Un mur (non-)mitoyen

Hallo huiseigenaren in Frankrik met Franse buren

…het onderwerp is al vaker langs gekomen, maar nu toch even iets anders.
Meer dan 30 jaar geleden bouwde de bewoner (en tant que maire) van het huis naast ons, tegen onze grange een badkamer met bovenliggende slaapkamer. Het regenwater dat voorheen ongehinderd van het schuine dak van onze grange in een passage tussen beide woningen stroomde werd nu afgevoerd middels een op de slaapkamer aangebrachte goot waarin tevens het schuine dak van de aanbouw afwaterde.
Enkele dagen geleden benaderde de eigenaresse van het buurhuis – een alleenstaande parisienne (dochter en enig erfgename) die het (vakantie)huis slechts enkele weken per jaar bewoont – ons met de mededeling dat de goot lekte en de muur van haar slaapkamer had verspocht. Ze had haar verzekering gebeld en een loodgieter gevraagd een devis te maken voor de reparatie. En, zo zei zij, omdat het een gemeenschappelijke goot betrof zouden wij de helft van de reparatie moeten betalen. Zodra de kostenopgave bekend was zou zij mij weer opnieuw benaderen.
Welnu, vooropgesteld dat ik un bon voisinage voorsta en de hoogte van het bedrag nog niet ken, bestrijd ik het ‘gemeenschappelijke’ van de muur. De goot is tegen onze muur gebouwd. Van de constructie is niets bekend. Op het gemeentehuis noch bij de DDR is een bouwvergunning aanwezig, zodat aan te nemen valt dat de aanbouw door de toenmalige maire zonder vergunning is tot stand gekomen.
Weiger ik te betalen dan hebben we mot, dat is zeker. Is het bedrag te overzien, betaal ik.
Heeft iemand ervaring met een dergelijk dilemma ?
Ik ben benieuwd naar jullie reactie(s).
Groetjes,
Antoine

_____________________________

☑️ Beste plaatser van dit bericht,

fijn dat je gebruik maakt van dit forum. Doe alsjeblieft mee met de discussie die volgt op je bericht! Reageer zelf op de reacties die anderen geven. Dat mag ook best een bedankje zijn.

_____________________________

Rubrieken,

Klik hieronder voor meer berichten in dezelfde rubriek.

20200718, Bouw, Overheid

Reactie van edith janzen op 18 Juli 2020 op 14.21: Of de muur mitoyen is of niet, hangt af van de plaatsing tegen of op de erfgrens. Als het jouw jouw muur was/is, dan zal deze ongetwijfeld niet net voor een stukje op het terrein van de buren zijn gezet. Doordat de muur als scheiding gebruikt wordt kan deze op dit moment wel een mur mitoyen zijn, door het gebruik en de lange termijn waarop dit gedoogd is. Echter als de dakgoot door de buren is aangebracht, tegen jouw constructie aan, danwel tegen de mur mitoyen aan, dan is dat behalve niet toegestaan, ook nog eens het volle eigendom van de buren. het is zeker geen gezamenlijk eigendom. Schade eraan en er door veroorzaakte schade komt voor rekening van je buren. Een eventuele rechtzaak (door buuf aan te spannen) zou je moeten vermijden. In Fr. heeft het 'recht' weleens een heel andere loop dan rechtvaardig en juist is. Een pittige offerte kan weleens lager zijn dan jouw kosten bij een rechtzaak, zelfs als je die wint, en de advocaatkosten niet terugkrijgt. (eigen ervaringen in de Tarn, Haute-Garonne, incl. appel, en cassatie in Parijs). Na afloop van het hele gebeuren kun je aangifte doen wegens illegaal bouwen. Tevens non respekt van de voorgeschreven afstand tussen de beide percelen en bebouwing. Buuf mag hopen dat (op haar kosten) de aanbouw niet gesloopt moet worden. Mogelijk vond ze 'goede' raad bij een echte franse 'advocaat'. Succes ermee.

Overleden Reactie van Theodora Besse op 18 Juli 2020 op 20.12: Het is jammer Antoine, dat je het bedrag nog niet weet, want als het op €5000 of lager ligt, moet degene die het proces begint altijd een conciliateur de justice inschakelen. Zie Justitie van de 21e eeuw, onder punt 2. Daarin staat nog €4000, maar dat bedrag is per 1-1-2020 verhoogd. Zie ook dit artikel, want de rechterlijke organisatie is per genoemde datum ingrijpend gewijzigd.

Men is verplicht tot en met bedragen van €5000 eerst een conciliateur de justice in te schakelen, op straffe van niet-ontvankelijkheid (dan kan de rechter de zaak dus niet ontvangen en behandelen). De conciliateur de justice zetelt in vrijwel alle iets grotere plaatsen. Hij verleent zijn diensten gratis en hoeft geen jurist te zijn. Wel heeft hij een gedegen opleiding genoten. Het burenrecht is een van zijn specialiteiten.

Het voordeel van een conciliateur de justice is niet alleen dat hij gratis is, maar ook dat beide partijen een uitnodiging voor een zitting ontvangen, waarop ze getuigen kunnen meebrengen. Ook gaat het er informeel aan toe, je hebt geen advocaat nodig en er worden geen moeilijke juridische termen gebruikt. De conciliateur komt zonodig ook een kijkje ter plaatse nemen. Hij zal proberen partijen nader tot elkaar te brengen, behalve wanneer hij van mening is dat een van beiden duidelijk in zijn recht staat.

Aangezien jij bereid bent om bij te dragen, liever dan een burenruzie te riskeren (waarin je gelijk hebt), is de conciliateur de justice in dit geva de aangewezen persoon. Maar eigenlijk stel je deze vraag iets te vroeg, omdat je niet weet om welk bedrag het gaat en hoeveel daarvan je wilt bijdragen, noch of de buurvrouw daarmee akkoord gaat.

Wat tenslotte wel handig was geweest, als je er situatiefoto's bij had geplaatst, want voor Edith als architect is het misschien gemakkelijk om het zich voor te stellen, maar bijvoorbeeld voor mij niet echt (ook handig voor de conciliateur). Hopelijk horen we binnenkort meer van je, wanneer de buurvrouw met het devis is gekomen.

Reactie van Antoine op 20 Juli 2020 op 14.58: Hallo Edith, hallo Theodora,
...bedankt voor jullie beider reacties.
Ik heb zondag, na me er van overtuigd te hebben dat mijn buurvrouw niet thuis was, enkele dakpannen van binnenuit verwijderd en met hangen en wurgen deze foto gemaakt.
Het rode dak is van ons.
De goot, die net zo lang is als de zolder op onze schuur meet ca 7m50.
Duidelijk is te zien dat de goot al eerder, wellicht vaker, zonder veel professionaliteit gerepareerd is. Mooie kans voor de buurvrouw, die weet dat ik (79) niet de ladder meer op durf, om ons voor de helft van de kosten voor de totale vernieuwing te laten opdraaien.
Ik ben benieuwd of door deze informatie een nieuwe strategie ontstaat.
Groetjes,
Antoine

Overleden Reactie van Theodora Besse op 20 Juli 2020 op 15.47: Lachen, Antoine! Wat een heldenmoed! Is links of rechts van de buurvrouw? Ik vermoed rechts. Edith kan er misschien iets technisch over zeggen, ik niet. Maar mij lijkt het lang niet aan €5000 te komen (ik kan me vergissen), dus wat mij betreft verandert er niets aan de strategie: le conciliateur de justice!

Reactie van Jeannette op 20 Juli 2020 op 23.10: Tja, ik zou er niet al te moeilijk over doen, jouw water wordt toch ook afgevoerd via deze goot?
Je hebt er toch belang bij dat die goot goed functioneert?

De situatie heb je toch al dertig jaar gedoogd? En nooit eerder gereageerd?

Overleden Reactie van Theodora Besse op 21 Juli 2020 op 7.17: Daar heb je natuurlijk gelijk in Jeannette, maar je vergeet dat de buurvrouw de lekkage heeft en Antoine niet. Dat is kennelijk al vaker gebeurd (en "gerepareerd"). De conciliateur zal proberen partijen nader tot elkaar te brengen en inschatten welk bedrag redelijk is dat Antoine bijdraagt.

Maar misschien komen ze er gemakkelijk al samen uit. Dat zou het allerbeste zijn. Maar dan moet Antoine er tevoren natuurlijk niet van uitgaan dat buurvrouw op zijn kosten de goot wil laten vernieuwen! Dat is in dit geval niet het juiste uitgangspunt, temeer omdat hij best bereid is om een redelijk deel bij te dragen.

Nogmaals Antoine: jammer dat je dit bericht plaatst voordat je de kosten kent en weet of buurvrouw genoegen neemt met jouw bijdrage. Misschien valt het allemaal heel erg mee. En dan is de lieve vrede ook veel waard. Zelf zou ik dolgelukkig zijn, wanneer iemand anders de reparatie en het mannetje regelde en ik dat zelf niet hoefde te doen, voordat er bij mijzelf ook lekkage zou ontstaan.

Woonde je er nog niet, toen de buurman de illegale aanbouw pleegde? Dat wordt uit je verhaal niet helemaal duidelijk. De algemene verjaringstermijn is in Frankrijk 30 jaar, meen ik. Laat nog eens horen Antoine, wat het bedrag van de offerte is en of jullie er misschien samen zijn uitgekomen.

Reactie van Advies+Keuring Wilm Snellenberg op 21 Juli 2020 op 10.47: Zo te zien gaat het om lostrekkende lasnaden (door belemmerde uitzetting en krimp van het zink), die vervolgens zijn afgeplakt met iets wat in Nederland loodband zou zijn.
Een van de "reparaties" lijkt los te zijn gekomen.
Een reparatie met de methode als voorheen zal weinig kosten met zich meebrengen. Wel de naden over de volle lengte laten dichtplakken. Zo gaat het weer een tijd mee.

Reactie van Antoine op 22 Juli 2020 op 10.22: Hallo Theodora,
...inderdaad, het rode dak is van ons en een paar reepjes plakband ter plaatse van de lekke solderingen zullen begrepen zijn in de voorrijkosten...

Hallo Janette,
...de lekkage is bij de buren dus mijn belang en dus enige vrijwillige bijdrage voor het onderhouden van een bon voisinage, is twijfelachtig.
De goot bestaat sinds 1986 vertelde men mij bij de DDR toen ik navraag deed over de vrije doorgang tussen onze schuur en het huis van de buren. Er was geen bouwvergunning, alleen een déclaration Préalable pour la rénovation d'une salle de bain, ingediend door de toenmalige eigenaar tevens burgermeester... Machtsmisbruik is van alle tijden.
Toen de passage nog bestond - te zien op de cadastrale kaart als onderdeel van onze koopacte uit 1997 - liep het regenwater vrijelijk af in de passage.

Hallo Theodora,
...je vragen in je laatste bericht zijn denk ik beantwoord.

Hallo Wilm,
...ik zal de loodgieter zeggen dat hij op de 'ingeslagen weg' moet doorgaan...
Afplakken dus...

Aan allen, bedankt voor jullie medeleven en ik houd jullie op de hoogte,
Antoine

Reactie van Antoine op 23 Juli 2020 op 10.44: Hallo Max,
...bedankt voor je bijdrage.
In 2016 verliep de 30 jarige termijn. Dus slopen is geen optie meer.
Bovendien lijkt mij 'de buren sommeren' (waarschijnlijk met een LRAR') le bon voisinage niet ten goede komen. Vroeger was ik ook zo, toen sloot ik mijn brieven af met "...ik verzoek u, zonodig sommeer u, bij gebreke waarvan...". Kort daarop meestal een cheque... Nu, ik ben 79, ben ik wat bedaarder geworden. Niet dat ik over me laat lopen, want daarvoor heb ik jullie van het forum die me bijstaan...
Grietjes,
Antoine

Overleden Reactie van Theodora Besse op 23 Juli 2020 op 12.45: Lachen! Je bent wel 79 Antoine, en wat bedaarder geworden, maar je denkt nog steeds aan "Grietjes"...