Taxe sur la plus-value, aangescherpte regels sinds 1 juli 2018

Er is al heel veel geschreven op deze site over de Franse winstbelasting. Ik heb de nieuwste aanwijzingen van de Franse belastingdienst eens doorgespit en dat leidt tot het volgende overzicht. Het aangifteformulier (Cerfa 12359*15) en de bijbehorende uitleg en toelichting (Cerfa 51962#3) kunnen van het internet worden gedownload.

De notarissen worden momenteel op hun nek gezeten door de belastingdienst, om zo streng mogelijk het formulier 2048-IMM (de aangifte taxe sur la plus-value) in te vullen. Bij de ene notaris loopt het dun door de broek als de belastingdienst wat roept, een andere notaris denkt gewoon zelf nog na.

De plus-value (waarover dus belasting moet worden betaald, enkel uitzonderingen daargelaten en in een steeds kleiner percentage naarmate het pand langer in bezit is geweest van de verkoper) wordt berekend door het verschil te nemen tussen verkoopprijs en aankoopprijs. Daarbij mag eerst de betaalde makelaarscourtage worden afgetrokken, alsmede de frais de notaire (kosten koper), die bij aanschaf zijn betaald.

1. De resulterende plus-value kan worden verminderd met een forfaitaire aftrek van 15% van de aanschafprijs. Dat is een goed idee als u geen facturen (of voor minder dan 15%) facturen kunt overleggen. Over het resterende bedrag wordt dan de te betalen belasting berekend.

2. Die plus-value kan i.p.v. met een forfaitaire aftrek ook worden verminderd door het overleggen van alle facturen van aannemers en artisans voor woningverbeteringen (niet voor onderhoud!), onder voorwaarde dat het in Frankrijk ingeschreven bedrijven betreffen, die ook nog eens zijn ingeschreven met een bedrijfsactiviteit die behoort tot de bouwsector. Over het resterende bedrag wordt dan de te betalen belasting berekend.

3. In geval uit de acte authentique van aankoop blijkt dat er slechts grond is aangekocht (of grond + een niet bewoonbare ruine) en in geval er uit de overlegde facturen van aannemers en artisans niet blijkt dat er manuren in rekening zijn gebracht voor de feitelijke bouw (maar alleen voor deelprojecten zoals bv aanleg elektriciteit) en indien er ook geen algehele koopsom voor de realisatie van de bouw is betaald aan een aannemer, dan mogen ook alle facturen met aangeschafte bouwmaterialen afgetrokken worden van de resterende plus-value. Ik heb al een notaris getroffen die alleen in Frankrijk aangeschafte materialen wilde aftrekken, maar dat is een discussiepunt.

4. Indien er dan nog een groot bedrag staat aan plus-value, nadat de facturen van aannemers, artisans en materialen zijnafgetrokken, ontstaat er een discussie met de notaris: in principe moet de verkoper aannemelijk maken dat hij ZELF (letterlijk met eigen handen) de bouw hebt uitgevoerd. Gelooft de notaris dat, dan kan hij genoegen nemen met een taxatierapport over de waarde van het huis en aannemen dat het huis in zijn geheel is gebouwd op dezelfde dag dat de verkoper de grond heeft gekocht. Hij kan dan uitgaan van de statistische stijging van de markt en dat van toepassing verklaren op dit dossier. De plus-value is dan de gemiddelde winst die is gemaakt in de regio op huizen die in de tijd tussen aanschaf grond en verkoop van het huis is gerealiseerd. Vervolgens wordt de bovenstaande 15% forfaitaire aftrek toegepast ) en over het resterende bedrag wordt dan de te betalen belasting berekend.

5. Kan de verkoper niet aannemelijk maken dat hij het pand met eigen handen heeft gebouwd, dan moet de notaris constateren dat hij klaarblijkelijk met beunhazen of zwart betaalde bouwvakkers heeft gewerkt, en van die kosten vindt de belastingdienst dat die niet aftrekbaar moeten zijn.

Om de te betalen belasting te berekenen zijn er verschillende rekentools te vinden, dit is een van de meeste gebruikte: https://www.notaires.fr/fr/immobilier-fiscalit%C3%A9/fiscalit%C3%A9...

En ja, er moet nog altijd belasting betaald worden tot 22 jaar na aanschaf en sociale lasten tot 30 jaar na aanschaf, ook door verkopers die niet in Frankrijk wonen en dus niet kunnen genieten van de sociale voorzieningen. Het sociale lasten-stuk van de aanslag staat natuurlijk des discussie, maar het kan nog wel een paar jaar duren voordat daar een definitief oordeel over is geveld door een Franse en/of Europese rechtbank. Maar dat is een heel andere discussie.

Wim

_____________________________

☑️ Beste plaatser van dit bericht,

fijn dat je gebruik maakt van dit forum. Doe alsjeblieft mee met de discussie die volgt op je bericht! Reageer zelf op de reacties die anderen geven. Dat mag ook best een bedankje zijn.

_____________________________

Rubrieken,

Klik hieronder voor meer berichten in dezelfde rubriek.

20181105, Geldzaken, Overheid

Overleden Reactie van Theodora Besse op 5 November 2018 op 15.58: Dankjewel Wim, voor het heldere artikel.

Maar zie, wat de sociale lasten betreft, het belangwekkende artikel van Lucas Roos dd. 1 november jl., waarin hij meldt dat de Assemblée Nationale via een amendement op de begroting voor 2019 heeft gestemd voor afschaffing van sociale lasten op kapitaalinkomsten voor mensen die onder het sociale stelsel van een andere lidstaat vallen (verdragsgerechtigden en inwoners van een andere lidstaat (EU, EEG of Zwitserland) met een tweede huis in Frankrijk of in Frankrijk werkzaam).

Bij het presenteren van de begroting op 16 oktober had de franse minister van Financiën Gérald Darmanin al aangekondigd dat hij open staat voor afschaffing. Zeer waarschijnlijk onder invloed van de gerechtelijke uitspraken tot nu toe, die alle in het voordeel van de appellanten uitvielen. Zie het artikel dat Lucas Roos op 23 oktober schreef.

Na goedkeuring door de Senaat zou dan het bekende arrest De Ruyter, dat door de regering onder president Hollande via een reparatiewet per 1-1-2016 werd omzeild, snel opnieuw rechtskracht krijgen in Frankrijk.

Reactie van Wim Trouw op 6 November 2018 op 13.59: Ik heb begrepen dat het voorstel onlangs is aangenomen door de Assemblée. Kan iemand mij informeren waar ik bezwaar kan aantekenen en het verzoek moet doen om teruggave van de sociale lasten die ik betaald heb bij de verkoop van mijn tweede woning in 2017? Bestaat er misschien een standaard brief voor?

Reactie van Lucie Schagen op 6 November 2018 op 14.04: Nog een aanvuling uit ervaring van een franse vriendin:
Zij had haar tweede huis gemeubileerd verhuurd en moest daarover belasting betalen. De onderhouds-en verbouwingskosten had zij van de winst afgetrokken bij belasting aangiften.Toen zij dit tweede huis verkocht, mocht zij die kosten niet nog eens opvoeren(terecht) en werd hierover op de vingers getikt.

Overleden Reactie van Theodora Besse op 6 November 2018 op 14.18: Jazeker Wim, die bestaat. Zie bijvoorbeeld hier.

Reactie van Danielle op 6 November 2018 op 14.31: @Wim Trouw: voor een huis dat ik verkocht eind 2012 heb ik eind 2014 een procedure opgrstaart van de teruggave van de CSG , dit op basis van de jurisprudentie van de zaak de Ruyter. Toen was de procedure als volgt : bezwaar indienen bij de belastingdienst voor de Non Résidents. Als na 6 maanden geen antwoord is gekomen of een negatieve; bezwaar naar de Tribunal Administratief van departement waar het verkoop heeft plaats gevonden. Hiermee staart je een procedure maar als non resident mag je dat niet in je eentje doen, je miet een vertegenwoordiger hebben in het departement of een advocaat. Dat laatste heb ik gedaan (eigen advocaat) en dat heeft hij voor mij verder uitgezocht en geregeld.Kost natuurlijk wat en of het zinnig is hangt af van het bedrag dat je terug verwacht.

Overleden Reactie van Theodora Besse op 6 November 2018 op 14.50: Uit de gerechtelijke uitspraken tot nu toe blijkt dat Frankrijk met de reparatiewet sinds 1 januari 2016 in strijd handelt met de EU-wetgeving. Dat betekent dat je nadat de zaken in hoogste instantie definitief zijn gewonnen, je de ten onrechte betaalde sociale lasten tot drie jaar terug kunt vorderen bij de belastingdienst. Ik zou dus als ik Wim was in ieder geval nog een jaartje wachten.

Reactie van Wim Trouw op 6 November 2018 op 15.03: Dank Theodora voor je bijdrage aan de discussie en de standaard brief. Zal voorlopig nog even wachten.

Reactie van Jeannette op 6 November 2018 op 16.31: Nou.... volgens mij heeft Wim maar 2 jaar de tijd, dus moet hij voor taxes over de plus-value voldaan in 2017 vóór 31 december 2019 bezwaar hebben ingediend, wel dezelfde datum als Theodora schrijft, maar niet dezelfde termijn (2 jaar en niet 3 jaar). Inderdaad kan je dus nu nog een jaar wachten, maar schrijf december 2019 in je agenda.
zie http://www.goffinvanaken.com/nl/restitutie-CSG-CRDS
voor inkomsten over vermogen geldt wél de termijn van 3 jaar; dus sociale lasten betaald over inkomsten genoten in 2017 moeten vóór 31 december 2020 worden teruggevorderd.

Overleden Reactie van Theodora Besse op 6 November 2018 op 18.09: Het is juist wat Jeannette schrijft. Het gaat echter niet over taxes, maar over sociale premies (CSG, CRDS enzovoort).

Op deze website staat:

"Pour être recevable, une réclamation doit être présentée à l’administration fiscale au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de la mise en recouvrement de l’imposition (rôle ou avis de mise en recouvrement) ou celle du paiement de l’imposition lorsque cette dernière n’a pas donné lieu à l’établissement d’un rôle ou d’un avis de mise en recouvrement."

Je moet een bezwaar dus uiterlijk in het tweede jaar ná het betalen van de sociale premies indienen, dus voor Wim geldt: vóór 31-12-2019.

De bijdrage van Danielle is buitengewoon nuttig om iedereen er nog even aan te herinneren dat je na je bezwaarschrift een procedure moet starten. En anders dan Fransen hebben mensen die niet in Frankrijk wonen een vertegenwoordiger (meestal een advocaat) nodig om een procedure te starten bij het Tribunal Administratif. Er zijn echter in Frankrijk meer advocatenkantoren dan het kantoor waarvoor Jeannette altijd reclame maakt, ook NL-talige. Zie InfoFrankrijk,com.

Je kunt ook de tip van Wim van Teeffelen volgen: Vraag in je bezwaarschrift aan de belastingdienst om geen beslissing op het bezwaar te nemen, totdat de hoogste rechter over de al lopende zaken heeft beslist. Daarmee voorkom je misschien een procedure, wanneer ze aan het verzoek gevolg geven.

Reactie van Marcel op 6 November 2018 op 18.47: Weet iemand waar ik kan vinden wat de voortgang van deze wetgeving is in de senaat, een website dus voor "wetgeving in de maak"? En is er ook zoiets als een Staatscourant waarin dan de wet gepubliceerd gaat worden waarna hij pas rechtskracht heeft?
Zou fijn zijn als iemand dat hier kan posten, dan kunnen we het zelf volgen, indien nodig.