U wilt een bedrijfje overnemen in Frankrijk Deel 12: Crédit vendeur en huurkoop

In deel 10 van deze serie heb ik een overzicht gegeven van de verschillende financieringsvormen voor de aankoop van een klein bedrijf in Frankrijk: https://www.nederlanders.fr/profiles/blogs/u-wilt-een-bedrijfje-ove...

In geval de koper geen hypothecaire lening kan krijgen (of die om wat voor reden dan ook niet wil aanvragen), zie deel 11, kan hij de verkoper vragen om een deel van de financiering op zich te nemen. Voordat je de verkoper daarmee gaat benaderen is het van belang om drie zaken heel goed te begrijpen:
1. Het is een gunst van de verkoper om dit te doen, het is voor hem geen verplichting. Zelfs als er al een getekend compromis de vente is, kan de verkoper dit verzoek afwijzen, de koop ontbinden en het bedrijf aan een andere verkoper. Dit soort financieringsvormen zijn allemaal vrijwillig, niets kan worden afgedwongen!
2. De te betalen rente (bij de crédit-vendeur) is in de regel 0,5-1,0% hoger dan de rente die een bank zou berekenen.
3. Je blijft verbonden met de verkoper, die terwijl jij bezig bent met ondernemen, je mogelijk gaat lastig vallen met zijn mening. In geval de verkoper contractueel verbonden blijft aan het bedrijf, na de overname, is het verstandig om afspraken zeer zorgvuldig vast te leggen, zodat er geen twee kapiteins op één schip zullen zijn.

1. Crédit vendeur
Dit is kopen op afbetaling. De koper betaalt op de dag van ondertekening van de acte authentique een deel van de overnameprijs en t.a.v. de rest worden termijnbetalingen afgesproken. Hoewel het gebruikelijk is dat minimaal 50% van de totale overnameprijs inclusief kosten koper wordt overgemaakt als aanbetaling, is de vaststelling daarvan vrij. Verwacht echter dat de notaris zorgvuldig naar de afspraken zal kijken, omdat het zijn taak is de verkoper te behoeden voor te hoge risico’s. Over de termijnen, de rente en de betalingswijze van aflossing en rente (per maand, per kwartaal of per jaar; vooraf of achteraf) kan vrij worden onderhandeld. Een crédit-vendeur is zowel mogelijk voor de murs als voor het fonds de commerce, al is dat laatste ongebruikelijk, omdat het fonds de commerce als onderpand niet erg zeker is (een onbekwame ondernemer kan immers in korte tijd de waarde van het fonds de commerce ernstig verminderen). Het is dus gebruikelijk dat het eigen geld van de koper wordt gebruikt voor de aanschaf van het fonds de commerce en dat de crédit-vendeur geheel wordt aangewend voor de aankoop van de murs. In dat geval wordt de verkoper, desgewenst, ingeschreven in het Franse hypotheekregister en hij krijgt daarmee de bescherming zoals Franse banken die hebben, maar … bij inschrijving is er een wettelijke beperking aan de hoogte van de rente (momenteel rond 2,5%/jaar). De verkoper mag een hogere rente vragen, maar dan loopt hij ook meer risico, omdat hij niet is ingeschreven in het hypotheekregister.
Belangrijk nog is te vermelden dat de koper gelijk volledig eigenaar wordt van zowel de murs als het fonds de commerce, in geval van een crédit-vendeur. In het volgende deel van deze serie bespreek ik opties die leiden tot een gefaseerde overgang van het eigendom.

2. Location-vente
In geval de koper onvoldoende eigen middelen op tafel kan leggen om een crédit-vendeur afspraak mogelijk te maken en de verkoper en koper willen toch graag tot de overname van het bedrijf komen, dan is een huurkoopovereenkomst nog een mogelijkheid. In bijna alle gevallen wordt dan het fonds de commerce aangekocht door de koper en worden de murs gehuurd. Voor de huur wordt dan meestal een gewone bail commercial (voor 9 jaar) of een bail commercial précaire (meestal voor 3 of 4 jaar) getekend door partijen. Die periode van 3-4 jaar wordt meestal gekozen omdat de ondernemer (de exploitant van het gekochte fonds de commerce) na drie jaar door de Franse banken wordt beschouwd als een ervaren Franse ondernemer (aangenomen dat zijn resultaten over de eerste drie volledige boekjaren er aardig uitzien). Dus na drie volledige boekjaren vraagt de ondernemer een bancaire financiering aan voor de aankoop van de murs. Als daarvan de acte authentique wordt getekend, vervalt automatisch het huurcontract. In het huurcontract kunnen nog twee varianten zijn opgenomen t.a.v. de aankoop:
- het RECHT op aankoop. Dat hoeft niet eens specifiek in de bail te zijn opgenomen, immers elke huurder in Frankrijk heeft het wettelijke recht op eerste aankoop. De verkoper MOET het pand aanbieden aan de huurder, maar die heeft het recht om te weigeren en dan (aan het einde van de overeengekomen huurperiode) het pand te verlaten. Vervolgens kan het pand aan een derde worden verkocht. De huurder, die vertrekt, is dan eigenaar van het fonds de commerce, dus deze afspraak kan erg nadelig uitpakken voor de verkoper/verhuurder: hij moet maar hopen dat de exploitant zijn fonds de commerce tegen een schappelijke prijs wil aanbieden aan de koper van de murs. .
- de PLICHT tot aankoop. Dat wil zeggen dat de verkoper verplicht is om het pand na afloop van het huurcontract, of eerder, te kopen van de verkoper. Daar wordt dan nu al een vaste verkoopprijs voor afgesproken. Alle huurbetalingen die de huurder overmaakt tussen start van de huurperiode en de datum van verkoop, worden dan beschouwd als aanbetalingen en dus van de bij het begin al overeengekomen prijs afgetrokken. Deze variant is natuurlijk veel aantrekkelijker voor de verkoper/verhuurder, want hij weet zeker dat hij na de overeengekomen periode zijn bedrijf verkoopt. Voor de koper/huurder levert dit wel risico’s op: wat als hij aan het einde van de overeengekomen periode nog altijd de financiering niet rond krijgt voor aankoop van de murs…?
Het grote nadeel van een location-vente overeenkomst is dat de verkoper van het bedrijf nog een aantal jaren eigenaar blijft van de murs, en daarmee een bemoeienis houdt met de nieuwe exploitant. Meestal staat de verhuurder gedurende de huurperiode geen grootschalige verbouwingen toe ( of alleen maar als het pand in de oorspronkelijke staat wordt teruggebracht, mocht uiteindelijk de koop niet doorgaan).

Volgende keer in deel 13: pachten

Wim