U wilt een bedrijfje overnemen in Frankrijk Deel 8: Prijsbepaling van de murs

In deel 7 van deze serie heb ik enkele aspecten benoemd van de prijsbepaling bij een bedrijfsovername, met als belangrijkste opmerking: eerst de prijs bepalen voor het geheel, en dan pas voor de twee onderdelen afzonderlijk: de murs en het fonds de commerce. Zie hier: https://www.nederlanders.fr/profiles/blogs/u-wilt-een-bedrijfje-ove...

Voor het bepalen van de prijs van de murs, geef ik je hieronder wat overwegingen:

1. De murs zijn waard wat de gek er voor geeft
Dat is niet anders dan met een huis of een tweedehands fiets. De belangrijkste vraag is hoe belangrijk de murs zijn voor de door de nieuwe eigenaar gewenste exploitatie: Als ze absoluut essentieel zijn (bv bij de aankoop van een camping) wordt de prijs voor een groot deel bepaald door de ligging, de grootte en de voorzieningen. Maar de waarde van al dat onroerend goed wordt ook mede bepaald door de exploitatiemogelijkheden: Stel we hebben twee campings: Camping A met exact dezelfde voorzieningen als Camping B, op een even mooie plek, maar bij Camping A wordt nog een campingvergunning bijgeleverd voor een nog niet in gebruik genomen veldje. Voor Koper 1, die de exploitatie zoals hij nu is prima vindt, zijn camping A en B dan even veel waard, maar voor Koper 2, die een mogelijk uitbreiding aantrekkelijk vindt, is Camping A meer waard dan Camping B. Er zijn ook bedrijfsovernames, waarbij het onroerend goed een toevallige bijkomstigheid is. Het maakt voor een zakelijke dienstverlener meestal niet uit of hij kantoor houdt in het ene of andere pand. In dit geval kan de waarde van het onroerend goed worden bepaald door de marktwaarde van een dergelijk kantoorgebouw. Bij twijfel daarover kan natuurlijk een taxateur worden ingeschakeld om die marktwaarde te bepalen.

2. De woonhuiscomplicatie 1
Er zijn bedrijfsovernames, waarbij niet alleen bedrijf-onroerend goed wordt gekocht, maar ook een woonhuis. Denk aan een camping met beheerderswoning, een winkel met een appartement erboven of een werkplaats/ateliers geheel ingericht in de aangebouwde schuur aan het woonhuis. De prijsbepaling van een woonhuis gaat anders dan van een bedrijfspand en dat betekent dat in dit geval er twee bedragen moeten worden vastgesteld en die zullen ook in het overnamecontract komen te staan (in verband met de taxe sur la plus-value). Toch kan voor een woonhuis niet de normale marktprijs worden gehanteerd (door een taxateur of door schatting van het aantal m2, vermenigvuldigd met de gemiddelde prijs er m2 in die regio, zoals zo vaak wordt gedaan). Een woonhuis dat onlosmakelijk is verbonden met een bedrijfspand is op de vrije markt minder waard dan een ‘vrij’ huis. Veel verkopers hanteren voor het gemak maar de marktprijs voor het woonhuis en als ik ze wijs op deze bijzonderheid, kan dat leiden tot een lagere prijs voor het geheel.

3. De woonhuiscomplicatie 2
Precies het tegenovergestelde van wat er bij 2 is beschreven is de situatie wanneer er juist geen woonhuis in de koop zit, terwijl de toekomstige exploitant toch een woonhuis zoekt, liefst aanpalend, maar in elk geval in de buurt van het bedrijf. Bijvoorbeeld een camping zonder beheerderswoning is minder waard dan een camping met zo’n woning. Het is zeker niet altijd zo dat de gemeente zomaar toestemming geeft voor het bouwen van een woning of het verbouwen van een bestaande structuur naar een woning. Het is cruciaal belangrijk dat helemaal in het begin het bestemmingsplan (PLU) wordt geraadpleegd, of dat er overleg wordt gevoerd met de gemeente om te kijken of er een woning gerealiseerd mag worden. Ik heb wel eens een klant gehad die optimistische had bedacht in deze situatie, dat ze dan een bestemmingsplanverandering in gang zouden gaan zetten. Ja, dat kan in Frankrijk en dat gaat in Frankrijk net zo snel als in Nederland: gemiddeld een jaartje of tien.

4. Overbodig onroerend goed
Soms wordt er samen met een bedrijf onroerend goed aangeboden, dat voor de nieuwe eigenaar weinig nut heeft. Het kan het woonhuis zijn (waar de exploitant helemaal niet zelf in wil gaan wonen), het kan ook een niet gebruikt stuk land of bos zijn of een schuur die nergens toe dient en die misschien van groter nut is voor de buurman. Het is de moeite waard om ten tijde van de bedrijfsovername goed te kijken naar het toekomstige gebruik van al het onroerend goed. Indien van begin af aan duidelijk is dat de overnameprijs pas kan worden betaald als het overbodige onroerend goed uit het aanbod is gehaald, kan dat de verkoper motiveren om een koper te vinden voor dat overbodige goed. Maar als de koper het allemaal wel kan betalen, kan hij, na overname, op zijn gemak op zoek naar een koper voor het overbodige goed, om zo alvast een deel van zijn investeringen terug te verdienen.

5. Taxe sur la plus-value en stakingsafdracht
De verkoper van het bedrijf heeft te maken met verschillende belastingen en die gevreesde afdracht kan er toe leiden dat de verkoper een voorstel doet voor de verdeling van de totale overnameprijs tussen murs en fonds de commerce die niet redelijk is, of niet in het belang is van de koper. Voor bedrijf-onroerend goed moet altijd taxe sur la plus-value (winstbelasting) worden betaald, uiteraard alleen indien er winst wordt gemaakt. Voor een woonhuis hoeft dat alleen als het woonhuis niet de hoofdwoning was van de verkoper. De verkoper zou dus de prijs van de murs erg kunnen drukken en de prijs van het fonds de commerce dus kunnen opschroeven om zo de taxe sur la plus-value te minimaliseren. Als de verkoper het exploitatiebedrijf staakt, zal hij een stakingsbelasting moeten betalen over de boekwaarde van het op te heffen exploitatiebedrijf. Hierdoor zou hij geneigd kunnen zijn om juist de waarde van de murs heel hoog in te schatten, zeker in het geval dat voor een groot deel zijn hoofdwoning was. Beide extreme situaties zijn nadelig voor de koper, in geval van toekomstige verkoop. Daarom pleit ik er altijd voor dat de waarde van de murs zo realistisch mogelijk worden ingeschat, dus zo dicht mogelijk tegen de reële marktwaarde aan.
Overigens wordt soms de omgekeerde redenatie gevolgd: als eenmaal de totale overnameprijs overeen is gekomen, dan kan met een veel gebruikte rekenmethode een goede inschatting worden gemaakt van de waarde van het fonds de commerce (zie daarvoor de volgende aflevering in deze serie), zodat er helemaal niet meer wordt gekeken nar de waarde van de murs, die is immers gelijk aan de totale overnameprijs minus de overnameprijs van het fonds de commerce.

Volgende keren in deel 8: prijsbepaling van de overname: het fonds de commerce en in deel 9: de financiering van de aankoop (mogelijk te splitsen in twee delen, want daar is veel over te vertellen),

Wim