SCI en plus-value

SCI en plus-value

Er zijn veel soorten SCI, maar de meest gangbare vorm is de société civile immobilière de location kort genoemd SCI. Meerdere personen kunnen op deze manier een onroerende zaak kopen, die ze anders misschien niet hadden kunnen kopen. Dit kan zijn om samen een project op te zetten, de onroerende zaak te verhuren of er zelf in te wonen.

Soms wordt ook binnen een familie of een stel de beslissing genomen een SCI op te richten. De onroerende zaak kan door de aandeelhouders ingebracht zijn in de SCI, of de SCI kan zelf het onroerend goed aankopen. Het onroerend goed kan verhuurd worden, of gratis ter beschikking van de aandeelhouders worden gesteld.

Mensen die een SCI oprichten moeten wel goed beseffen dat de SCI een zelfstandige rechtspersoon is en dat als het huis eigendom is van de SCI, het verstandig is een bankrekening op naam van de SCI te openen, de naam van de SCI op de brievenbus te zetten, zodat eventuele post van het Tribunal de Commerce aankomt. Als er verbouwd wordt, moeten de facturen uiteraard ook op naam van de SCI staan.

Als de aandeelhouders van de SCI natuurlijke personen zijn en de SCI gekozen heeft voor inkomstenbelasting (Impôt sur le revenu) wordt de te betalen belasting op het niveau van de SCI bepaald, maar betalen de aandeelhouders de belasting, ieder proportioneel aan zijn aandeel in de SCI. Als de aandeelhouders zelf in het pand wonen, zullen er weinig inkomsten zijn en dus ook geen belasting.

Maar als het onroerend goed waarvan de SCI eigenaar is, verkocht wordt, kan het zijn dat er belasting moet worden betaald over de meerwaarde (impôt sur la plus-value). Voor wat betreft de belasting over de meerwaarde, geldt de volgende regel: de SCI waarvan de aandeelhouders natuurlijke personen zijn en die gekozen heeft voor inkomstenbelasting, valt onder het regime van de plus-values immobilières privées en artikel 150 U et suiv CGI. Het maakt hier dus niet uit of je in eigen naam eigenaar bent, of via een SCI.

De meerwaarde wordt wel bepaald op het niveau van de SCI (datum aankoop van het huis door de SCI, prijs van het huis bij aankoop, eventuele verbouwingen, prijs van de verkoop), maar de belasting wordt betaald (of niet) door de aandeelhouders proportioneel aan hun aandeel in de SCI.

Dit betekent dat als de aandeelhouders gratis in het door de SCI gekochte huis wonen, en dit hun hoofdverblijf (résidence principale) is, zij geen belasting over de meerwaarde hoeven te betalen. Als er maar een deel van de onroerende zaak gratis ter beschikking van de aandeelhouder is gesteld, en dat zijn hoofdverblijf is, geldt de vrijstelling over zijn aandeel in de SCI (bv 80%) en het deel dat hij ter beschikking heeft (bv 60%). Hij is dus vrijgesteld van 48% van de globale meerwaarde.

Bronnen: Memento pratique Francis Lefebvre Sociétés civiles 2020, art 150 U GCI

_____________________________

☑️ Beste plaatser van dit bericht,

fijn dat je gebruik maakt van dit forum. Doe alsjeblieft mee met de discussie die volgt op je bericht! Reageer zelf op de reacties die anderen geven. Dat mag ook best een bedankje zijn.

_____________________________

Rubrieken,

Klik hieronder voor meer berichten in dezelfde rubriek.

20200423, Geldzaken, Overheid, Woningen Algemeen

Overleden Reactie van Carin Schonhage op 23 April 2020 op 14.33: Vraag, er is een kasteel verkocht maar de SCI bestaat nog steeds, moeten we die opzeggen of niet? En zo ja hoe gaan we te werk

Reactie van Willem Drenth op 23 April 2020 op 16.23: @ Anna Gerlach
@ Carin Schonhage ( even door het artikel scrollen)
Tekst is van Wim van Teeffelen

https://infofrankrijk.com/sci-societe-civile-immobiliere/

Reactie van Anna Gerlach op 23 April 2020 op 16.42: @Carin : je hoeft de SCI niet op te heffen zolang je nog steeds minstens 2 aandeelhouders hebt. wie weet koopt de SCI nog een keer een andere onroerende zaak!

De SCI kan wel opgeheven worden, maar de procedure is vrij ingewikkeld (vooral het respecteren van alle administratieve stappen). Als je wilt kan ik je daarbij tegen een correct tarief helpen (dan kun je me op info@gerlachfransrecht aanschrijven).

Overleden Reactie van Carin Schonhage op 23 April 2020 op 17.38: De SCI heeft nu nog maar één aandeelhouder dus gaat eerste optie niet op? als de SCI wordt aangehouden zijn daar dan nog kosten aan verbonden?

Reactie van Anna Gerlach op 23 April 2020 op 19.48: Als de SCI nog maar één aandeelhouder heeft, heeft deze aandeelhouder een jaar om een nieuwe aandeelhouder te vinden (dit staat in de wet). Daarna kan iedere geïnteresseerde derde een verzoek tot ontbinding indienen bij het tribunaal (bijvoorbeeld een schuldeiser). Zolang er geen verzoek tot ontbinding wordt ingediend, kan de SCI dus voortbestaan …

Er zijn op zich geen kosten aan verbonden om de SCI aan te houden, maar de situatie is dus niet meer helemaal legaal...

U kunt als enige aandeelhouder ook beslissen om de SCI te ontbinden.

De SCI moet dan eerst ontbonden worden en daarna vereffend.

Reactie van Wim van Teeffelen op 24 April 2020 op 9.36: Ik denk dat het weinig zin heeft om een SCI in stand te houden als je er geen concrete plannen mee hebt. Het begint al met de jaarlijkse verplichting om je te melden bij de belastingdienst, om te voorkomen dat de SCI wordt aangeslagen voor 4% belasting over het vermogen. Om de SCI in stand te houden moet je dus ook een tweede aandeelhouder vinden. De meeste SCI's die nog maar één aandeelhouder hebben worden ambtelijk ontbonden (op initiatief van de belastingdienst), ik zie maar zelden een schuldeiser actie ondernemen. Dat betekent aangepaste statuten (laten) maken en deponeren en publiceren. Dat kost ook geld.

En inderdaad, het ontbinden van een SCI kost ook weer geld, de procedure heeft nogal wat stappen. Ik ga in het draadje van Anna geen reclame maken voor onze dienst om SCI's op te heffen (we doen er elk jaar een stuk of tien). Het gaat dan bijna altijd om SCI's die tamelijk onnadenkend in het verleden zijn opgericht (er is een tijd geweest dat een bekende Nederlandse adviseur nagenoeg al zijn klanten een SCI aansmeerde; dat was immers lekker verdienen voor hem). Dus voor iedereen die een SCI overweegt: zoek dat zorgvuldig uit! In veel gevallen zijn er betere, goedkopere, oplossingen!

Wim

Overleden Reactie van Carin Schonhage op 24 April 2020 op 9.57: Dank je wel Wim voor de duidelijke uitleg, ik zal het doorsturen aan de betreffende persoon

Reactie van Anna Gerlach op 24 April 2020 op 11.37: Dank je wel Wim voor de aanvulling! De taxe van 3% sur la valeur vénale is niet meer van toepassing als het onroerend goed verkocht is... (ze vertelde dat het kasteel verkocht is) maar wel goed om aandacht te vestigen hierop.

Reactie van Wim van Teeffelen op 24 April 2020 op 11.52: @Anna, je hebt gelijk. Slechts van toepassing als de SCI nog over onroerend goed beschikt. Mijn 4% was een slordige typefout, 3% is juist. Hier staat de regeling, veel SCI's blijken deze regel niet te kennen of te negeren. https://www.service-public.fr/professionnels-entreprises/vosdroits/...

Wim

Overleden Reactie van Carin Schonhage op 24 April 2020 op 14.02: Oke Wim en Anna, kan één van jullie ons helpen om de SCI op te heffen? Jullie mogen me mailen op carin.schonhage@gmail.com

Je reactie hieronder, dit zijn de huisregels.