SCI - ervaringen met de gezamenlijke koop van vastgoed

Met een hechte groep vrienden ben ik druk doende een château te kopen in de Cévennes. We hebben inmiddels een bod uitgebracht en de voorkeur van de verkopende partij gekregen boven andere gegadigden. De besprekingen met de makelaar, bank, SAFER en notaris zijn inmiddels in volle gang.

De huidige eigenaar baat gîtes en chambres d'hôtes uit en wij zijn van plan dit voort te zetten en verwachten dit in de loop der tijd te intensiveren. Het gaat dus om de koop van vastgoed én een bestaande commerciële activiteit.

Het is duidelijk dat het opzetten van een SCI, een Société Civile d'Immobilière, voor ons optimaal zou zijn. Ik vraag me af of iemand ervaring heeft met een vergelijkbare constructie en ons zou willen vertellen over zijn of haar ervaringen, de valkuilen en de lessen die getrokken kunnen worden uit mooie projecten die jullie hebben ontplooid. Ik ben heel benieuwd!

Hartelijke groeten,

Sara

_____________________________

☑️ Beste plaatser van dit bericht,

fijn dat je gebruik maakt van dit forum. Doe alsjeblieft mee met de discussie die volgt op je bericht! Reageer zelf op de reacties die anderen geven. Dat mag ook best een bedankje zijn.

_____________________________

Rubrieken,

Klik hieronder voor meer berichten in dezelfde rubriek.

20180622, Geldzaken, Overheid, Woningen Algemeen

Volgende bijdrage >

Reactie van Rob van der Meulen op 22 Juni 2018 op 9.19: In dit artikeltje op InfoFrankrijk worden in vogelvlucht de voor- en nadelen van de SCI samengevat. Een jaar of 20 geleden werd de SCI als een tovermiddel voor allerlei problemen aangeprezen waarbij de nadelen door misschien iets te gretige adviseurs wat minder aan bod kwamen. Het Franse notariaat heeft er ook het een en ander over te zeggen. Voor Franse families die onroerend goed van grootouders in de familie willen houden al vele decennia een standaard oplossing, maar in dit geval denk ik dat het verstandig is met een expert de diverse denkbare exploitatie/ondernemingsvormen op een rijtje te zetten.

Reactie van Wim van Teeffelen op 22 Juni 2018 op 9.32: Op de zustersite van deze site, www.infofrankrijk.nl, staan diverse artikelen oer de SCI. Het is een solide organisatievorm, goed ingebed in de Franse wet. De notaris kan hem opzetten of jullie (toekomstige) accountant. In geval van eigendom door een vriendenclub is de SCI inderdaad een prima oplossing. Besef wel dat de SCI niet mag exploiteren, dus voor commerciële exploitatie moet je een aanvullende structuur inrichten. Bijvoorbeeld een entreprise individuelle op naam van één van de deelnemers, of een SARL of SAS, afhankelijk van ambities van de groep. Indien het uitsluitend gaat om chambres d'hôtes en verder geen enkele commerciële activiteiten en de bruto jaaropbrengst is lager dan € 17.862 dan is zo'n aanvullende structuur niet nodig.

Persoonlijke noot: in de bijna 15 jaar dat ik dit werk doe, ken ik slechts heel weinig vriendenclubjes die een gezamenlijk huis kopen in Frankrijk, die dit overleven. Verreweg de meeste vriendenclubjes vallen uiteindelijk in ruzie uit elkaar, omdat na verloop van tijd blijkt dat de ambities van de verschillende vrienden (en/of hun financiële mogelijkheden of wensen) uiteen gaan lopen. Ik geef toe dat ik geld verdien met het opheffen van SCI's van vriendenclubjes die dit ook zo nodig wilden proberen.

Mijn welgemeende advies: doe het niet! Zet je vriendschap niet op het spel met een SCI. Reel de aankoop op een andere manier, bijvoorbeeld: een van de vrienden of een stel koopt het pand met een persoonlijke financiering van de andere vrienden, die in ruil daar voor gebruiksrechten krijgen. Daarmee is de kans op overleven van de vriendschap veel groter.

Wim

Reactie van Matty Willigenburg op 22 Juni 2018 op 9.35: In de SCI kan alleen het onroerend goed. Voor de exploitatie moet je voor een andere rechtsvorm kiezen ernaast. Dat kan een SARL of een SAS zijn met meerdere eigenaren. Laat je goed voorlichten dooer een expert. Liefst een fiscalist (ik ken er wel een paar) die zowel van Nederlands als Frans recht op de hoogte zijn. Het is belangrijk om het goed te regelen voor het geval er onenigheid ontstaat. Daar gaan dit soort constructies namelijk altijd aan kapot en indien het niet goed vooraf geregeld is, met schade voor alle partijen....

Reactie van Jeannette op 22 Juni 2018 op 12.58: Ik begrijp het welgemeende advies van Wim, en denk dat dit zeker een moment van overwegen waard is, maar hij ziet natrrulijk nooit de vriendenclubjes waarmee dit wél goed gaat. Die hebben namelijk niemand nodig want er is geen ruzie die financieel moet worden opgelost.

Er is al een bod uitgebracht, dus ik weet niet wie het bod getekend heeft, maar ik begrijp dat de vrienden nu niet meer terug kunnen.

Reactie van Barbara Dumont op 22 Juni 2018 op 13.05: Ben het eens met Wim. Mijn man is 40 jaar accountant geweest in Frankrijk en nu met pensioen. Hij heeft in 40 jaar nog nooit 1 vrienden of andere "club gezamenlijke koop" meegemaakt die goed is afgelopen. Precies om de redenen die Wim aangeeft. Hij raadde steevast al zijn klanten deze gezamenlijke koopvorm af. Als hij de deelnemers persoonlijk kende en deze de koop doorzetten, verwees hij ze steevast door naar een andere accountant om later niet tussen de 2 partijen te worden gesandwiched... Zaken en vriendschappen niet in elkaar verwikkelen is een goed advies. Vooral als er veel geld op het spel staat.

Reactie van Wil Louwers op 23 Juni 2018 op 7.38: Beste Sara en vrienden, mijn bijdrage is bedoeld om ervoor te zorgen dat jullie je droom kunnen waarmaken. Mijn advies zou zijn om eerst met elkaar te kijken hoe je zo'n samenwerking vorm wilt geven, welke afspraken je met elkaar maakt. Dan gaat het om: wie brengt wat in, qua geld, qua kennis, qua roerende goederen (bijvoorbeeld gereedschappen als het over serieuze zaken gaat) en hoe ga je dat waarderen. Wie bepaalt welk onderhoud gaandeweg de rit wordt gedaan en hoeveel wil je daaraan besteden. Hoe ga je om met degene(n) van de die er op enig moment om wat voor reden dan ook uit willen stappen. Hebben de 'achterblijvers daar iets over te zeggen en in hoeverre. Niet ondenkbeeldig is, dat wie er uitstapt iemand gevonden heeft die wel wil betalen, maar waarmee de 'achterblijvers' moeite hebben. Hoe ga je om met verschillen van mening die zich gaandeweg zullen aandienen. Wil je die zelf oplossen of ga je vanaf een bepaald moment begeleiding in de vorm van een mediator zoeken. Een en ander klinkt misschien formeel, maar ook hier geldt 'beter voorkomen dan genezen'.

Ik geloof meteen dat jullie een hechte vriendengroep zijn. Ik geloof ook meteen dat dat gebleken is omdat jullie al een dergelijk project samen tot iets succesvols hebben gebracht. Als het hecht zijn van de groep echter bestaat uit gezellig met elkaar op vakantie, elkaar bij feestjes en partijen tegenkomen, er voor elkaar in voor- en tegenspoed zijn: bedenk dat het aanschaffen en exploiteren van een project een hele ander dynamiek met zich meebrengt.

Ik ben er sterk voorstander van om eerst met elkaar te kijken wat je op wat voor manier wil, pas daarna met notarissen/accountants gaan praten hoe dit in een juridische vorm gegoten kan worden en dan pas te besluiten of en zo ja welk project je onderhanden gaat nemen. Ik spreek van notarissen en accountants in de meervoudsvorm omdat ik weet dat het ook maar mensen zijn en niet altijd in staat om jullie wensen in de door jullie gewenste vorm te gieten.

Met die basis wordt het dan misschien dit project, misschien een ander want bedenk: half Frankrijk staat te koop (bij wijze van spreken, maar het komt in de buurt!)

Alle geluk!!

Reactie van Jeannette op 23 Juni 2018 op 18.58: Jammer dat Sara helemaal niet meer reageert, ben je geschrokken Sara of heb je niet de reacties gekregen die je hoopte?

Reactie van Sara Heesterbeek op 24 Juni 2018 op 9.01: Beste mensen,

Dank voor het delen van jullie ervaringen en advies. Ik wilde liever niet de eerste spontane reacties op mijn vraag sturen door meteen te reageren, vandaar de radiostilte mijnerzijds.

En jullie reactie is zeer duidelijk: 'bezint eer ge begint'. We zijn ons terdege bewust van de risico's die een dergelijke onderneming met zich meebrengt. Over anderhalf uur gaan we weer samenzitten, praten over hoe we willen samenleven, hoe we belangrijke zaken die jullie ook aandragen willen regelen en hoe we die gezamenlijke toekomst voor ons zien. Juist deze openheid, anticipatie en de wil om het goed met elkaar te regelen is de basis voor dit project. En dat is inderdaad iets heel anders dan samen iets drinken en leuke dingen ondernemen. Maar we hebben het gevoel dat we daar aan toe zijn.

Mochten er mensen zijn die zelf concrete - negatieve én positieve - ervaringen hebben met een SCI, dan houden wij ons nog altijd warm aanbevolen!

Sara

Reactie van ineke blom op 24 Juni 2018 op 14.19: Wat me altijd opvalt, is dat Nederlanders steevast 'huiverig' zijn t.o.v. de SCI. Vriendenclubjes vallen uiteen en om erfenissen met kinderen te regelen is het niet meer nodig nu de erfwet veranderend is.

Hoe komt het dan toch, dat, als ik Fransen over een SCI hoor praten, er vrijwel alleen maar positieve berichten zijn?

Reactie van Wim van Teeffelen op 24 Juni 2018 op 15.59: Ik weet niet of mijn klantenbestand representatief is voor 'Nederlanders in Frankrijk'. Ik heb daarin drie soorten SCI's (opgericht of opgeheven, of beiden).

1. 'oude' SCI's vaak voortkomende uit het advies van een zeer enthousiaste Nederlandse adviseur zo' n 10-15 jaar gelden (inmiddels met pensioen), die iedereen een SCI aansmeerde. Vaak zelfs voor mensen die gewoon getrouwd waren. De opheffing is meestal nodig omdat het onderliggende onroerend goed verkocht is. Klanten laten weten dat ze nooit iets gehad hebben aan die SCI, en dat hij alleen maar geld heeft gekost. Soms worden deze oude SCI's wegens onenigheid opgeheven, maar dat is meestal niet het geval.

2. Familie-SCI's waarin de kinderen (of ne ven en nichten) van de oorspronkelijke eigenaren er voor kiezen om het eigendom in een SCI over te nemen, of broer en zus of iets dergelijks die gezamenlijk een (vakantie)huis kopen in Frankrijk. Binnen de familie worden dingen meestal met compassie geregeld en gezamenlijk een huis hebben is nog heel wat anders dan gezamenlijk een huis exploiteren. Dit gaat meestal goed, al ben ik in dergelijke gevallen ook wel eens midden in familieruzies belandt, juist vanwege dat gezamenlijke eigendom en de daarmee samenhangende verplichtingen. Verreweg de meeste Franse SCI's vallen in deze categorie.

3. Vriendenclubjes die de SCI kiezen om samen in business te gaan in Frankrijk. Mogelijk dat Sara mijn advies verkeerd begrepen heb . Ik heb geen mening of een vriendenclub samen in business zou moeten gaan in Frankrijk of niet. Daar ga ik niet over, dat zijn keuzen die die vrienden maken. Maar hoewel de SCI op papier de voor de hand liggende keuze is, is mijn advies, puur op praktische ervaringsgronden, kies dan niet voor de SCI, maar los het op een andere manier op! Ik heb in de loop van de jaren zo'n twee handenvol aan vriendenclub-SCI's opgericht, geen enkele daarvan heeft het overleefd. Ik heb nog veel meer vriendenclub-SCI's opgeheven die door anderen zijn opgericht. Ik kan op dit moment geen enkele succesvolle vriendenclub-SCI opnoemen, al zullen ze er vast wel zijn.

Wim