U wilt een bedrijfje overnemen in Frankrijk Deel 3: De basisbegrippen

Jouw wens om een bedrijf over te nemen vereist verduidelijking. In principe zijn er twee onderdelen: de ‘murs’ en het ‘fonds de commerce’ (in Vlaanderen ‘Handelsfonds’ genoemd, maar in Nederland is dit niet een gangbaar begrip. Bij Nederlandse klanten heb ik dan ook meestal meer tijd nodig om uit te leggen wat een fonds de commerce is dan bij Vlaamse klanten).

Murs
Dit Franse woord betekent natuurlijk ‘muur’ of ‘wand’, maar bij de overname van een bedrijf wordt hiermee al het onroerend goed bedoeld wat bij de overname is betrokken: het bedrijfspand, de grond, schuren, opslagloodsen, etc. Het zou zelfs een woonhuis kunnen zijn: bij de overname van een ‘chambres d’hôtes’ wordt automatisch het woonhuis ook mee overgenomen, immers chambres d’hôtes mogen alleen worden verhuurd indien zij zich in, of onmiddellijk om de woning van de verhuurder bevinden. Een combinatie is ook mogelijk: een winkelpand of restaurant met een woonhuis erboven. Het is goed om bij de overname van de murs, het onderscheid tussen ‘woonruimte’ en bedrijfsruimte’ goed te maken, want zij worden in Frankrijk fiscaal verschillend behandeld. Over bedrijfsruimte moet altijd taxe sur la plus-value (winstbelasting) worden betaald bij verkoop, over een woonhuis alleen maar als dit niet de hoofdwoning van de eigenaar is.
Verder is het van groot belang om te controleren of de bedrijfsbestemming die de koper eraan wil geven (al dan niet dezelfde bestemming als van de verkoper) inderdaad is goedgekeurd door de gemeente. Bij elke overname van murs wordt dan ook steeds weer opnieuw een Certificat d’Urbanisme (CU) aangevraagd, die geldt als ontbindende voorwaarde: indien de gemeente op die plek niet een camping, een winkel, een restaurant of een varkenshouderij (of wat uw bedrijfsactiviteit ook maar is) toelaat, dan moet u nog van de aankoop kunnen afzien. Het is ook mogelijk dat u al een CU aanvraagt, nog voordat het voorlopige koopcontract voor de bedrijfsovername is getekend. Het is zeker mogelijk om een CU aan te vragen voor een terrein dat niet uw eigendom is, al is het natuurlijk niet meer dan normaal dat u de eigenaar daarover inlicht. Toestemming vragen is formeel niet nodig. Ik ga gedetailleerd in op het aankoopproces van de murs in de volgende aflevering.

Fonds de commerce
Het fonds de commerce is het geheel aan tastbare en niet tastbare bedrijfsmiddelen, die nodig zijn voor de bedrijfsvoering. In aflevering 5 ga ik gedetailleerd in op wat daar allemaal in kan zitten. De overname van een fonds de commerce gebeurt in Frankrijk in de vorm van een formeel contract, genaamd ‘cession de fonds de commerce’ dat aan nogal wat eisen moet voldoen, nagenoeg allemaal bedoeld ter bescherming van de koper. Een dergelijk contract kan door een bedrijfsjurist worden opgesteld, maar ik heb een grote voorkeur voor een notaris, die immers de wettelijke plicht heeft om de belangen van kopper en verkoper in alle evenwichtigheid te beoordelen en beschermen. Een dergelijk ‘cession de fonds de commerce’ kan, maar hoeft niet, voorafgegaan worden door een compromis de cession, waarin alles is beschreven wat er wordt verkocht, maar waaraan nog ontbindende voorwaarden kunnen zitten, bijvoorbeeld voor financiering, of voor een verrekening van voorraden of toekomstige inkomsten (bv boekingen voor volgend jaar in geval van een toeristische accommodatie). De wijze waarop dit contrat de cession de fonds de commerce is opgezet is van zeer groot belang voor de koper: je koopt alleen, uitsluitend en alleen, datgene wat er in het fonds de commerce is beschreven. Mag ik dit met een flauw voorbeeld illustreren: je koopt een restaurant en bij de inventarisatie blijken er 64 theelepeltjes te zijn en dat komt dan in het contract te staan. Als bij oplevering blijkt dat er 65 lepeltjes aanwezig zijn, dan heb je er maar 64 gekocht en gaat er dus eentje terug naar de verkoper. Het belang hiervan kan niet worden overschat: je koopt uitsluitend en alleen wat er is beschreven! Er kunnen dus geen lijken in de kast zijn: eventuele problemen met de buren of de belastingdienst, een onopgelost arbeidsconflict, etc etc zijn geen onderdeel van de aankoop, tenzij ze specifiek zijn beschreven in het contract. De aankoop van een gedeeltelijk fonds de commerce is ook mogelijk: ik ben nu bezig met de overname van een camping, waarbij uitsluitend de camping wordt verkocht en niet het restaurant dat zich op het terrein bevindt, dat gedeelte van het fonds de commerce blijft achter bij de verkoper.

Murs en Fonds de commerce
In veel gevallen zullen murs en fonds de commerce tegelijkertijd worden gekocht: bijvoorbeeld als je een lopend restaurant overneemt, neem je zowel het pand over als de bedrijfsmiddelen. De notaris zal dit doen in de vorm van twee afzonderlijke contracten, die overigens onderling onlosmakelijk met elkaar zijn verbonden (als het ene contract niet wordt getekend, vervalt ook de andere). De reden is dat de koper van het fonds de commerce een ander is dan de koper van de murs, zelfs al ben je het in beide gevallen zelf. De murs worden meestal in privé aangekocht (zie volgende keer), het fonds de commerce moet in handen komen van het toekomstige exploitatiebedrijf. Dat kan een bestaand bedrijf zijn of een speciaal voor dit doel opgericht bedrijf.

Murs zonder Fonds de commerce
Het is heel goed mogelijk om alleen maar een bedrijfspand te kopen, zonder het fonds de commerce. Dat betekent dat iemand anders het fonds de commerce gaat exploiteren en dat betekent dat er een huurcontract moet worden getekend tussen de exploitant van het fonds de commerce als huurder en de eigenaar van de murs als verhuurder. Meestal wordt dat gedaan in de vorm van een ‘bail commercial’, een negenjarig huurcontract, en in één van de volgende afleveringen zal ik daarvan de specifieke bepalingen op een rij zetten. De aankoop van een bedrijfspand kan een goede investering zijn, maar de koper moet, behalve naar alle zaken die van belang zijn bij de aankoop van onroerend goed, ook heel goed kijken naar het bestaande fonds de commerce en de exploitant daarvan. Immers het succes van zijn investering hangt voor een groot gedeelte af van het succes van de exploitant van het fonds de commerce. Een failliet exploitant betaalt immers geen huur.

Fonds de commerce zonder murs
Uit het voorgaande blijkt dat je dus ook een fonds de commerce kunt kopen, zonder te hoeven investeren in de murs, zolang een goede bail commercial onderdeel uitmaakt van dat fonds de commerce. Voor heel veel Nederlanders die willen emigreren naar Frankrijk is dit een ideale oplossing: ze nemen een bestaand bedrijf over, zonder geld te hoeven investeren in de murs. Zo zijn campings vaak zo duur omdat het over veel en dure grond gaat en als je die investeringen niet hoeft te doen, kun je al je geld en tijd in de exploitatie stoppen.
Er zijn meerdere websites waar een fonds de commerce (met of zonder murs) wordt aangeboden. Het verbaast mij hoe weinig deze mogelijkheid bekend is bij Nederlanders die willen gaan ondernemen in Frankrijk. Ik zal nog wel eens een aantal van die sites met wat leuke voorbeelden op een rij zetten.

Geen fonds de commerce en geen murs
Als noch de murs worden gekocht (maar gehuurd), noch het fonds de commerce wordt gekocht (maar gehuurd) dan spreek je niet echt meer over een bedrijfsovername. Het gaat dan in feite over pachten: location-gérance in het Frans. De exploitant heeft nog steeds wel het ondernemersrisico, hij moet zorgen dat de omzet zo groot is dat hij beide huurbedragen kan betalen (en er ook voor zichzelf nog iets aan over houdt), maar vaak spreken pachtgever en pachter af dat de door de pachter betaalde vergoeding voor een gedeelte bestaat uit een vast bedrag per maand en voor een gedeelte uit een omzet- of winstafhankelijke vergoeding. Deze constructie zie ik niet zo vaak en waar ik ze wel ken gaat het vaak fout. Ook op het onderwerp location-gérance kom ik nog eens terug in deze serie.

Volgende keer: deel 4: meer over de murs en in deel 5: meer over het fonds de commerce.

Wim