Taxe sur la plus-value, aangescherpte regels sinds 1 juli 2018

Er is al heel veel geschreven op deze site over de Franse winstbelasting. Ik heb de nieuwste aanwijzingen van de Franse belastingdienst eens doorgespit en dat leidt tot het volgende overzicht. Het aangifteformulier (Cerfa 12359*15) en de bijbehorende uitleg en toelichting (Cerfa 51962#3) kunnen van het internet worden gedownload.

De notarissen worden momenteel op hun nek gezeten door de belastingdienst, om zo streng mogelijk het formulier 2048-IMM (de aangifte taxe sur la plus-value) in te vullen. Bij de ene notaris loopt het dun door de broek als de belastingdienst wat roept, een andere notaris denkt gewoon zelf nog na.

De plus-value (waarover dus belasting moet worden betaald, enkel uitzonderingen daargelaten en in een steeds kleiner percentage naarmate het pand langer in bezit is geweest van de verkoper) wordt berekend door het verschil te nemen tussen verkoopprijs en aankoopprijs. Daarbij mag eerst de betaalde makelaarscourtage worden afgetrokken, alsmede de frais de notaire (kosten koper), die bij aanschaf zijn betaald. 

1. De resulterende plus-value kan worden verminderd met een forfaitaire aftrek van 15% van de aanschafprijs. Dat is een goed idee als u geen facturen (of voor minder dan 15%) facturen kunt overleggen. Over het resterende bedrag wordt dan de te betalen belasting berekend.

2. Die plus-value kan i.p.v. met een forfaitaire aftrek ook worden verminderd door het overleggen van alle facturen van aannemers en artisans voor woningverbeteringen (niet voor onderhoud!), onder voorwaarde dat het in Frankrijk ingeschreven bedrijven betreffen, die ook nog eens zijn ingeschreven met een bedrijfsactiviteit die behoort tot de bouwsector. Over het resterende bedrag wordt dan de te betalen belasting berekend.

3. In geval uit de acte authentique van aankoop blijkt dat er slechts grond is aangekocht (of grond + een niet bewoonbare ruine) en in geval er uit de overlegde facturen van aannemers en artisans niet blijkt dat er manuren in rekening zijn gebracht voor de feitelijke bouw (maar alleen voor deelprojecten zoals bv aanleg elektriciteit) en indien er ook geen algehele koopsom voor de realisatie van de bouw is betaald aan een aannemer, dan mogen ook alle facturen met aangeschafte bouwmaterialen afgetrokken worden van de resterende plus-value. Ik heb al een notaris getroffen die alleen in Frankrijk aangeschafte materialen wilde aftrekken, maar dat is een discussiepunt.

4. Indien er dan nog een groot bedrag staat aan plus-value, nadat de facturen van aannemers, artisans en materialen zijnafgetrokken, ontstaat er een discussie met de notaris: in principe moet de verkoper aannemelijk maken dat hij ZELF (letterlijk met eigen handen) de bouw hebt uitgevoerd. Gelooft de notaris dat, dan kan hij genoegen nemen met een taxatierapport over de waarde van het huis en aannemen dat het huis in zijn geheel is gebouwd op dezelfde dag dat de verkoper de grond heeft gekocht. Hij kan dan uitgaan van de statistische stijging van de markt en dat van toepassing verklaren op dit dossier. De plus-value is dan de gemiddelde winst die is gemaakt in de regio op huizen die in de tijd tussen aanschaf grond en verkoop van het huis is gerealiseerd. Vervolgens wordt de bovenstaande 15% forfaitaire aftrek toegepast ) en over het resterende bedrag wordt dan de te betalen belasting berekend.

5. Kan de verkoper niet aannemelijk maken dat hij het pand met eigen handen heeft gebouwd, dan moet de notaris constateren dat hij klaarblijkelijk met beunhazen of zwart betaalde bouwvakkers heeft gewerkt, en van die kosten vindt de belastingdienst dat die niet aftrekbaar moeten zijn.

Om de te betalen belasting te berekenen zijn er verschillende rekentools te vinden, dit is een van de meeste gebruikte: https://www.notaires.fr/fr/immobilier-fiscalit%C3%A9/fiscalit%C3%A9...

En ja, er moet nog altijd belasting betaald worden tot 22 jaar na aanschaf en sociale lasten tot 30 jaar na aanschaf, ook door verkopers die niet in Frankrijk wonen en dus niet kunnen genieten van de sociale voorzieningen. Het sociale lasten-stuk van de aanslag staat natuurlijk des discussie, maar het kan nog wel een paar jaar duren voordat daar een definitief oordeel over is geveld door een Franse en/of Europese rechtbank. Maar dat is een heel andere discussie.

Wim