Plus value betalen of niet?

Reactie van Wim van Teeffelen op 1 Mei 2018 op 9.13

De  meningen en links spatten weer van het scherm ...

Misschien is het handig om eens te beschrijven hoe het werkt in de praktijk. De regels van  de belastingdienst zijn duidelijk: als je winst maakt over je huis betaal je taxe sur la plus-value. Verder legt de belastingdienst uit wat 'winst' precies betekent en welke uitzonderingen er gelden. De uitzondering waar het in deze discussie om gaat is: je betaalt geen taxe sur la plus-value over winst behaald bij de verkoop van je résidence primaire.  

In de praktijk komt het dossier, in de vorm van het aangifteformulier 2048-IMM op het bureau van de Franse notaris te liggen. Hij dient te bepalen of en zo ja hoeveel taxe er betaald moet worden. De notaris wordt bestookt met circulaires en aanwijzingen van de belastingdienst over hoe hij deze taak moet uitvoeren. Daarin zitten dus interpretatieverschillen. De ene notaris is strenger dan de andere. Inmiddels heb ik van een bevriende Franse notaris begrepen dat de belastingdienst een hele afdeling heeft die notarissen controleert op dit gebied. Niet alleen door random controles, maar ook door statistieken. Ze vergelijken de winstbelasting die dit kantoor binnenhaalt (als % van de totale verkoopprijs van alle behandelde verkoopdossiers) met regionale statistieken. Een notaris die minder ophaalt dan het regionale gemiddelde mag op extra aandacht van de belastingdienst rekenen. Er zijn notarissen die het daar op aan laten komen, omdat zij vinden dat ze er in principe voor de klant zijn, niet voor de belastingdienst, maar er zijn ook notarissen die geen gezeur willen hebben met de fiscus.

Dus in elk dossier opnieuw moet de notaris vaststellen of ontheffing van de taxe gegeven mag worden omdat het gaat om verkoop van het hoofdwoonhuis. De notaris kan daartoe informatie opvragen bij de verkoper (een eenvoudige vraag is: is dit uw enige huis, wat natuurlijk in de meeste gevallen simpelweg met 'ja' beantwoord wordt. Slechtst één huis bezitten is nog altijd de norm). Als de notaris het niet vertrouwt vraagt hij gegevens op van het kadaster en kan zo achterhalen of de verkoper nog een ander huis in Frankrijk in bezit heeft. Daarna volgt het onderzoek welke van deze twee huizen dan als résidence primaire  moet worden aangemerkt. Bij buitenlandse kopers kan de notaris niet een eenvoudige kadaster-controle doen. De Franse notaris heeft geen inzage in bijvoorbeeld het Nederlandse kadaster, al kan hij desgewenst wel aan die informatie komen. Dus speciaal bij niet-Franse verkopers worden andere middelen ingezet, waarbij de belangrijkste vraag is: is deze verkoper ingezetene van Frankrijk? Dat kan worden bepaald aan de hand van aangiftes inkomstenbelasting, maar ook het geregistreerd zijn in het Franse systeem voor sociale zekerheid (is er een numéro de sécurité social afgegeven voor deze persoon?). Indien iemand al twee jaar achtereenvolgend aangifte inkomstenbelasting heeft gedaan in Frankrijk dan is het ook voor een notaris zeer aannemelijk dat deze persoon ingezetene is in Frankrijk en dan kan hij aan de hand van het kadaster nagaan of deze persoon mogelijk elders in Frankrijk nog een huis heeft. Het wordt lastig indien de verkoper pas eenmaal of zelfs helemaal geen aangifte inkomstenbelasting heeft gedaan. Dan moet hij naar bevind van zaken handelen.

Ik ben nu bezig met een dossier waarin ik in elk geval de notaris heb kunnen overtuigen (wat nog niet wil zeggen dat de belastingdienst het accepteert, dat is nog afwachten). Deze Nederlanders hebben in januari 2017 een compromis de vente getekend met als ontbindende voorwaarde de verkoop van  hun Nederlandse huis. In de loop van maart is dat inderdaad gelukt en de notaris heeft de Nederlandse verkoopacte gekregen (met een samenvatting in het Frans van mij). In april 2017 is de acte authentique zonder financiering getekend voor de aankoop van het Franse huis en dit stel schrijft zich gelijk uit in Nederland en emigreert naar Frankrijk. In oktober 2017 overlijdt plotseling de vrouw. De man wil niet alleen achter blijven in Frankrijk en wordt door zijn kinderen in Nederland opgevangen. Hij verkoopt het huis aan kennissen die al aan het zoeken waren naar een tweede huis in die regio. Ik heb die verkoop begeleid en het compromis de vente wordt zonder problemen getekend in maart van dit jaar bij dezelfde notaris die ook de aankoop had begeleid. Het kan puur zakelijk zijn, maar ook uit medelijden zijn geboren, maar deze man maakt winst bij de verkoop (het huis stond alleen op zijn naam, dus gelukkig werd dit dossier niet gecompliceerd door erfeniskwesties). Hij heeft nog nooit aangifte inkomstenbelasting gedaan in Frankrijk, maar toch merkt de notaris het pand aan als résidence primaire. Ik heb de notaris er van kunnen overtuigen (met uittrekstel uit het Nederlandse bevolkingsregister) dat de man nu tijdelijk inwoont bij zijn dochter in Nederland en dus niet beschikt over een zelfstandige woonruimte (hij had zijn huis in NL immers vorig jaar verkocht, zoals de notaris heeft kunnen constateren) en dat daarom het Franse huis als hoofdwoonhuis moet worden aangemerkt.

Kortom: elk dossier is anders...de regels zijn redelijk duidelijk, maar de notaris heeft een grote rol in het toepassen daarvan.

Wim 

Overleden Reactie van Theodora Besse op 1 Mei 2018 op 9.34

Goede uitleg, Wim. Dus in eerste instantie is de notaris de beoordelaar en daarna de belastingdienst ter controle. En als je twee achtereenvolgende jaren inkomstenbelasting hebt betaald of een carte vitale kunt laten zien, dan is het voor iedereen zondermeer duidelijk dat je résidence principale zich op het bij de fiscus en de CPAM opgegeven adres bevindt.

Reactie van Jeannette op 1 Mei 2018 op 9.51

De notaris speelt weliswaar een grote rol, maar voert wel uit wat jij wil.
Zoals ik eerder heb aangegeven heb ik weet van een geval waarin ten eerste de notaris duidelijk aangaf dat er van de 2 jaars termijn absoluut geen sprake was; Verkoper moest in het huis wonen en daar zijn domicile hebben en zij wilde daar een belastingnummer (inkomstenbelasting) voor hebben. Dat had verkoper nog niet en ook de belastingdienst had dit bij navraag nog niet vastgesteld voor de verkoper.
Notaris heeft verkoper de keus gelaten; géén plus value in rekening brengen met het risico dat de belastingdienst daar op terugkomt en een boete van 1% kan opleggen, of plus value in rekening brengen, maar daar kan dan nooit op worden teruggekomen. Er is voor het eerste gekozen, wél met een door verkoper ondertekende verklaring dat de notaris niet verantwoordelijk is, en vooralsnog is er nog niets van de belastingdiesnt gehoord. Gezien het bedrag verwacht ik ook niet dat dat nog komt, maar dat is nog niet uit te sluiten.

Dus ook de persoon in het dossier van Wim zou in principe nog iets van de belastingdienst kunnen horen; het feit dat de notaris meegaat en geen plusvaluebelasting in rekening brengt zegt namelijk niets.

Overleden Reactie van Theodora Besse op 1 Mei 2018 op 10.02

Maar dat Jeannette, heb ik ook uit de uitleg van Wim begrepen...

Reactie van Paul Lanfermeijer op 1 Mei 2018 op 10.33

Theodora: !!!!! Top.

Reactie van Jeannette op 1 Mei 2018 op 10.47

Inderdaad, het was ook ter bevestiging bedoeld; het is niet een op zich staand geval bedoel ik hiermee te zeggen. Aangezien er steeds maar mensen met de nergens aangegeven 2 jaars termijn komen, lijkt het mij zinvol om meerdere ervaringen te melden.

Reactie van Wim van Teeffelen op 1 Mei 2018 op 11.06

@Theodora: alleen een carte vitale kunnen laten zien is onvoldoende. Dat is een goede indicatie voor het woonachtig zijn in Frankrijk, maar niet voldoende bewijs.

Wim

Je reactie hieronder, dit zijn de huisregels. 

• ‹ Vorige
• 1
• 2
• 3
• 4
• Volgende ›
• Pagina