U wilt een bedrijfje overnemen in Frankrijk Deel 13: Pacht

In deel 10 van deze serie heb ik een overzicht gegeven van de verschillende financieringsvormen voor de aankoop van een klein bedrijf in Frankrijk: https://www.nederlanders.fr/profiles/blogs/u-wilt-een-bedrijfje-ove...
Indien alle in de voorgaande delen beschreven financieringsmogelijkheden niet haalbaar zijn en koper en verkoper willen toch tot zaken komen, dan is er mogelijk nog één uitweg: pachten.
Uiteraard is ook dit een gunst van de verkoper: je kunt de verkoper nergens toe dwingen. Een verkoper van een bedrijf zal alleen maar over gaan tot het tekenen van een pachtcontract als hij geen andere koper heeft met cash of een of andere vorm van financiering en hij het toch van groot belang vindt dat het bedrijf wordt voortgezet, misschien in de hoop om het bedrijf in de toekomst alsnog te verkopen, al dan niet aan de huidige pachter, of misschien omdat hij niet meer in staat is om het bedrijf voort te zetten en het verlies bij stopzetting van het bedrijf door hem als groter wordt ingeschat dan het risico van een pachtcontract.

Motivaties om te pachten
Vanuit de pachter gezien kan het pachten twee redenen hebben: Hij wil een tijdje een dergelijk bedrijf runnen, voor de uitdaging, voor de ervaring of om nog heel andere redenen, zonder dat hij wil (of kan) investeren in het bedrijf. De pachter beseft dan ook dat hij geen toekomst opbouwt als ondernemer, tenzij de toekomstige verkoop al aan het begin van het pachtcontract is geregeld. Ik hoor vaak dat de belangrijkste reden waarom een koper en verkoper van een bedrijf in Frankrijk komen tot een pachtovereenkomst de houding is van de Franse banken. Het geldt vast niet altijd en vast ook niet voor elke bank en elke ondernemer, maar een algemene regel in Frankrijk is dit: als je kunt aantonen dat je minimaal drie volledige jaren hebt gewerkt als ondernemer (en een pachter wordt echt gezien als ondernemer), en daarmee aannemelijke cijfers kunt laten zien, die na drie jaar zeker winstgevend moeten zijn en ook nog een groeipotentie moeten hebben, dan wordt je door de Franse bank gezien als een ervaren Franse ondernemer. En dat betekent dat na drie jaar vaak de weg vrij is voor een commercieel krediet, zodat de pachter alsnog het bedrijf kan kopen.

Het pachtcontract
Het contract (in het Frans: contrat de location-gérance) hoeft niet te passeren via een notaris en is dus een onderhands contract. In geval het gaat om een bedrijf zonder onroerend goed, hoeven slechts de pachtafspraken (zie verderop in dit verhaal) goed te worden vastgelegd. In de regel blijft de pachtgever gewoon ingeschoven in het handelsregister als ondernemer, en hij moet dan ook aan alle voor zijn bedrijfsvorm verplichte administratieve eisen voldoen (bv het deponeren van jaarstukken, het aangeven van vennootschapsbelasting, etc.). De pachter is echter ook een ondernemer, geen werknemer, dus die moet de gepachte bedrijfsactiviteiten ook onderbrengen in een bedrijfsvorm. Welke bedrijfsvormen daarvoor in aanmerking komen, behandel ik in de volgende aflevering van deze serie. Dus zolang er geen exploitatie van onroerend goed bij komt kijken, is het geen bezwaar dat zowel de pachtgever als de pachter staan ingeschreven met dezelfde bedrijfsactiviteiten. Dat wordt echter anders als de bedrijfsactiviteit geheel of gedeeltelijk bestaat uit de exploitatie van onroerend goed. Uiteraard dient er dan ook een bail commercial (commercieel huurcontract) getekend te worden tussen pachtgever en pachter. Dat gaat soms in één en hetzelfde pachtcontract van het fonds de commerce, soms wordt dit in twee verschillende contracten gegoten: een normale bail commercial en een contrat de location-gérance voor alleen het fonds de commerce. Het kan niet zo zijn dat zowel de pachtgever als de pachter staan ingeschreven als exploitant van het betreffende onroerend goed. In dit geval is het meestal de pachtgever die zich uitschrijft, of zijn inschrijving zodanig aanpast dat de twee elkaar niet bijten.

De pachtafspraken
Voor het onroerend goed: in de regel mag de pachter het onroerend goed gebruiken zoals het hem goed dunkt. Uiteraard mag het onroerend goed ingericht worden naar de smaak of behoeften van de pachter, zelfs als hij ook de gehele inventaris mee huurt, maar verbouwingen zijn over het algemeen pas toegestaan na schriftelijke goedkeuring van de pachtgever. En die mag dat dus weigeren. De pachter neemt nagenoeg altijd de verzekering, belasting en kosten van nutsvoorzieningen voor zijn rekening. Nagenoeg altijd wordt een vaste jaarlijkse huur afgesproken, hetzij verdeeld in gelijke maandelijkse termijnen, hetzij in maandbedragen die aansluiten bij de omzetverwachting (dit komt vaak voor in het toerisme: de maandbetalingen in de zomer zijn hoger dan in de winter, in geval het gaat om een bedrijf met een zomerseizoen). Er is niets op tegen om de vergoeding voor gebruik van het onroerend goed in één jaarlijkse betaling af te spreken.
Voor het fonds de commerce: hiervoor wordt meestal een relatief laag bedrag aan vaste betaling per jaar afgesproken (meestal als vergoeding voor de kosten van marketing- en salesinspanningen van de pachtgever, nog voor het pachtcontract inging + vergoeding voor de afschrijvingen van eerder gedane investeringen) plus een variabele vergoeding die afhangt van de omzet of de winst. Beiden zijn mogelijk: een afspraak als percentage van de omzet is het meest gebruikelijk, omdat daarmee de kostenbesparingen die de pachter realiseert aan hem ten goede komen.

Over het algemeen zijn pachtcontracten met een relatief hoge vaste vergoeding succesvoller dan contacten met een relatief hoge omzetafhankelijke vergoeding. Ik ken meerdere pachtcontracten in de laatste categorie die in geruzie zijn geëindigd vanwege de gerapporteerde cijfers of omdat de pachter winst zag in het zoveel mogelijk drukken van de omzet (bv door zwarte omzet).

Er is veel vraag naar dit soort pachtcontracten. Voor Nederlanders een bijna ideale manier om te kijken of je in Frankrijk zou willen werken/ondernemen in een bepaalde branche, zonder dat je risico’s loopt met geïnvesteerd geld. Helaas is het aantal aangeboden pachtcontracten gering.

Volgende keer in deel 14: bedrijfsvormen

Wim