Plus-value bij eigen (ver)bouw

Dossier: een echtpaar, wonende in Nederland, koopt een vervallen pandje in Frankrijk en knapt dat in de loop van tien jaar helemaal op, met eigen handen, tot een fijne en comfortabele vakantiewoning
Door gezondheidsproblemen wordt het onderhoud en de reis naar Frankrijk steeds zwaarder en het echtpaar overweegt de vakantiewoning te verkopen (ze zijn beiden gepensioneerd). Ze schrikken van het bedrag dat ze waarschijnlijk aan winstbelasting (taxe sur la plus-value) moeten gaan betalen. Dat wordt immers uitgerekend op basis van verkoopprijs minus aankoopprijs (met enkele kleine aftrekposten). Zelf uitgevoerde verbeteringen mogen niet van de winst worden afgetrokken (dat mag alleen met woningverbeteringen die zijn uitgevoerd door in Frankrijk ingeschreven bouwbedrijven). Ik sprak over dit dossier met de belastinginspecteur in hun departement en onder andere op basis van dat gesprek, heb ik de volgende drie oplossingen voorgesteld aan dit echtpaar:

1. U aanvaardt dat u bij verkoop een flink bedrag aan taxe sur la plus-value betaalt. U hoeft geen toeren uit te halen en allerlei zaken overhoop te halen om de taxe sur la plus-value te vermijden. Dat geeft rust. Bedenk dat u gedurende al die tien jaar over de waarde en de investeringen in het huis geen vermogensbelasting heeft betaald (als u al dat geld op de bank had gezet in Nederland of er in Nederland een vakantiehuis voor had gekocht, had u daar box 3-vermogensbelasting over moeten betalen).

2. U gaat BEIDEN emigreren naar Frankrijk. Het echtpaar had bedacht dat alleen de man zou gaan emigreren, om zo de woning aan te merken als résidence primair. Om te beginnen is dit natuurlijk een halve oplossing (over de waardevermeerdering van het deel van mevrouw moet dan nog altijd taxe sur la plus-value worden betaald), maar de belastingdienst zet een rood vlaggetje bij een aanmelding van slechts één persoon van een getrouwd stel voor de inkomstenbelasting. Immers, de emigratie van slechts één van beiden is vaak de voorbode of de afscherming van belastingvermijding. Bovendien: indien van een echtpaar er één in Nederland inkomstenbelasting betaalt en de ander in Frankrijk, dan zal er in totaal meer inkomstenbelasting moeten worden betaald (over het gelijkblijvend inkomen), omdat alle verrekeningen en overhevelingen tussen echtelieden verdwijnen. Afhankelijk van inkomen en vermogen kan dat tot forse extra inkomstenbelasting leiden. Het is overigens niet illegaal als slechts één van beiden emigreert, maar het is meestal onverstandig.
Indien beiden zouden gaan emigreren, dienen zij minimaal een vol belastingjaar in Frankrijk te hebben gewoond en tevens over dat jaar inkomstenbelasting in Frankrijk te hebben aangegeven (en betaald, indien er van betaling sprake is). Dat kan als volgt worden berekend: Veronderstel dat u in de loop van dit jaar gaat emigreren, dan geldt 2018 als het volledige belastingjaar, waarover u in februari /maart 2019 aangifte doet en in de loop van mei/juni in de regel de definitieve aanslag krijgt en betaalt. U kunt dan pas op zijn vroegst het huis per 1 juli 2019 verkopen, als u de taxe sur la plus-value wilt vermijden. Besef dat u bij emigratie uw Nederlandse ziektekostenverzekering verliest en dat u te maken krijgt met een behoorlijk forse inhouding op het pensioen als 'verdragsgerechtigde' om een Franse ziektekostenverzekering te krijgen. U moet uw auto invoeren in Frankrijk en er zijn nog wel meer handelingen nodig om de emigratie uit te voeren, die vervolgens na verkoop van het Franse vakantiehuis allemaal weer moeten worden teruggedraaid.

3. U kunt het vakantiehuis zoals het nu is laten taxeren door een onafhankelijk taxateur. U kunt de taxateur dan allerlei foto's, tekeningen of ander materiaal laten zien over de staat van de woning toen u hem kocht 10 jaar geleden. De taxateur gaat dan een onderbouwde schatting maken van de waardevermeerdering, waarbij hij zal veronderstellen dat al uw eigen werkzaamheden op de dag van aankoop al waren gedaan. Een dergelijke taxatie kost al heel snel €1000 en meer als het om een groot huis gaat. De uitkomst is ongewis, de ene taxateur is strenger dan de andere. U neemt dus een risico: als de taxatie eenmaal is gedaan, kunt u die bij de aangifte taxe sur la plus-value niet meer negeren als de uitkomst u niet bevalt.

Ik heb het echtpaar sterkte gewenst met het nemen van de juiste beslissing...

Wim