Te koop: goed lopend toeristisch bedrijf in de Ardèche

Reactie van Tournesol op 2 December 2013 op 7.42

Beste Frits, het ziet er allemaal erg aanlokkelijk uit, maar bij dit investeringsniveau is het natuurlijk wel van belang of je aan al je gezwoeg ook iets overhoudt... Goed lopend is namelijk niet hetzelfde als goed renderend...
Kun je met de boeken (dus de omzet van de afgelopen jaren) aantonen dat er met de aanschaf van het prachtige complex ook echt een salaris te verdienen is? Dat lijkt me onmisbare info voor de potentiële koper die niet alleen keihard wil werken om net de rente op zijn hypotheek te kunnen betalen.

Reactie van Wim van Teeffelen op 2 December 2013 op 14.19

@Wimmo. Dat lijkt me een nagenoeg onmogelijke vraag. Je kunt aan de hand van de boeken niet aantonen dat er in de toekomst een goed salaris te verdienen valt. Wat is een goed salaris? 

Zelfs zonder enige inzage in de boeken is te voorspellen dat als iemand dit wil kopen met 80% financiering en bovendien elke twee jaar een nieuwe BMW wil aanschaffen om een beetje knap door de Ardèche rond te rijden, het nagenoeg zeker is dat dat niet gaat lukken.

Evenzogoed is de kans groot dat iemand die helemaal geen financiering nodig heeft en zijn Kangoo uit '98 nog prima vind rijden,  hier een boterham mee kan verdienen.

Je kunt zo op www.insee.fr nakijken wat de bezettingsgraad is van gîtes in de Ardèche en op sites van gites.nl en gites-de-france kun je vrij gemakkelijk nakijken wat de gemiddelde prijs per week  zo ongeveer zal zijn. Het doet er dan niet toe of de verkoper meer of minder aan omzet heeft gemaakt. De ervaring leert dat je bij de overname van een klein toeristisch bedrijf binnen drie jaar op het gemiddelde regionale niveau moet kunnen zitten qua omzet . Nederlandse of Vlaamse ondernemers komen daar vaak nog boven uit. Het doet er dan niet meer toe hoe goed of slecht de verkoper was als ondernemer en dat is wat de boeken laten zien, niet meer en niet minder.

Wim 

Reactie van Frits Diepeveen op 2 December 2013 op 16.47

Beste Wim/Wimmo,

Ik ben het volledig met je eens Wim. Er is heel weinig te zeggen over de omzet die je gaat behalen aan de hand van cijfers uit het verleden. Wij hebben er niet eens naar gevraagd toen we het pand kochten. Hoe je zo'n zaak als dit runt is zeer persoonlijk. De één haalt makkelijk de dubbele omzet van de ander (een stel vrienden van ons zijn hier vorig jaar vertrokken omdat ze het financieel niet rond kregen, maar de   nieuwe eigenaar zat binnen 1 jaar volledig vol). Wijzelf hebben Les Blaches nooit met de intentie geëxploiteerd om er een groot commercieel bedrijf van te maken en tevens leven wij relatief eenvoudig zodat een, in de ogen van anderen misschien een lage omzet , voor ons voldoende is. En trouwens goed lopend is voor mij hetzelfde als goed renderend, maar dat is een kwestie van taalgebruik. De omzet van deze plek is goed, maar op meerdere manieren makkelijk te verhogen, en er is goed van te leven als je geen huizenhoge financieringslasten hebt.

Reactie van Tournesol op 2 December 2013 op 17.23

Beste Frits en Wim, ook de cijfers van het insee zeggen weinig over de mogelijkheden en kwaliteiten van degene die de zaak overneemt. Mij zegt de vraagprijs in elk geval dat de kansen om te slagen zelfs bij een oude Kangoo en een uiterst bescheiden leefwijze erg klein zijn. Klein rekensommetje ter verduidelijking: financiering 80%, geeft aan rente (5%) en aflossing over 20 jaar een financieringslast van 64.000 euro per jaar. Een financiering van 50% levert een jaarlijkse kostenpost op van ca. 40.000 euro. Hoe denken jullie die uit de omzet van een 'goed lopend' bedrijf te halen? Ik zie jullie rekensommetjes met belangstelling tegemoet.

Reactie van Frits Diepeveen op 2 December 2013 op 17.36

Hallo Wimmo, ik heb geen behoefte om verder rekensommetjes via dit forum te gaan uitvoeren. Mijn bovenstaande reactie is denk ik erg duidelijk. Beste groet. Frits.

Reactie van Wim van Teeffelen op 2 December 2013 op 18.04

@Simon.

2,5-3 ton aan omzet? Dat betekent dat de vraagprijs  minder dan 3 keer de jaaromzet zou zijn. Als je denkt dat je in Frankrijk (of waar dan ook in West-Europa) voor een dergelijke bedrag toeristisch onroerend goed kunt kopen (inclusief riante privé-woning + grond) , dan zul je nog lang, heel erg lang blijven dromen.

Natuurlijk kun je goede schattingen maken van de verhuurmogelijkheden, zelfs zonder ooit de jaarcijfers te zien, maar die gaan niet in de buurt komen van de 3 ton. 

Wim

Reactie van Rob van Schijndel op 2 December 2013 op 20.03

Een dergelijk pand koop je niet alleen om er een rendement uit te halen, het dient waarschijnlijk ook als hoofdverblijf. 

Dus mensen kunnen bijvoorbeeld de afweging maken om een soortgelijk huis op een soortgelijke plek te kopen zonder potentiële verhuurinkomsten. Bijvoorbeeld een huis van € 500.000. 

Of ze gaan voor een vergeljikbaar object, maar dan met verhuurmogelijkheden. En dan voor een prijs van € 700.000. 

Voor het rendement moet je dan maar de € 200.000 hogere waarde meenemen, anders wordt het een vreemde berekening. En dan € 30.000 huuromzet realiseren, met wellicht ook de gewenste sociale contacten, geeft best een leuk rendement!

Rob van Schijndel

Reactie van Frits Diepeveen op 2 December 2013 op 20.29

Kijk, dít is nu een reactie die hout snijdt want zo moet je de situatie inderdaad bekijken. Het is een huis waarmee je geld kunt verdienen. Jij weet waar je over praat Rob, merci !

Reactie van Tournesol op 2 December 2013 op 20.54

Beste Frits, als het gaat om een huis waarmee je geld kunt verdienen, zet dat dan boven je bericht... Nu heb je er 'een goed lopend toeristisch bedrijf' boven staan, en dan verwacht de potentiële koper volgens mij toch iets anders. Verder nemen nog jij, nog Wim of Rob mijn twijfels weg over het rendement op de investering van meerdere tonnen, al dan niet uit eigen vermogen of gefinancierd, en ook al woon je zelf in het pand. Tenzij je het runnen van het toeristische bedrijf inderdaad slechts als een leuk tijdverdrijf beschouwt voor iemand die zijn schaapjes allang op het droge heeft...

Reactie van Wim van Teeffelen op 2 December 2013 op 22.09

Er zijn inmiddels enkele duizenden Nederlanders en Vlamingen die in Frankrijk de kost verdienen met een klein toeristisch bedrijf. Met investeringen die variëren van een ton tot een miljoen. Aan beide uitersten (en overal er tussen in) zitten verhalen van succesvolle ondernemers en grote mislukkingen. Er zijn er bijna geen die omzetten maken zoals Simon die klaarblijkelijk verwacht. Je maakt geen omzet van 3 ton per jaar met een investering van 7 ton. Dat is echt helemaal los van elke realiteitszin. 

Frankrijk is een land waar zeer gedetailleerd toeristische statistieken worden bijgehouden en er zijn vele gegevens bekend t.a.v. gemiddelde kosten per gite, per m2, per kamer of hoe je het ook wilt berekenen. Met een model van een Frans business plan (een Prévisonnelle, elke boekhouder heeft dat model) kun je dan heel snel uitrekenen wat er onder aan de streep overblijft. Daar staat dan een getal in euro/jaar en dat is een begin van een antwoord op de vraag of je er van kunt leven. Velen blijken genoeg te hebben aan of genoegen te nemen met  een bescheiden resultaat, maar er zullen er ook zijn, zoals mogelijk Simon, die hun bed liever niet uitkomen voor een inkomen onder een ton. Dat is ieders individuele beoordeling van dat getalletje onder de streep. Daar heb je de historische omzetcijfers van de huidige exploitant helemaal niet voor nodig. Voor een serieuze koper zijn ze wel handig om in te zien, met name om bepaalde moeilijk in te schatten kostenposten te verifieren, maar dat komt allemaal pas aan de orde als de mogelijke koper:

1.  Eerst een gedegen analyse heeft gemaakt van zijn financiële mogelijkheden. Indien de vraagprijs van dit object binnen zijn mogelijkheden liggen, pas dan:

2. Het pand heeft bezichtigd. Het pand, de streek, de directe woonomgeving moet hem aanstaan, hij gaat er immers ook zelf wonen. Als dat positief uitpakt, dan

3. Een goede analyse heeft gemaakt van de toeristische potentie, met daarbij een eerlijk antwoord op de vraag of hij van de uitkomst kan leven. Het gaat dan om de vraag was er nu al is, wat er mogelijk nog extra gerealiseerd kan worden, hoeveel daarvoor geïnvesteerd moet worden en hoe lang het duurt voor die extra's productief worden. Wat iemand aan potentie ziet heeft zeker zoveel te maken met de ondernemersgeest van de koper, als met de feitelijke structuren. De een ziet een half ingestorte stal, waar een ander gelijk een goed verhuurbare gite ziet (waarbij zijn handen jeuken om aan de slag te gaan).

4. Pas als 1 t/m 3 een positieve uitkomst heeft, gaat hij serieus met de verkoper onderhandelen over de vraagprijs, over historische gegevens, etc.

Dit is de methode, naar mijn mening, waarop je de aankoop van een dergelijk pand zou moeten afwikkelen. Ik ben het volstrekt eens met Rob dat het verstandig is om bij alle afwegingen de prijs en woongenot van de woning te scheiden van het zakelijke onroerend goed. Niet dat dat ook zo in contracten komt, maar het is goed om een dergelijke gedachtenoefening te doen, om alle elementen goed op waarde te kunnen schatten. 

En ik heb op de achterkant van een sigarendoos uitgerekend dat er zeker potentiele emigranten zijn uit Nederland, met voldoende maar niet waanzinnig veel eigen middelen, die hiermee, met een financiering, een boterham kan verdienen, zelfs bij veel en veel lagere omzetten dan de 3 ton van Simon. En voor Wimmo: ga eens wat spelen met een modelletje van een Prévisonnelle en wat statistieken van de INSEE, dan kun je dat zelf ook constateren.

Wim

Je reactie hieronder, dit zijn de huisregels. 

• ‹ Vorige
• 1
• 2
• 3
• Volgende ›
• Pagina