dak slecht of bevat het asbest, dan kunnen die bijgebouwen zelfs de prijs drukken.
10. Drukke wegen vlakbij is normaal gesproken een minpunt tenzij het pand en de locatie zich lenen voor een B&B project.
11. Gelukkig zijn er tegenwoordig veel verplichte keuringen mbt de staat waarin het huis en de installaties zich verkeren (DPE, elektrische installatie, gasinstallatie, aanwezigheid termieten/merule, lood, asbest, eventuele natuurlijke risico’s zoals overstromingen, aardbevingen, instortingsgevaar vanwege oude mijnen etc)  maar ik denk dat voor veel kopers een completere bouwkundige keuring aan te raden is. De kosten hiervan verdienen zich meestal zelf terug door een betere onderhandelingspositie om de aankoopprijs naar beneden te krijgen in geval van gebreken en/of het verbouwingsbudget beter in te kunnen schatten.
12. De verkoper heeft zijn eigen notaris die zijn belangen behartigt bij de verkoop, de koper kan zich van zijn kant door een andere notaris laten bijstaan zonder extra kosten.
13. De omgeving; blijft deze wel dezelfde de komende jaren of wordt bijv. de akker van de buurman omgevormd tot bouwkavels. Een oude karakteristieke woning omgeven door akkers, bos of wijngaarden heeft meestal een andere waarde dan dezelfde woning omringd door nieuwbouw.
14. Koop alleen een woning met werk als je er zeker van bent de tijd of/en het geld te hebben binnen redelijke termijn de woning af te maken. Woningen met veel werk verkopen zich vooral in deze markt waarin de kopers ruime keuze hebben, het moeilijkst. De coup de coeur, het verliefd worden op een huis is vaak een belangrijk element in het aankoopproces maar zorg dat je de realiteit niet uit het oog verliest. De juiste keus kan het verschil maken tussen een gelukkig leven na emigratie of misere.
15. Wil je afspraken met de verkoper maken over het verhelpen van bepaalde problemen (lekkage, of de professionele keuken laten voldoen aan de laatste normen oid, dan kan je 2 dingen doen; een bedrag van de aankoopsom vasthouden bij de notaris op een tussenrekening tot de verkoper de problemen heeft opgelost; of uitzoeken hoe duur het oplossen van bepaalde zaken gaat worden; en het totaal bedrag van deze kosten van de aankoopsom aftrekken. Dat laatste is denk ik altijd te prefereren; je hebt de regie in eigen hand dus er kan minder fout gaan; heb laatst gesproken met de koper van een klein hotel waarvan in de akte vastgelegd was dat een gedeelte vd aankoopsom geblokkeerd zou zijn totdat de verkoper ervoor zorgt dat het hotel aan de laatste normen voldoet op het gebied van hygiene, brandveiligheid etc. maar waar een medewerker vd notaris per ongeluk de geblokkeerde som heeft uitbetaald zonder dat de verkoper iets gedaan had!. De verkoper heeft het geld weggesluisd, is op papier failliet en de autoriteiten hebben het hotel gesloten omdat het niet aan de normen voldoet!
16. Voor die ene koper die nog andere plannen had; eerst verkopen alvorens te kopen. Een te hoog ingeschatte verkoopprijs van je oude woning, en een overbruggingslening die steeds moeilijker op te hoesten is, en het onderhoud van 2 woningen is een combinatie die het rustig slapen er niet makkelijker op maakt. Bovendien kan je als cashbuyer tegen de laagste prijzen kopen vanwege het wegnemen van een stukje onzekerheid bij de verkopers.
17. Tot slot nog een heel belangrijke. Servitudes oftewel erfdienstbaarheden. Zorg dat het gehele terrein bij het huis vrij is van erfdienstbaarheden. Servitudes dus indien mogelijk afkopen en dit notarieel laten vastleggen bij aankoop; vooral niet denken dat regelen we later wel want dat kan een flink verschil betekenen in opbrengst bij verkoop. Veel grond voegt vooral waarde toe indien het niet doorkruist is met wegen, aan 1 stuk is (geen lappen deken), vrij van pacht is, er niet door anderen dan de eigenaar gejaagd mag worden, en ervoor zorgt dat de woning op een flinke afstand van de dichtstbijzijnde buurman staat of in een nieuw bestemmingsplan bouwgrond wordt!  Iha geldt; hoe hoger de verkoopprijs is, des te belangrijker het ontbreken van deze servitudes is!

De bedoeling is natuurlijk dat een emigratie een periode inluid van nog meer genieten van alles wat Frankrijk te bieden heeft, en ik ben ervan overtuigd dat de juiste keuze bij de aankoop van een huis een reuze verschil uit kan maken in het succesvol verlopen van de uitdaging! Wellicht zijn mijn tips gesneden koek voor de een, maar stof tot nadenken voor de ander! De adviezen zijn positief bedoeld en niet om mensen van hun plannen af te praten uiteraard. Verder is het zo dat iedereen natuurlijk fijn moet doen waar hij zelf zin in heeft, en als geld geen issue is kan je natuurlijk alles naar eigen smaak en idee verbouwen en inrichten zonder dat je je druk maakt over een verkoopwaarde. Voor diegenen waarbij iedere euro eerst 3 keer omgedraaid wordt alvorens hij uitgegeven wordt komen de tips misschien van pas! Iedereen die op zoek gaat, succes gewenst vanuit het wonderschone Bretagne,