Plus-value bij eigen (ver)bouw

Dossier: een echtpaar, wonende in Nederland, koopt een vervallen pandje in Frankrijk en knapt dat in de loop van tien jaar helemaal op, met eigen handen, tot een fijne en comfortabele vakantiewoning
Door gezondheidsproblemen wordt het onderhoud en de reis naar Frankrijk steeds zwaarder en het echtpaar overweegt de vakantiewoning te verkopen (ze zijn beiden gepensioneerd). Ze schrikken van het bedrag dat ze waarschijnlijk aan winstbelasting (taxe sur la plus-value) moeten gaan betalen. Dat wordt immers uitgerekend op basis van verkoopprijs minus aankoopprijs (met enkele kleine aftrekposten). Zelf uitgevoerde verbeteringen mogen niet van de winst worden afgetrokken (dat mag alleen met woningverbeteringen die zijn uitgevoerd door in Frankrijk ingeschreven bouwbedrijven). Ik sprak over dit dossier met de belastinginspecteur in hun departement en onder andere op basis van dat gesprek, heb ik de volgende drie oplossingen voorgesteld aan dit echtpaar:

1. U aanvaardt dat u bij verkoop een flink bedrag aan taxe sur la plus-value betaalt. U hoeft geen toeren uit te halen en allerlei zaken overhoop te halen om de taxe sur la plus-value te vermijden. Dat geeft rust. Bedenk dat u gedurende al die tien jaar over de waarde en de investeringen in het huis geen vermogensbelasting heeft betaald (als u al dat geld op de bank had gezet in Nederland of er in Nederland een vakantiehuis voor had gekocht, had u daar box 3-vermogensbelasting over moeten betalen).

2. U gaat BEIDEN emigreren naar Frankrijk. Het echtpaar had bedacht dat alleen de man zou gaan emigreren, om zo de woning aan te merken als résidence primair. Om te beginnen is dit natuurlijk een halve oplossing (over de waardevermeerdering van het deel van mevrouw moet dan nog altijd taxe sur la plus-value worden betaald), maar de belastingdienst zet een rood vlaggetje bij een aanmelding van slechts één persoon van een getrouwd stel voor de inkomstenbelasting. Immers, de emigratie van slechts één van beiden is vaak de voorbode of de afscherming van belastingvermijding. Bovendien: indien van een echtpaar er één in Nederland inkomstenbelasting betaalt en de ander in Frankrijk, dan zal er in totaal meer inkomstenbelasting moeten worden betaald (over het gelijkblijvend inkomen), omdat alle verrekeningen en overhevelingen tussen echtelieden verdwijnen. Afhankelijk van inkomen en vermogen kan dat tot forse extra inkomstenbelasting leiden. Het is overigens niet illegaal als slechts één van beiden emigreert, maar het is meestal onverstandig.
Indien beiden zouden gaan emigreren, dienen zij minimaal een vol belastingjaar in Frankrijk te hebben gewoond en tevens over dat jaar inkomstenbelasting in Frankrijk te hebben aangegeven (en betaald, indien er van betaling sprake is). Dat kan als volgt worden berekend: Veronderstel dat u in de loop van dit jaar gaat emigreren, dan geldt 2018 als het volledige belastingjaar, waarover u in februari /maart 2019 aangifte doet en in de loop van mei/juni in de regel de definitieve aanslag krijgt en betaalt. U kunt dan pas op zijn vroegst het huis per 1 juli 2019 verkopen, als u de taxe sur la plus-value wilt vermijden. Besef dat u bij emigratie uw Nederlandse ziektekostenverzekering verliest en dat u te maken krijgt met een behoorlijk forse inhouding op het pensioen als 'verdragsgerechtigde' om een Franse ziektekostenverzekering te krijgen. U moet uw auto invoeren in Frankrijk en er zijn nog wel meer handelingen nodig om de emigratie uit te voeren, die vervolgens na verkoop van het Franse vakantiehuis allemaal weer moeten worden teruggedraaid.

3. U kunt het vakantiehuis zoals het nu is laten taxeren door een onafhankelijk taxateur. U kunt de taxateur dan allerlei foto's, tekeningen of ander materiaal laten zien over de staat van de woning toen u hem kocht 10 jaar geleden. De taxateur gaat dan een onderbouwde schatting maken van de waardevermeerdering, waarbij hij zal veronderstellen dat al uw eigen werkzaamheden op de dag van aankoop al waren gedaan. Een dergelijke taxatie kost al heel snel €1000 en meer als het om een groot huis gaat. De uitkomst is ongewis, de ene taxateur is strenger dan de andere. U neemt dus een risico: als de taxatie eenmaal is gedaan, kunt u die bij de aangifte taxe sur la plus-value niet meer negeren als de uitkomst u niet bevalt.

Ik heb het echtpaar sterkte gewenst met het nemen van de juiste beslissing...

Wim

_____________________________

☑️ Beste plaatser van dit bericht,

fijn dat je gebruik maakt van dit forum. Doe alsjeblieft mee met de discussie die volgt op je bericht! Reageer zelf op de reacties die anderen geven. Dat mag ook best een bedankje zijn.

_____________________________

Rubrieken,

Klik hieronder voor meer berichten in dezelfde rubriek.

20170221, Bouw, Geldzaken, Overheid, Woningen Algemeen

Reactie van Lucie Schagen op 21 Februari 2017 op 12.21: Dank Wim voor dit duidelijke stuk met voorbeeld.

Ik woon 50% van mijn tijd in Frankrijk en officieel in Nederland. De door jou geschetste rompslomp is precies hetgeen me tegenhoudt om hier iets aan te veranderen.

Reactie van Henri Bik op 21 Februari 2017 op 13.53: Zij zouden het huis ook via een reisorganisatie in de vakantieverhuur kunnen doen. Geen sores en een leuke regelmatige bron van inkomsten.

Reactie van Wim van Teeffelen op 21 Februari 2017 op 14.01: Hele andere sores....maar ik heb deze optie niet met ze besproken. Zij hebben mij er ook niet naar gevraagd.

Reactie van Peter Bos Sotheby's Intl Realty op 21 Februari 2017 op 15.32: Hoi Wim even een kanttekening; zelfs al had t echtpaar de renovatie door franse bedrijven laten doen dan nog zijn niet alle kosten aftrekbaar bij berekening vd plus value. Had 4 jaar terug een bod van 619.000 euros op een manoir wat de engelse eigenaar te duur als ruine had aangekocht voor 350.000 euros en waar hij voor ruim t zelfde bedrag aan verbouwd had, via franse aannemers/bouwvakkers, alles netjes met facturen en BTW. Oa nieuw dak, voegwerk, installatie centrale verwarming, renovatie badkamers, nieuwe keuken, nieuwe vloeren, electra etc. Door de slechte markt verkocht hij met verlies, is dus even slikken maar hij ging helemaal uit zijn dak toen de franse notaris de plus-value berekende en die op 53.000 Euros vaststelde. Ondanks officiele notas, en ondanks het feit dat hij verlies leed op de toenmalige verkoopprijs. Volgens de notaris zijn alleen aftrekbaar kosten voor vergroting bewoonbaar oppervlak, of installatie badkamers, keuken, electra indien die er voor aankoop niet waren. Indien wel aanwezig, hoe krakkemikkig ook, dan worden deze kosten niet meegenomen in de bepaling vd plus value. Onzinnig, want het is iedereen duidelijk dat een nieuw dak, nieuw voegwerk, keuken en badkamers de waarde vd huis verhoogt. Mijn klant was zo over de rooie dat hij de verkoop annuleerde en t pand vd markt afgehaald had! Nu moet hij ivm scheiding alsnog verkopen maar in een slechtere markt en heb het nu voor 500.000 Euro in de verkoop. Denk dat hij wel een beetje spijt heeft van zijn beslissing destijds.....

Reactie van Wim van Teeffelen op 21 Februari 2017 op 17.01: @Ellen/Jan: ja hoor, die zijn nog steeds geldig, dat bedoelde ik met 'kleine aftrekposten'

@Peter: Je bedoelt ''verlies maken' op basis van aankoopsom + verbouwingskosten. Immers als je echt verlies maakt bij de verkoop van een huis (verkoopprijs is lager dan aankoopprijs) dan betaal je geen taxe sur la plus-value.

Wim

Reactie van Jochum de Vries op 21 Februari 2017 op 18.27: Een interessante case voor de plusvalue is overigens van huizen gekocht in het grensgebied met Zwitserland - huizen worden daar in CHF gekocht, met een hypotheek in CHF en door frontaliers met een CHF inkomen.

Neem bv als voorbeeld, je koopt een huis net over de grens in 2005 voor 170.000 CHF (toen 100.000 euro). Na tien jaar verhuis je, verhuurt het huis nog twee jaar maar verkoopt het dan in 2017, voor weer 170.000 CHF. Je hebt geen cent winst gemaakt, maar de Franse fiscus zal dan denken van wel - immers 170.000 CHF is met de wisselkoers anno 2017 160.000 euro geworden, en slaat je aan voor een plusvalue van 60.000 euro.

Reactie van Sabine Dekker op 21 Februari 2017 op 19.44: Beste Wim, ik wil je alleen maar even bedanken voor het delen van de info. Wat je vaak doet en dan zonder kosten terwijl je zelf adviseur bent. Ik hoop dat er nog veel klanten op je pad zullen komen, want volgens mij ben je een zeer waardevolle adviseur voor mensen die zich in Frankrijk willen vestigen en zelf de taal niet spreken en/of niet bekend zijn met de regelgeving.

Reactie van leroux op 21 Februari 2017 op 20.52: als het huis een ingerichte keuken/badkamer heeft betaal je de overdrachtskosten over de waarde van het huis min de prijs voor de keuken/badkamerkasten etc

Reactie van leroux op 22 Februari 2017 op 8.05: n France près de 17 millions de seniors (50 ans et plus) sont propriétaires d’un ou plusieurs logement(s), dont 3,6 millions de résidences secondaires.

Si être propriétaire de sa résidence secondaire présente des avantages (placement immobilier, logement souvent situé dans un lieu idéal pour des vacances, etc.), la vendre en viager libre peut être une option intéressante.

La vente en viager libre

La vente en viager libre permet, comme dans le cas d’une vente en viager occupé, de percevoir un bouquet ainsi qu’une rente viagère chaque mois.

Dans le cas d’un viager libre, la rente viagère sera plus élevée que dans le cas d’un viager occupé, car l’acheteur (débirentier) dispose alors des murs et de l’usufruit du logement et peut y habiter ou le louer. Dans le cas d’un viager occupé il dispose seulement des murs, ce sont les vendeurs qui conservent l’usufruit.

Vendre sa résidence secondaire en viager

Vendre sa résidence secondaire en viager permet de rester propriétaire de sa résidence principale tout en bénéficiant des avantages du viager : percevoir un capital initial (bouquet) ainsi qu’une rente viagère à vie.

Le bouquet pourra par exemple permettre de financer des travaux d’aménagement du domicile, de faire une donation, il pourra également être placé ou utilisé librement.

La rente viagère quant à elle assurera un complément de revenus qui pourra être utilisé librement.

La résidence secondaire pourra éventuellement être vendue en viager à un membre de la famille.

Enfin, les dispositions fiscales permettent des abattements de taxation sur les plus-values en fonction de la durée de détention du bien, et une exonération totale de taxes après 30 ans.

N’hésitez pas consulter nos articles sur le viager et à contacter des experts du viager (avocats, notaires, agents immobiliers) pour obtenir plus d’informations.

Partagez cet article sur les réseaux sociaux

Vous souhaitez des informations sur la vente en viager ?
Trouvez un expert

Ces articles vous interresserons

Gisèle Casadesus, comédienne à presque 100 ans

04/07/2013

Quelle comédienne ! Quelle belle dame !!Née le 14 juin 1914 à Paris, elle est la fille du compositeur et chef...

Impôts sur le revenu

31/01/2013

L’Etat a annoncé le maintien du gel du barème de l’impôt sur le revenu pour l’année 2013, qui ne sera...

L'alimentation des personnes âgées...

13/06/2013

La dénutrition touche une large proportion des personnes âgées. En France, elle atteint 10% des plus de 85 ans...

Viager : Peut-on vendre en viager à un membre de sa famille?

20/03/2013

Seniors, il est tout à fait possible de vendre votre bien immobilier en viager libre ou viager occupé à un membre...

dit artikel is te lezen in het blad voor senioren "notre temps"

Reactie van P.Tamerus op 22 Februari 2017 op 17.04: Al met al, het blijft natuurlijk legaal stelen , evenzo het legaal stelen is van overheden belasten bij overlijden.