Modern huis bouwen in Frankrijk

Wij wonen al een tijd in Frankrijk en we maken plannen om een modern huis te laten bouwen.
Dus we zijn op zoek naar een stukje bouwgrond vanaf 1400 m2 in de regio Dordogne/Charente liefst aan de rand van een dorpje of hameau. Niet op een lotissement.
Aangezien het geen standaard woning wordt (denk aan metalen gevelbekleding, beton, glas, metalen spanten, etc) vraag ik me af hoe ik dit het beste aan kan pakken.
Mijn gedachte: als we een mooi stukje bouwgrond vinden dit te kopen onder voorbehoud dat we er een vergunning voor onze beoogde woning voor krijgen.
Het valt me op dat er de laatste tijd meer en meer aparte stijlen huizen gebouwd worden, hopelijk gaat het ons lukken.
Heeft iemand nog tips en of aanvullingen ?

_____________________________

☑️ Beste plaatser van dit bericht,

fijn dat je gebruik maakt van dit forum. Doe alsjeblieft mee met de discussie die volgt op je bericht! Reageer zelf op de reacties die anderen geven. Dat mag ook best een bedankje zijn.

_____________________________

Rubrieken,

Klik hieronder voor meer berichten in dezelfde rubriek.

20220619, Bouw, Overheid

Reactie van Guillaume Vogel op 20 Juni 2022 op 14.07: Dank voor jullie reacties.

Denk dat eerst het vinden van de bouwgrond belangrijk is, indien de gemeente onze plannen goed vind dan pas denken we eraan om een architect in te schakelen!

Het huis en de indeling zit al voor 90 procent in ons hoofd.

Reactie van Ada op 20 Juni 2022 op 14.17: Ik denk ook dat je inderdaad eerst naar een gemeente huis moet gaan en de PLU opvragen. In veel gevallen wordt de PLU veranderd vanaf 2023 in bijna geheel Frankrijk, wat een enorme stroom aan stukjes grond oplevert die verkocht worden. Maar ook nadelen een landmeter is bijna niet te vinden want zij hebben geen tijd. Notarissen zijn ook erg druk hiermee. Maar net zo belangrijk, de gemeente waar je eventueel een stukje grond vindt heeft het er ook druk mee en een bouwplan moet uiterlijk in december 22 aangeleverd worden (hier in Bretagne).

Wij hebben ivm met de veranderingen ons stukje extra grond verkocht in februari, en de landmeter is nu pas geweest en dan moet het administratieve deel dus allemaal nog gaan beginnen!

Succes en ik hoop echt dat het lukt,

Reactie van Sequoia op 20 Juni 2022 op 17.27: @ Guillaume, Waarom laat je niet eerst jullie droomhuis tekenen? Dat praat stukken eenvoudiger bij instanties, en de meeste architecten zijn ook nog eens enorm handig als hulp bij deze contacten.

Zeker als je wil kopen onder voorbehoud is het toch ook veel sneller om de tekening al klaar te hebben, voordat de tekening naar ieders wens en op norm is ben je al zeker enkele maanden verder. Daar komen dan nog de metingen bij voor aanvraag bouwvergunning, bodemonderzoek (verplicht) landmeter (niet verplicht maar wel soms nodig) septic onderzoek (indien nodig) en een goedkeuring van een buro dat de isolatie van je woning gaat controleren (verplicht), kortom een heel geregel. Ik ben zeer benieuwd of je een verkoper van een mooi stuk grond gaat vinden die op dit hele proces wil wachten, en dan alsnog de kans loopt dat jij van de aankoop afziet.

Succes

Reactie van Hans Bieckmann op 20 Juni 2022 op 18.48: Hou er rekening mee bij de aankoop van een bouwterrein (met name in of nabij een dorpskern/stad) dat als er zich binnen 500 meter van de bouw locatie een "nationaal (historisch) monument" bevindt, men sowieso het ontwerp moet laten toetsen en accorderen door "Les architectes des bâtiments de France (aussi connu sous l'acronyme ABF)". Dit houdt in dat moderne architectuur met bepaalde afwijkende vormen, materialisatie en kleuren daar moeilijk te realiseren is. Dit staat nog los van de lokale vigerende (bouw-/stedenbouwkundige) bepalingen (dus binnen de gemeente > commune) waaraan een te bouwen huis moet voldoen (dakhelling, dakafwerking, gevel, gevelafwerkingen, etc.). Deze aanvullende ronde van toetsing en advies kan vervolgens tot behoorlijk wat frustraties leiden.

Ondergetekende heeft persoonlijk zo'n ervaring meegemaakt. Mijn project betrof een vrijstaand huis met moderne architectuur. Uiteindelijk is het probleem opgelost door een ander bouwkavel te kopen, een paar km verderop, welke op meer dan 500 meter van een "nationaal (historisch) monument" was gelegen.

Daarnaast is het raadzaam èn logischer om pas de positie van het huis, de indeling en het architectonisch concept te bepalen als de def. bouwlocatie is vastgelegd. Uitzichten, zogenaamde "zichtlijnen" en de bezonning (orientatie > waar wil je een serre of een loggia...?) zijn erg belangrijk bij het optimaal benutten van deze kwaliteiten; de ultieme plaatsing/positie van het huis op een bouwkavel

Persoonlijk ben ik van de "contextuele architectuur"; m.a.w. je maakt gebruik bij het nieuwe ontwerp/concept van wat je waarneemt in de (bouwkundige) context. Architectonische (gevel/dak) details uit de streek, die je bijvoorbeeld herinterpreteert op een vernieuwende wijze. Contrasterende materialen of juist natuurlijke tinten bij een "nieuw-materiaal" toepassing. Met als doel een modern ontwerp, welke toch prettig contrasteert en/of aansluit op de omgeving, het omringende landschap.

Link: Architecte des bâtiments de France — Wikipédia (wikipedia.org)

Reactie van Sequoia op 20 Juni 2022 op 19.47: @ Hans, Keurige aanvullende info, maar als je zoals Guillaume aangeeft het ontwerp al voor 90% duidelijk is én je ook nog eens een perceel wil kopen onder voorbehoud lijkt mij jouw tip om te wachten met het architectonische ontwerp ( die is immers al duidelijk) te tijdrovend. Als ervaringsdeskundige kun jij vast ook aangeven hoelang het proces van aankoop, ontwerp, keuringen en ver

Reactie van Sequoia op 20 Juni 2022 op 19.49: Volgens goedkeuring bouwvergunning bij jullie heeft geduurt. Zonder de aangegeven wens van kopen onder voorbehoud zou ik het met je eens zijn, met deze wens lijkt mij dit een moeizame zoektocht te worden.

Reactie van Frans Scheen op 21 Juni 2022 op 10.12: Petje af @ Hans Bieckmann, je bijdrage getuigt van visie !

Reactie van Hans Bieckmann op 21 Juni 2022 op 13.53: @ Frans Scheen; merci, jij begrijpt het.

@ Guillaume Vogel. Ik kan kort zijn; Een woonhuis (laten) ontwerpen zonder te weten waar het uiteindelijk gebouwd moet gaan worden (de regio, de locatie binnen of buiten de bebouwde kom, de specifieke context) is eigenlijk een doodzonde, als je voor kwalitatieve moderne architectuur wilt gaan. Daarbij komt dat u maatwerk, naar eigen moderne smaak, wilt laten bouwen. Dan is het eeuwig zonde om er (hoogstwaarschijnlijk..) later achter te komen dat het gerealiseerde droomhuis op bepaalde onderdelen niet voldoet. Het is beter om dit te voorkomen...

Resumé; Ik begrijp dat het (aankoop- en bbh ontwerp) proces niet te lang mag duren. Het gehele proces kan versneld worden door een zogenaamde quick-scan/stappenplan;

a) Vooraf te controleren (mbv. een e-mail naar de secretaire of een bezoek aan de Mairie) of het beoogde kavel binnen een straal van 500 meter van een Nationaal Historisch Monument" ligt. (Indien ja : Toetsing ontwerp door Les architectes des bâtiments de France is dan verplicht). Is deze kwestie niet van toepassing, dan is al 1 potentieel probleem getackeld.

b) De lokale (actuele) PLU van de commune te checken. Voorstudie tbv. CU; Allereerst checken op de kaart of het bouwkavel uberhaupt ligt in een zone die is aangeduid als "bebouwbaar/voor woonhuizen". Vervolgens checken op het onderdeel woonhuizen; alle relevante randvoorwaarden (gevel/gevelafwerkingen (voorgestelde materialisaties), daken/dakafwerkingen en hellingshoek, goothoogte, nokhoogte, mag een plat dak?, etc.) in kaart brengen en dan analyseren (in overleg met de architect/ontwerper) of het beoogde ontwerp hierbinnen past. Als jullie bijvoorbeeld persé een woonhuis willen met een plat dak, welke echter niet als optie (of als: "bij hoge uitzondering toe te staan") staat vermeld in de PLU, dan weet je al dat architectuur met een plat dak hier niet gaat lukken; Deze piste is dan te beeindigen.

b1) Soms staat er in de PLU een paragraaf waarbij wordt ingegaan op "nieuwbouw van woonhuizen met een hoogwaardige (en duurzame) eigentijdse architectuur, waarbij er mag worden afgeweken van de regionale/lokale bouwstijlen". Het is dan mogelijk in gesprek te gaan om de haalbaarheid van het "beoogde hoogwaardige woonhuis ontwerp" te bespreken en te laten accorderen. In mijn geval betrof het Article N-11 onderaan pagina 41 in de PLU van Beyssac (19230); "Les projets d'architecture contemporaine sont des cas particuliers examinés comme tel, ils devront etre soumis à l'avis de l'homme de l'art. (> ABF of een andere instantie)

Als de eerdere hobbels genomen zijn;

c) In het voorlopig koopcontract uiteraard opnemen, als ontbindende voorwaarde, dat er een CU door de Mairie wordt afgegeven. En indien de situatie onder b1) van toepassing is; de ontbindende voorwaarde opnemen dat het concept-ontwerp en de materialisatie worden goedgekeurd. Dit aanvragen van de CU zal/kan de makelaar voor jullie verzorgen (service). Hierbij dient er een formulier ingevuld te worden, waar ook een kadastraal uittreksel van het kavel/de kavels wordt bijgevoegd. Op dit kadastrale plan (op schaal en met maten-indicatie) dient ingetekend te worden waar het huis - en de eventueel losstaande bijgebouwen - exact op het bouwkavel gepland zijn. Daarbij dienen ook de minimale afstanden (bijvoorbeeld van gebouwen tot de perceelgrenzen), zoals die zijn opgenomen in de PLU, te worden gerespecteerd. De maximale dimensies van de bebouwing(en) hierop goed aangeven; liever te groot dan te klein, zodat je later genoeg ruimte hebt "om nog hierbinnen te kunnen spelen".

Indien het kavel buiten de bebouwde kom is gelegen en/of er geen aanwezigheid is van een gemeentelijk riolering, dan is er een septic tank verplicht; Hou aub ook rekening bij de positionering van het huis, met voldoende ruimte in de tuin voor de aanleg van de septic-tank en het bijbehorende buizenstelsel/ irrigatieveld"! (Ref.: SPANC).

d) Indien de voorgaande stappen zijn genomen, de CU is verleend door de commune en het gesprek onder b1) goed is verlopen (aub de conclusies laten bevestigen per brief door de instantie!), dan kan tot de definitieve aankoop van het kavel worden overgegaan.

Bovenstaand traject kan met een beetje goede wil in 5 tot 8 weken worden doorlopen.

(Dit staat geheel los van een eventuele procedure van hypotheekaanvraag, welke meestal 2 maanden in beslag neemt).

Ik hoop dat dit stappenplan voor meerdere Néerlandais-en-France inzichtelijkheid geeft!

Reactie van Sequoia op 21 Juni 2022 op 15.03: @ Hans, Guillaume geeft aan slechts onder voorbehoud van een "permis de construire" voor een woning die al 90% bedacht is te willen kopen. Slechts een CU zegt toch niks in dit geval, en hij kan toch ook een stuk land kopen mét CU? Het proces van aankoop, tekenen bij notaris, zoeken naar geschikte architect die huis kan tekenen én het geheel kan begeleiden, regelen en laten uitvoeren van keuringen en metingen, tot uiteindelijk het gewenste permis, duurt zeker 8 maanden en dan moet alles al enorm meezitten tegenwoordig.

Reactie van Frans Scheen op 21 Juni 2022 op 15.08: Zo Hans, die zit! Nu is ieder die al nieuw wilde bouwen in één klap genezen. Ik heb gelukkig een vrouw - op afstand- die mij dingen uit mijn kop praat.

Je reactie hieronder, dit zijn de huisregels.