Maison secondaire kopen: met vrienden?

In Lefigaro vanochtend een thema dat bekend zal voorkomen: de aankoop van een tweede huis. Wanneer je dat met vrienden gaat doen wordt de situatie wat ingewikkelder. Op dat moment krijgt een notaris waar je voor advies langsgaat plotseling een opgewekte schittering in z'n ogen: nu wordt het interessant, wat moet je vooraf regelen wanneer er zich problemen gaan voordoen tijdens de rit? Tussen partijen A en B, binnen één der partijen (partners)? Dat soort zaken moet je nu regelen, denken dat alles wel goed zal komen bij kleinere, grotere problemen of erger is een illusie. Wanneer je nog on speaking terms bent kun je dat soort scenario's in alle redelijkheid op papier zetten, afspraken maken. Wanneer ooit de vlam in de pan mocht slaan is het daarvoor meestal te laat.

Vanuit de Franse juridische hoek dit lijstje met aandachtspunten.

_____________________________

☑️ Beste plaatser van dit bericht,

fijn dat je gebruik maakt van dit forum. Doe alsjeblieft mee met de discussie die volgt op je bericht! Reageer zelf op de reacties die anderen geven. Dat mag ook best een bedankje zijn.

_____________________________

Rubrieken,

Klik hieronder voor meer berichten in dezelfde rubriek.

20201219, Geldzaken, Overheid, Woningen Algemeen

Reactie van Ingrid de Eerste op 20 December 2020 op 9.27: Ik hoor van verschillende Fransen die een familiehuis hebben met SCI. Het is altijd hommeles. De één betaalt niet, de ander maakt eren troep van. Iets wat kapot is wordt niet vervangen. Niemand voelt zich verantwoordelijk. Het gebeurt zelfs dat de broers en zussen onderling dikke ruzie hebben omdat één van de kinderen vindt dat hij het recht heeft op de vakantiewoning en moeders er maar uit moet. Moeder heeft nog het vruchtgebruik van dat huis. C'est la guerre.

Reactie van Robert T op 20 December 2020 op 10.43: tja vruchtgebruik....dat erfrecht in France wordt je niet vrolijk van...maar daar zijn al topics aan gewijd o.a. dat het verstandig zou kunnen zijn uw testament onder Nederlands recht te laten.

Reactie van Hubert op 20 December 2020 op 12.10: Nooit, maar dan ook nooit met familie en vrienden zakelijke transacties!!!
Dit is kort en bondig mijn advies.

Reactie van Rob van der Meulen op 20 December 2020 op 12.31: Nooit? Wordt hier het einde van alle familiebedrijven aangekondigd? Het CBS aan het woord. In Frankrijk soortgelijke geluiden: Entreprises familiales: les grandes oubliées de l'économie française?

Reactie van Antoine op 20 December 2020 op 12.40: Hallo,
...mijn vader placht te zeggen dat je vrienden vrienden zijn als je met hun hebt gedeeld. Maar dan is het te laat...
Fijne feestdagen,
Antoine

Reactie van Wim van Teeffelen op 20 December 2020 op 13.08: Ik wil hier niet ingaan op de wijsheid van het samen met vrienden een vakantiehuis kopen. Er zijn vele voorbeelden waar dat op den duur fout gaat, maar er zijn ook voorbeelden waar dit tot ieders genoegen jarenlang prima blijft gaan. Dit is een goede reden (een van de weinige) om als particulier aan te kopen met tussenkomst van een SCI. Ik heb in de loop van de jaren vele SCIs opgericht en ingeschreven, maar nog veel meer opgeheven, met name SCI's die door een bepaalde Nederlandse adviseur zo'n 15-20 jaar geleden aan zowat IEDEREEN werd aanbevolen. Hij heeft er goed aan verdiend, de klanten hebben er niets voor terug gekregen, en ik geef toe: ik verdien er nu weer aan door ze op te heffen.

Op basis van mijn ervaring met vrienden-SCIs wil ik het volgende aanbevelen:

- wijk zo weinig mogelijk af van de standaard-statuten zoals die tegenwoordig worden gebruikt voor SCI's in Frankrijk. Hoe minder afwijkingen, hoe robuuster de afspraken zijn in geval er toch mot komt tussen de vrienden;

- schrijf statuten die voor alle deelnemers volkomen helder zijn. Dus de statuten alinea voor alinea doornemen met een deskundige die Nederlands spreekt (even aangenomen dat alle deelnemende vrienden Nederlandssprekenden zijn). Een letterlijke vertaling levert behalve hoge kosten van een vertaalbureau, meestal niets op, in elk geval niet het volledige begrip wat noodzakelijk is.

- val niet voor de neiging om iedere deelnemer ook maar gelijk 'gérant' te maken. Dan is heibel bijna zeker. Besef van te voren dat niet alle deelnemers even machtig zullen zijn, zelfs niet als ze allemaal hetzelfde bedrag inleggen. Benoem één (1) gérant en maak een gedetailleerde opdracht aan hem: wat zijn zijn taken en bevoegdheden. Beleg een jaarlijkse aandeelhoudersvergadering (nee dat is niet alleen maar een formaliteit) waarin de gérant verslag doet van zijn werkzaamheden. De aandeelhouders keuren zijn werkzaamheden -achteraf- al dan niet goed. Zo ja, dan is in de toekomst ook geen kritiek meer mogelijk over de werkzaamheden van de gérant gedurende het afgesloten jaar. Zo nee, maak dan afspraken hoe het beter kan en benoem desnoods een nieuwe gérant. Ik ben er zelfs voorstander van dat de gérant standaard een ontslagbrief indient voorafgaande aan elke jaarvergadering, zodat er daadwerkelijk kan worden gekozen voor verandering van management, elk jaar opnieuw, mocht dat beter zijn voor de eigenaren.

- handhaaf het principe van € 1 inleg = 1 aandeel = 1 stem (mag ook € 10 of € 100 per aandeel zijn). Hij die meer geld inlegt heeft meer stemmen en dus meer macht. Waar aandeelhoduers zijn afgeweken van dit principe, ken ik geen enkele SCI die dat uiteindelijk heeft overleefd.

- uiteraard moeten er gedetailleerde afspraken worden gemaakt wie recht heeft op het gebruik van het onroerend goed, wanneer en tegen welke condities. Vernieuw die afspraken, elk jaar opnieuw, tijdens de aandeelhoudersvergadering. Idem over onderhoud, schoonmaken en reparaties, vaak wordt er een 'calamiteitenpot' ingericht, voor toekomstige (nood)reparaties.

- maak elk jaar opnieuw VOORAF afspraken over de waarde van een aandeel in geval een aandeelhouder gedurende het komende jaar zijn aandelen wil verkopen. Dus bij een daadwerkelijke verkoop staat de verkoopprijs al vast en dan is het voor elke andere aandeelhouder slechts de vraag of hij die aandelen wil overnemen of niet.

- houdt GEEN aandelen in portefeuille: alle aandelen moeten zijn uitgegeven en volledig betaald, voordat de SCI onroerend goed koopt. Als een van de vrienden van zijn aandelen af wil, moet hij ze eerst aanbieden aan de andere aandeelhouders, wil geen van de anderen de aandelen overnemen, dan mag hij ze aan derden verkopen. Lukt dat niet, dan blijft hij er mee zitten. Dit moet tevoren duidelijk zijn voor alle vrienden. Onder geen beding koopt de SCI zelf aandelen terug!

Tenslotte: leg tevoren alle afspraken vast, opgesteld door een deskundige, neutrale, partij, niet door de vrienden zelf. Er is altijd één vriend bij die net iets slimmer of geniepiger is dan de rest...

Succes!

Wim

Reactie van Robert T op 20 December 2020 op 14.20: Inderdaad hr Teefelen

Echter net als de plichten en onderhoud 'huwelijkse voorwaarden' in de praktijk bij partners vaak versloffen zodat men rechten ontbeert wanneer men de voorwaarden nodig heeft, eist een SCI inderdaad elk jaar de discipline om financiële "staat van dienst" op te maken, een paar keer overslaan kan rechtens mogelijk al gevolgen hebben...

Blijft staan dat ik er ver weg van zou willen blijven van die constructen...Leven is vol verrassingen en verhoudingen veranderen.

Mooi zo een teefelen advies voor hen die het hebben willen.

Reactie van Henri Bik op 20 December 2020 op 19.34: Een paar praktijkvoorbeelden van grond voor onenigheid:

Om 20:00 uur valt de elektriciteit uit door kortsluiting, uw vrienden bellen de elektricien die onmiddellijk komt en de radiator vindt die sluiting maakt: factuur 150 euro. Zelf zou u die radiateur ook gevonden hebben door alle zekeringen uit te schakelen en ze dan éen voor éen in te schakelen.

De koelkast valt uit en de vriendelijke monteur komt, schudt het hoofd en zegt ‘il est mort il faut le remplacer’ en uw vrienden bestellen bij deze helper een nieuwe koelkast voor 750 euro, die overal elders 550 euro kost.

Uw vrienden nemen hun tienerdochter met haar vriendje mee die na hun vertrek nog een weekje blijven. Die nodigen hun vriendjes uit voor een leuke party en maken er een gigantische puinzooi van die u de volgende week aantreft als u voor uw vakantie aankomt.

Uw vrienden krijgen logés met een hond die de tuin ruïneert.

Uw vrienden maken ruzie met de buurman en die kijkt u nu ook niet meer aan.

U wilt het huis laten schilderen, maar uw vrienden vinden dat niet nodig.

Uw vrienden scheiden en hun nieuwe partners zijn totaal niet het soort mensen waarmee u ook maar iets te maken wilt hebben.

Belangrijk is het om je te realiseren dat het motief om samen een huis te kopen is om de investering te delen oftewel om het goedkoper te maken, geld is dus het hoofdmotief en mensen gaan heel verschillend om met geld. Daar ligt dus een potentiële bron van onenigheid.

Maar ik wacht nog op reacties van mesnen die dit gedaan hebben en hun ervaringen delen.