Toeristische verhuur en Airbnb

Veel klachten van kleine toeristische ondernemers in Frankrijk na het afgelopen seizoen . De gîtes waren slecht verhuurd, de chambres d’hôtes matig bezet, toeristen die zich in januari hadden aangemeld zegden in mei weer af. Het lag aan de politieke onzekerheid, dachten ze, aan de Brexit en de valutaschommelingen, de aanslagen in Nice en Parijs, de Franse presidentsverkiezingen van dit jaar, het weer…. Weinig exploitanten van kleine toeristische accommodaties, waarmee wij in aanraking kwamen, durfden toegeven dat zijzelf misschien medeschuldig waren. Dat ze de boot gemist hadden.

Iedereen die klein toeristisch ondernemer wil worden in Frankrijk of het al is, stel ik deze vraag:
‘…en wat doe je met AirBnB?’
De antwoorden zijn ontluisterend. De grote meerderheid antwoordt: ‘niets’. Ze hadden nog nooit nagedacht over AirBnB als concurrent voor hun traditioneel opgezette chambres d’hôtes of voor de verhuur van hun twee of drie gîtes.
Sommigen zagen in AirBnB een aanvulling: ‘In de tijden dat ik de accommodatie moeilijk vol krijg, probeer ik het via AirBnB. ’
‘Waarom niet altijd via AirBnB?’ vraag ik dan. De meesten geven toe daar nooit over te hebben nagedacht.

Geheel in de Franse traditie van klagen in plaats van innoveren hebben op 16 januari jl de belangrijkste Franse overkoepelende verenigingen in de toeristische verhuur (0.a. BNI, AhTop, FNAIM en SNPI) een klacht ingediend bij het Ministerie van Financiën en Economische Zaken tegen internet-platforms zoals AirBnB . De lijst van ‘strafbare feiten’ die zij daarbij overlegden is lang: schending van de wet Hoguet op transacties van onroerend goed , overtreding van de regels voor touroperators, illegale uitoefening van het beschermde beroep van verzekeraar, illegaal aanbieden van betalingssystemen en nog veel meer.

Ik zie de geschiedenis zich herhalen: in de mid jaren nul klaagden hotels in Frankrijk steen en been over de oneerlijke concurrentie van chambres d’hôtes, met als gevolg strengere regels voor chambres d’hôtes. Nu klagen kleine toeristische ondernemers steen en been over de opkomst van AirBnB. Maar in plaats van de concurrentie als oneerlijk weg te zeggen, zouden toeristische ondernemers ook kunnen leren van AirBnB en het platform inzetten voor de verhoging van hun eigen bezettingsgraad.

De accommodatieverhuur is de afgelopen jaren al ingrijpend veranderd o.a. door AirBnB. Ik adviseer alle bestaande en toekomstige kleine toeristische ondernemers om nu nog, nog voor het seizoen 2017 begint, eens heel veel tijd door te brengen op de site van AirBnB. Kijk naar elk detail, observeer en leer! Zie dat de nadruk niet ligt op de verhuur van accommodaties, maar op ‘lifestyle.’ AirBnB verhuurt geen accommodaties maar verkoopt een ‘beleving’, een ‘mooie toekomstige herinnering.’ Als u een vakantie aanbiedt, verkoop dan vooral die beleving: actieve dagen op de fiets door een prachtig landschap, luieren aan het zwembad en dineren in de zwoele zomeravond (die heb je zelden in Nederland, wel bij u!), naturisme, bergwandelen, lekker actief zijn met uw hond, met uw kinderen, met… U verkoopt EERST de vakantie en dan pas uw accommodatie. En natuurlijk moet uw accommodatie passen bij de vakantie die u verkoopt…zie hoe perfect AirBnB dat doet!

Maar AirBnB gaat nog verder: Daar waar de meeste sites waar je kamers of vakantiehuizen kunt boeken de nadruk leggen op feiten: locatie, faciliteiten, beschikbaarheid en prijs, vertelt AirBnB een verhaal, ene persoonlijk verhaal met veel foto’s, informatie over de omgeving en details over de eigenaar. AirBnB wil de bezoekers van hun site laten zien dat vakantieverhuur draait om de totale ervaring en de menselijke relaties en dat feiten daar slechts ene deel van zijn. In de marketing heet dat ‘story-telling’ en daardoor voelen bezoekers zich ook eerder persoonlijk betrokken bij u, de aanbieder van de accommodatie. Net als ik zult u nog steeds websites van kleine toeristische ondernemers tegenkomen, die volstrekt anoniem zijn, waarop de aanbieder niet te vinden is… Een ernstige faux-pas in de moderne marketing!

AirBnB doet continu onderzoek naar het gedrag van hun websitebezoekers en het bleek dat hun gebruikers liever luisteren en kijken dan dat ze lange teksten lezen. Kijk eens op uw eigen website: hoeveel lange lappen tekst staan daar nog op? U moet niet vertellen over de toekomstige beleving van uw gasten, maar u moet ze het laten zien. Verzamelt en analyseert u wel zoveel mogelijk data over hoe uw bezoekers u hebben gevonden, over hoe ze uw website hebben gebruikt? Dit is een continu proces. Werk voortdurend aan uw website. Probeer dingen uit en onderzoek. Geen zin, geen tijd om dat allemaal te doen? Overweeg dan om de gehele marketing van uw accommodatie over te laten aan AirBnB of een ander internetplatform. Ja, dat is duur, u geeft een groot deel van uw omzet weg, maar u krijgt er wel bezetting voor terug!

Veel meer weten over hoe u de marketing opzet, of hoe u meer kunt leren (of gebruik maken) van AirBnB, schrijf dan in voor onze 2-daagse cursus ‘Chambres d’hôtes en Gîtesverhuur’ op 19-20 mei a.s. Deze cursus is bedoeld voor Nederlanders en Vlamingen die nog aan het avontuur van een toeristisch bedrijf in Franrijk moeten beginnen. Ja, er zijn al heel veel kleine toeristische aanbieders in Frankrijk. En ja, er zijn ook nog heel veel kansen, zolang u weet wat u doet en gebruik maakt van de mogelijkheid die sociale media en internetplatforms bieden. Zie hier voor meer informatie en aanmelding: http://www.ondernemen-frankrijk.nl/emigratie-naar-frankrijk/cursuss.... Eerst met ons kennismaken voordat u hierover beslist? Dan bent u van harte welkom op onze volgende Frankrijkborrel op 7 mei a.s. Zie hier: http://www.ondernemen-frankrijk.nl/emigratie-naar-frankrijk/netwerk...

En die klacht van die organisaties? Die wordt onderzocht. Wordt vervolgd. Maar het is een achterhoedegevecht door toeristische aanbieders die niet mee kunnen met deze tijd. U hoeft daar niet bij te horen, u kunt namelijk leren of gebruikt maken van AirBnB, in plaats van het te bevechten.

Wim van Teeffelen

_____________________________

☑️ Beste plaatser van dit bericht,

fijn dat je gebruik maakt van dit forum. Doe alsjeblieft mee met de discussie die volgt op je bericht! Reageer zelf op de reacties die anderen geven. Dat mag ook best een bedankje zijn.

_____________________________

Rubrieken,

Klik hieronder voor meer berichten in dezelfde rubriek.

20170426, Cursussen en Opleidingen, Horeca en Toerisme, Midden- en Kleinbedrijf

Reactie van Wim van Teeffelen op 26 April 2017 op 18.16: @Anita: ja dat hebben we onderzocht, maar ik krijg dat in de praktijk niet georganiseerd. Bovendien hou ik zelf niet zo van webinars. Ik zie grote voordelen in het persoonlijke contact bij een cursus en met name het contact tussen de cursisten: die leren veel van elkaar. Iemand die vergelijkbare plannen heeft als jij, kan toch heel andere vragen stellen, bv over onderwerpen waar jij nog nooit zo over hebt gedacht. Dat is de grote toegevoegde waarde van een cursus in een kleine groep.
Uiteraard zijn Nederlandstaligen die al in Frankrijk wonen van harte welkom bij de cursus.

We hebben één keer de cursus in Frankrijk gegeven, in de Allier, lekker centraal in het land, maar toen waren de bezwaren van de grote afstand even groot als de bezwaren van de afstand tot Delft.

Als iemand suggesties heeft over hoe deze cursus ook in Frankrijk kan worden gegeven, dan hoor ik dat graag (en dan graag iets meer doordacht dan; je kunt mijn gîtes/chambres d'hôtes afhuren en hier de cursus geven, want dat aanbod krijgen we maandelijks).

Wim

Reactie van Wim van Teeffelen op 26 April 2017 op 18.47: Wijze woorden van Diego: 'Je moet je blijven aanpassen. Stilzitten is er niet bij'
Marketing beging rond Kerst en eindigt...nooit

Wim

Reactie van Peter A. Schrage op 27 April 2017 op 1.04: Allemaal errug fraai... Operational filosofie van o.a. Airbnb en de andere big brother Booking.com gaat uit van de "zoeker"en NIET de aanbieder. Met alle respect Wim, maar zij creeren een concept van prijsvechters zoals de luchtlijnen Easyjet en de andere Ier. Onze filosofie is gelijk aan of beter dan deze marktleiders, maar agv hun machtpositie is het niet makkelijk dan wel onmogelijk om het (=ons) produkt wat er geboden wordt tegen een redelijke prijs op de markt te zetten. De prijs van ons produkt wordt door hun systeem zwaar onder druk gezet (en wij zijn denk ik erg concurrerend), waardoor de kwaliteit van hetgeen wij aanbieden onder druk komt te staan en wij uit de markt dreigen te geraken... Voor een begrip onze gasten waarderen ons op de schaal van 0 tot 10 met een cijfer van gemiddeld 9.6...en we doen ons stinkende best om dit naar 10 te krijgen. Kortom Airbnb en anderen die hun assistentie aanbieden met hetzelfde business concept "masseren" de markt onsmakelijk... En ik weet het "de klant bepaalt de markt en niet de aanbieder" zoals de aanbieder dacht dat deze de markt bepaalde voor de jaren '80...

Reactie van Wim van Teeffelen op 27 April 2017 op 9.23: @Peter, ik ben het vandaag op de meeste punten met je oneens.

Er bestaat een bemiddelingsfunctie tussen toeristen die een leuke vakantie willen boeken en aanbieders van kleinschalige accommodaties. Door het enorme aanbod aan dit soort accommodaties en de eisen van moderne toeristen worden steeds minder accommodaties rechtstreeks geboekt door de toerist bij de aanbieder. Immers, de aanbieder kan nauwelijks meer gevonden worden. Alleen een website, hoe goed en mooi ook, valt niet op tussen de duizenden andere aanbieders. Alleen bij accommodaties met een hele duidelijke, kleine doelgroep of ene groot eigen netwerk, wordt er nog wel rechtstreeks geboekt. Wat Diego schreef (dat er steeds minder boekingen komen via zijn eigen site) is een trend die al enkele jaren geleden is ingezet en jaar op jaar versnelt.

Er zijn twee soorten bemiddelaars: adverteerders en boekers. Adverteerders richten hun aandacht, hun marketing en hun verkoopinspanningen op aanbieders van accommodaties en kunnen dan ook heel gemakkelijk volhouden dat ze veel meer service geven aan de aanbieders dan de boekers, die hun marketing en aandacht en verkoopinspanningen volledig richten op de toerist. Immers advertenties worden door accomodatie-aanbieders betaalt en het doet er voor de adverteerder niet toe of er ooit een toerist boekt naar aanleiding van deze advertentie, de adverteerder heeft zijn omzet binnen. De boekers leven van een percentage van de door de toerist betaalde overnachting: Geen boekingen, geen inkomen.

Als we ons beperken tot Frankrijk dan zie je heel veel kleine adverteerders (in deze zin is bv marktplaats.nl een kleine adverteerder, omdat er maar een beperkt aantal accommodaties op staan, het doet er niet toe dat marktpaats.nl op andere gebieden een hele grote adverteerder is) en enkele hele grote boekers. Dat is begrijpelijk: een adverteerder worden kost relatief weinig, een boeker heeft enorm veel hogere platformkosten. Je ziet ook adverteerders soms overschakelen naar boeker (bv www.gites.nl), ik ken geen enkele bemiddelaar die de omgekeerde weg is gegaan.

Veel aanbieders van accommodaties denken dat ze bij adverteerders beter af zijn: die zijn aardig voor hen, denken mee, zijn behulpzaam, maar hebben geen feitelijke boekingen nodig om succesvol te zijn. Accommodaties hebben natuurlijk wel feitelijke boekingen nodig: liever één betalende toerist dan 100.000 pageviews! Hoe vriendelijk, oprecht, gemotiveerd en kundig adverteerders ook zijn: uiteindelijk als je naar de 'bottom-line' kijkt liggen hun belangen anders dan die van de accommodatie-verhuurder: de adverteerder kan prima geld verdienen, terwijl de aanbieder van accommodaties geen cent omzet maakt (Let op: ik heb helemaal niets tegen adverteerders en ineffectieve adverteerders die niet tot boekingen leiden prijzen zich snel genoeg uit de markt) ! De belangen van de verhuurder en de boeker liggen echter parallel; geen boeking = geen inkomen. En dat is de reden waarom platforms als Airbnb zich volledig richten op de toerist: als de toerist zijn portemonnee niet trekt, dan verdient niemand iets. Ik vind het dan ook onbegrijpelijk dat heel veel kleine aanbieders hun neus ophalen voor de boekers en zelf door blijven modderen bij jaarlijks afnemende bezettingsgraden. Natuurlijk snap ik heel goed dat de boekers een fors percentage vragen en dat aanbieders van accommodaties daar moeite mee hebben. Veel aanbieders vinden die gemiddeld 15-18% te veel. Maar als daarvoor het grootste gedeelte van je marketing en verkoop uit handen wordt genomen, dan is het niet veel. Immers, elke klein bedrijf in welke branche dan ook zal minstens 15-25% van zijn omzet besteden aan marketing en sales. Zo niet, dan ziet de toekomst er niet goed uit: elke dag komen er nieuwe concurrenten bij die dat wel hebben begrepen. En als de exploitatie geen 15-25% kosten aan marketing en sales toelaat, dan mankeert er wat aan de prijs/kwaliteit-verhouding van het aanbod.

Ik besef dat dit harde woorden zijn voor kleine aanbieders van toeristische accommodaties in Frankrijk, ook leden van deze site, maar dit geeft wel de realiteit aan van de huidige markt!

Terug naar Airbnb. Inderdaad, wat Peter zegt: AirBnB is volleidg op de toerist gericht. Ik geloof echter niet dat zij een sfeer van prijvechters creeren, die wordt gecreerd door het overaanbod van gemiddelde, nietszeggende accomodatiess. Goede accomodaties die duidelijk op een doelgroep zijn gericht maken een prima omzet en zijn in staat de boeking-kosten te betalen. Bovendien worden ze prominent door Airbnb in beeld gebracht. Peter schrijft: 'Onze filosofie is gelijk aan of beter dan deze marktleiders, maar agv hun machtpositie is het niet makkelijk dan wel onmogelijk om ons product tegen een redelijke prijs op de markt te zetten.' Mag ik opmerken dat Airbnb deze marktpositie heeft bereikt door tientallen miljoenen euro's te investeren in een boekingplatform dat perfect aansluit bij wat toeristen willen. Deze machtpositie is ontstaan door het nemen van risico's en het zwaar investeren in een platform, het is niet ontstaan door bescherming of subsidie van de overheid (Gîtes de France was daar in het verleden een goed voorbeeld van: dankzij wetgeving en lokale subsidies was enkele decennia geleden Gîtes de France nagenoeg de enige bemiddelaar in Frankrijk, die dan ook waanzinnig hoge prijzen voor matige service kon vragen, die tijden zijn voorbij)

Peter schrijft verder; 'De prijs van ons produkt wordt door hun systeem zwaar onder druk gezet en wij zijn erg concurrerend.' Zonder Peters accommodatie te kennen waag ik dat te betwijfelen. Klaarblijkelijk zijn er (in de ogen van de toerist, die uiteindelijk beslist) concurrerende aanbiedingen tegen een betere prijs en dat veroorzaakt de prijsdruk, niet de commissie van Airbnb!

Wegens beoordelingsinflatie heeft een waarderingscijfer van 9.6 geen enkele betekenis meer. Je ziet ook dat Airbnb dat soort beoordelingen ook niet meer geeft, ze zijn achterhaald. Als uiteindelijk iedereen een 9,9 heeft, heeft die beoordeling geen enkele betekenis meer. En daar zijn we naar op weg.

Peter schrijf ten slotte: 'Airbnb en anderen "masseren" de markt onsmakelijk.' Spijtig dat je daar zo overdenkt. Ikzelf ben een groot fan van Airbnb (terwijl onze klanten juist de kleine aanbieders van accomodaties in Frankrijk zijn) omdat Airbnb volledig gericht is op de klantenbeleving. Dat zouden aanbieders ook moeten zijn!

Wim

Reactie van Wim van Teeffelen op 27 April 2017 op 10.26: Volstrekt mee eens, Michael, dat zouden alle aanbieders moeten doen. Dus een hele speifieke doelgroep kiezen en daar alle marketing op focussen. Hoe kleiner de doelgroep, hoe hoger de bezettingsgraad....

Reactie van Roel en Marjan op 27 April 2017 op 12.52: Het bestaat nog ! Een volwassen, open, nette discusie op nederlanders.fr.
Wim, dank je wel voor deze bijdrage.

Reactie van Maria op 27 April 2017 op 13.42: Beste Wim,

Bedankt weer voor je bijdrage en ik wil graag @Anita B bijvallen. Misschien wil je je standpunt heroverwegen om een on-line versie van je cursus te maken. Vooral het onderwerp van deze cursus is belangrijk voor heel veel uitbaters en niet aan land gebonden. Ik neem aan dat ook uitbaters in ES,DE en BE hier baat bij hebben. Uiteraard is de interactie tussen deelnemers aan je cursus van belang maar het of niet en/of te zijn maar en/en. Ik denk dat Marijke en jij in staat zijn om een mooi visueel product te ontwikkelen dat tegen betaling gedownload kan worden. Zoals je zelf zegt "je moet meebewegen met de markt en je doelgroep".

Ik begrijp de weerstand tegen de Uberachtige en AirBNBachtige aanbieders...maar het fenomeen gaat niet meer weg. Je vindt je klanten niet meer via een 2-kleurenfoldertje onder de ruitenwissers. En je klanten vinden jou niet meer via een simpele eigen website zonder enige persoonlijke presentatie.

@Michael. Ik hoop dat Wim en onze moderator Anton alle bijdragen van onze deskundigen ook op Wonen en Leven in Frankrijk/Infofrankrijk.fr gaat plaatsen. Of misschien wil jij al je naslagwerk aan Anton beschikbaar stellen ;-) scheelt hem straks een hoop werk.

Reactie van Wim van Teeffelen op 27 April 2017 op 15.47: @ZIP: jammer van je sneer. was niet nodig. Het doet er niet toe wat ik vind van Airbnb. Er zijn meer dan voldoende artikelen te vinden (kwestie van goed selectief zoeken) die de verschrikkingen, de kwellingen, de bedreigingen, de oneerlijkheid en de gruwelen van Airbnb beschrijven.

Mijn artikeltje is geschreven voor bestaande en toekomstige kleine toeristische ondernemers in Frankrijk. Die kunnen Airbnb en vergelijkbare boekers ook allemaal een verschrikking, een bedreiging, een kwelling en oneerlijk vinden. Of ze kunnen er van leren en er eventueel gebruik van maken om hun verhuurbedrijf verder te brengen. Alles afkeuren wat Airbnb doet brengt niemand verder, er van leren wel.

Wim

Reactie van Wim van Teeffelen op 27 April 2017 op 15.53: @Maria en Michael: Het geven van ene cursus is maar één van de manieren om klanten te helpen. Het doel van ons bedrijf is Nederlandse ondernemers en onroerend goed kopers in Frankrijk verder helpen. Ons doel is niet om omzet te maken met lesprogramma's. Een on-line versie maken van de cursus en dan verkopen is mij te onpersoonlijk. Ik wil heel graag persoonlijk contact met de klanten en de dingen doen die ikzelf inspirerend vindt. En daar hoort de on-line cursus verkopen niet bij (nog even los van het gebrek aan kennis van hoe je zo'n leerprogramma dan technisch uitvoert, hoe je voorkomt dat een koper hem doorverkoopt etc etc. Laat een concurrent dat maar doen!

Wim

Reactie van Peter A. Schrage op 27 April 2017 op 16.53: Hartelijk dank Wim voor je uitgebreide reactie.

Denk dat in je laatste reactie aan Maria en Michael de kruuks van (ook) onze opvatting ligt naar afnemers van ons produkt!. Het persoonlijk contact en de gast het gevoel geven "gast"te zijn maakt juist het verschil en daarmee het succes van de kleine toeristische ondernemer, zonder als "leverancier" van het produkt manifest aanwezig te zijn.

Natuurlijk is inmiddels de multinational Airbnb niet weg te denken uit deze industrie. Onze ervaringen tot nu toe met Airbnb zijn niet bijzonder. Na een paar aanpassingen in de wijze waarop boekingen via Airbnb bij ons tot stand kunnen komen, (we hadden wat erg vrijpostige figuren, die dachten dat onze Chambre een hotel was) zijn we nog in afwachting van resultaten of en zo ja de boekingen toenemen. Vooralsnog zijn de reacties nog niet "groot". Dit is mede agv de toename van het grote concurerende aanbod in onze regio. Dat laatste is ongetwijfeld mede als gevolg van de activiteiten van Airbnb. In de opvatting van de huidige toerist is Airbnb een bron voor het zoeken en krijgen van (een) overnachting(en) en niet meer dan dat. De niche en het succes ligt m.i. in het persoonlijke aspect, de specifieke doelgroep b.v., dat kan Airbnb met al haar mooie en perfecte marketing niet bieden.