Mandat, verkoop bezit, waarvoor tekent de verkoper nou eigenlijk ??

1. Mijn Frans is deplorabel, dat helpt niet.
2. Ik heb wat rond geneusd met hulp van Google, hielp ook niet echt.

Wij gaan ons bezit, twee huizen op een lap grond verkopen.
Wij gaan zowel met enkele makelaars, dus niet exclusief, in zee,
op enkele verkoop platformen staan, een eigen verkoop webstek maken,
als een ruim PDF bestand maken.

Nu gaan wij dus " mandaten " tekenen.

In het draadje:
http://www.nederlanders.fr/profiles/blogs/bij-verkoop-woning-in-fra...
van 25 juni j.l. ( klopt mijn mening is door dat draadje bijgesteld ) schrijft Lucia o.a.:
"" Wij hebben ons huis bij 1 makelaar met exclusief mandaat voor 3 maanden te koop gezet en kregen binnen die tijd tot 3 keer toe een acceptabel bod. -/- Dat ons huis uiteindelijk niet verkocht is ligt aan ons omdat wij geen vergelijkbaar plekje met een kleiner huis vonden wat aan onze wensen voldeed, dus hebbben wij toen besloten om toch hier te blijven wonen. ""

Het zal je als makelaar maar overkomen;
Je hebt je wél uitgesloofd, je hebt verkocht en dan haakt de eigenaar af.
Alles voor niets gedaan?

Bevriende relatie verkoopt " als makelaar " een huis voor de vraagprijs.
Zegt de verkoper:
"" Over een week komt er nog een stel kijken, we wachten even of die meer bieden. ""
Ook alles voor niets gedaan?

Dag droom; Twee makelaars verkopen zo goed als gelijktijdig ons bezit.
Heeft één van de twee pech gehad?

Goed de vraag is dus: Ik teken een " mandat ", wat is mijn verplichting ??

Boudewijn Bolderheij

Reactie van Wim van Teeffelen op 10 Maart 2016 op 23.36: Een mandat simple (ook wel mandat non-exclusif genoemd) geeft de makelaar het recht om je huis te verkopen. Je spreekt met hem een prix net vendeur af (dat wat jij er als eigenaar netto aan wil overhouden) en de makelaar zet daar zijn courtage bovenop. Goede makelaars overleggen wat een goede bruto verkoopprijs is. Het is dus mogelijk dat je huis bij meerdere makelaars tegen verschillende prijzen te koop staat.

De makelaar die gedurende de looprijd van het mandat een koper aanlevert die uiteindelijk ook het huis koopt, heeft recht op de afgesproken courtage. Als deze koper gaat onderhandelen, dus onder je prix net vendeur biedt, dan is het gebruikelijk dat de makelaar ook wat van zijn courtage af doet.

Alle overige makelaars met een mandat krijgen niets. Zo wordt het spelletje gespeeld in Frankrijk en daar zijn ook de hoge courtages op gebaseerd. Het is het 'winner takes all' principe.

Bovendien geeft een mandat simple je de mogelijkheid om zelf een koper te vinden. In dat geval ontvangt geen enkele makelaar iets. Dit is niet zielig, zo hebben de makelaars hun markt ingericht in Frankrijk en bedenk: voor een gemiddeld huis in Frankrijk (gemiddelde verkoopprijs momenteel €195.000) wordt een gemiddelde courtage betaald van €12.000. In Nederland is dat €2.500!

Dus op veel huizen die een makelaar in zijn etalage heeft hangen (cijfers suggereren bij 9 van de 10 huizen), verdient de makelaar helemaal niets. Hij moet het dus hebben van die enkele keer dat hij wel beet heeft en in een keer een hoog bedrag aan courtage kan vangen.

Bij een mandat exclusif ontvangt de makelaar wel altijd zijn courtage (als het huis wordt verkocht door hem of de verkoper zelf). Er is geen bewijs dat een mandat exclusif tot snellere of betere verkoop leidt dan een mandat non-exclusif. Je kiest een van die twee mandaten op basis van je eigen voorkeur. Hecht je aan een vertrouwensband met de makelaar, of wil je snel verkopen door de verkoop op zoveel mogelijk plaatsen bekend te maken.

In geval twee makelaars toevallig tegelijkertijd met een koper komen aanzetten, kies je als verkoper de koper die jou het meest aanstaat (prijs, opleveringsdatum, mogelijk meeverkoop van inboedel, verlangde opschortende voorwaarden). En inderdaad: de andere makelaar heeft dan gewoon pech gehad. Ook dat hoort bij het spel.

Succes met de verkoop!

Wim

Reactie van Tournesol op 11 Maart 2016 op 6.39: Kijk vooral goed wat er in de 'kleine lettertjes' van het mandaat staat. Ben je misschien ook verplicht om het huis te verkopen als de vraagprijs wordt geboden?
Voel jezelf misschien ook 'verplicht' om er een (professionele) vertaler bij te halen als je de tekst van het mandaat niet in detail begrijpt. Kost een paar euro, maar kan een hoop ellende schelen.
De basis van snel verkopen is nog altijd een realistische prijs, zeker in de absolute kopersmarkt van nu. En dat geldt ook voor het wat hogere segment...

Reactie van Wim van Teeffelen op 11 Maart 2016 op 7.07: In plaats van het gehele mandat met al zijn kleine letters te laten vertalen (kan aardig in de papieren lopen), kun je het mandat ook voorleggen aan iemand die eerder zo'n ding gezien heeft. Die ziet in 5 minuten of er potentiele problemen (zoals Tournesol noemt), onduidelijkheden of onwenselijke bepalingen in zitten.

Ik wil dat met plezier zo'n mandat voor je nalezen (geen kosten)

Wim

Overleden Reactie van Boudewijn Bolderheij op 11 Maart 2016 op 8.39: Bonjour Wim van Teeffelen,

DANK JE WEL, voor je zeer uitgebreide reaktie.
Tot mijn genoegen was het allemaal bevestigend van wat ik begrepen had tot nu toe.
Maar MIJN ( laatste ) vraag beantwoord je eigenlijk,
naar mijn gevoel dan natuurlijk, niet.

Natuurlijk ik geef een makelaar / makelaars-organisatie
het recht mijn huis te proberen te verkopen.
En als het hen lukt roep ik in een chagrijnige bui nee en hebben ze niets.

Als twee partijen een contract ondertekenen hebben beide plichten.
Wat is bij een Mandat mijn plicht ??
(( In Nederland is een onevenwichtig contract nietig. ))

Boudewijn

Overleden Reactie van Boudewijn Bolderheij op 11 Maart 2016 op 8.52: Dag Zonnebloem,

Reuze bedankt voor jouw antwoord.
De verplichting het huis te verkopen bij een bod gelijk aan de vraagprijs
zou een serieuze plicht zijn voor de verkoper.

Dus Janine het eerste, reeds getekende, Mandat weer door geploegd.
Neen, die verplichting heeft de makelaar ons niet opgelegd.

Wij zijn van mening een zeer realistische vraagprijs te hebben.
Daartoe werden wij niet alleen gedwongen door de huidige crises prijzen,
maar vooral doordat rondom ons heen "de halve wereld" te koop staat.
Gelukkig vaak voor ON-realistische prijzen, vooral wat hoger in de markt.

Boudewijn

Reactie van Wim van Teeffelen op 11 Maart 2016 op 8.54: Zoals Tournesol al heeft uitgelegd neemt een makelaar soms op dat als iemand langs komt en de vraagprijs betaalt, je dan VERPLICHT bent om de koop door te zetten als verkoper. Maar in de huidige kopersmarkt komt dat nauwelijks meer voor (enkele markten zoals Parijs en de Côte d'Azur uitgezonderd). Een bod lager dan de vraagprijs kun je als verkoper gewoon weigeren. Op dat moment krijgt de makelaar helemaal niets.

Zolang je een verplichting tot verkoop tegen vraagprijs niet accepteert in een mandat kan je dus niks gebeuren. Je houdt als verkoper de volledige vrijheid. Jij beslist over de verkoop, niet de makelaar. Er zijn wel wat andere verplichtingen, die staan allemaal in het mandat:

- je moet toegang geven tot het terrein/huis, zodat de makelaar geïnteresseerden kan rondleiden

- als je besluit om de netto prijs te verlagen, ben je verplicht om alle makelaars met een mandat daarover tegelijk in te lichten.

- je mag niets substantieels doen aan het huis, nadat het mandat is getekend, tenzij je de makelaar daarvan op de hoogte te stellen

En zo zijn er nog een paar meer. Maar die staan allemaal duidelijk in het mandat

Wim

Reactie van La VV op 11 Maart 2016 op 9.14: Me dunkt is het goed na te denken wat jouw verkoopstrategie is. Wil je het zelf verkopen? Of via een makelaar? Een mandaat verplicht de makelaar niet om je huis te verkopen. Het biedt hem de mogelijkheid het huis te promootten om het te verkopen. Als je met een makelaar wilt werken is het belangrijkste me dunkt een vertrouwensrelatie. Hoe meer makelaars, hoe ingewikkelder. Over het algemeen is het zo dat als je iets wilt verkopen en je zend verschillende boodschappen naar potentiele kopers dat dat het imago van het product niet ten goede komt. Zo kan het te koop staan bij meerdere makelaars, voor verschillende prijzen met verschillende foto's en verschillende gegevens. Daarnaast biedt je het zelf aan, vaak goedkoper, via bijvoorbeeld le Bon Coin en/of een eigengemaakte website met en je spreekt weinig frans. Een huis kopen is over het algemeen een belangrijke stap voor mensen, en alles wat erop kan wijzen dat het huis waarin ze zijn geinteresseerd niet ok is gaat ze afschrikken. Mijn advies is dus: denk goed na hoe je een huis in de verkoop zet. Groet Lie

Overleden Reactie van Boudewijn Bolderheij op 11 Maart 2016 op 9.25: Dag Wim ( nog een keer ),

Wij spreken met alle makelaars een gelijke vraagprijs af inclusief hun provisie af.
Die staat dan ook in het Mandat.
Dus net even anders dan wat jij schrijft.

Wij proberen met alle makelaars een gelijke provisie af te spreken.
Dat loopt dus nog.

Om de één of andere schimmige reden wil ik dat het geheel overal voor dezelfde prijs staat.
Onze verplichting om aan alle makelaars met een Mandat gelijktijdig een prijswijziging door te geven hebben wij uitgebreid met een verplichting voor hen die gewijzigde prijs binnen zeven dagen " door te voeren ".

Wij hebben alle makelaars "gedwongen" om zelf een prijs te bepalen.
Dat gaf in onze ogen belachelijke, ON-professionele, verschillen van meer dan 100%.
Overigens verscheen geen enkele keer de bezitter van " de Carte " in persoon.

Nogmaals, bedankt voor je inbreng, bedankt voor het " pünktlich " alles op een rijtje zetten.
Janine's Frans is wel goed genoeg om mandaten door te lezen.
Dus van je vriendelijke aanbod maak ik geen gebruik. Toch bedankt.
Maar even een hint waar ze speciaal op moet letten is altijd nuttig.

Boudewijn

Reactie van Wolthoorn op 11 Maart 2016 op 10.20: Kan de verplichting om toegang te geven tot je eigendom ook gekoppeld worden met de eis dat je zelf aanwezig bent? Het is hier gebruikelijk dat de makelaar de sleutel geeft aan een geïnteresseerde en die gaat dan zonder toezicht jouw eigendom bekijken. Wie is verantwoordelijk voor vermissing van spullen en schade?

Overleden Reactie van Boudewijn Bolderheij op 11 Maart 2016 op 11.50: Bonjour Wolthoorn,

Jouw vraag moet maar door een deskundige beantwoord worden.

Maar je wijst mij wel op een goed punt.
Ik DENK dat de Franse wet hierin gelijk is aan de Nederlandse wet.
Als het eisen van jouw aanwezigheid niet bij wet verboden is,
mag jij het als eis in het Mandat / contract op laten nemen.
Met boete clausule en al.
Is jouw eis bij wet wel verboden, is ze sowieso nietig.

Voor mij is het eenvoudig, niemand betreed mijn huis zonder mijn expliciete toestemming.
Makelaars krijgen geen sleutel.

Boudewijn