Macht van de SAFER?

In december 2019 hebben wij het voorlopig verkoopcontract van ons Franse huis getekend, overdracht gepland op 19 juni a.s. Vandaag hebben we het bericht gekregen dat de SAFER niet akkoord gaat met de verkoop. Daar begrijpen we niets van. Ons hele terrein bestaat uit het perceel met ons huis, ernaast ligt een kleine boomgaard en daarboven een klein, verwilderd weilandje met een paar moerbeibomen en veel bramen. Zo ligt dat er al vanaf 1991, zo hebben wij het gekocht in 2012. Aan 2 kanten naast ons pachten boeren het land. Ook die situatie is niet anders dan voorheen. De Safer zou het recht hebben om de verkoop uit te stellen tot eind juli, wat ons voor onoverkomelijke problemen stelt. Wie snapt wat er aan de hand kan zijn? Wat zou ik kunnen doen? Of ligt de bal bij de koper, zoals de notaris zegt? Ik zou héél erg graag willen snappen wat er nu gebeurt. Dank alvast voor de reacties.

_____________________________

☑️ Beste plaatser van dit bericht,

fijn dat je gebruik maakt van dit forum. Doe alsjeblieft mee met de discussie die volgt op je bericht! Reageer zelf op de reacties die anderen geven. Dat mag ook best een bedankje zijn.

_____________________________

Rubrieken,

Klik hieronder voor meer berichten in dezelfde rubriek.

20200603, Overheid, Woningen Algemeen

Reactie van Esmee Beerenschot op 4 Juni 2020 op 12.40: Oh, altijd gedacht dat het 3 maanden was maar het is 2 maanden! (Het lijkt 3 maanden te duren.....) Een hele interessante update van mei 2020!!!! Waarom ik het in het Engels krijg is mij een raadsel maar dat spreek je vast ook. https://www.french-property.com/news/french_property/safer_droit_pr...

Overleden Reactie van Theodora Besse op 4 Juni 2020 op 12.55: Dankjewel Wim, voor de uitleg. Ik moet er dus van uitgaan dat de betreffende eigenaar destijds voor niets heeft gedreigd de verkoop van het eerste stuk grond openbaar te maken?

Maar als de verkoper en de koper nu eens samen een veel te hoge verkoopprijs afspreken en daarbij in feite afspreken dat een veel lagere prijs zal worden betaald? Dan kan iedere verkoop gewoon doorgang vinden, want de SAFER zal zo'n hoge prijs niet willen betalen. Dan vist die machtige organisatie dus achter het net.

In het geval dat ik noemde, heeft de verkoper ook geprobeerd met allerlei illegale trucs de koper over te halen om de SAFER buiten spel te zetten. Maar toen die daar niet op in wilde gaan, volgden de dreigementen aan het adres van de SAFER. Ik vermoed dat velen wél gevoelig zijn voor illegale praktijken, wanneer ze hun zinnen hebben gezet op een stuk grond of een huis.

Reactie van Esmee Beerenschot op 4 Juni 2020 op 13.09: Ivm Covid-19 is dit nog handige info voor je Jacqueline. Ik heb het al vertaald.

***

Covid-19 - Franse contracten voor de verkoop van onroerend goed
Vrijdag 03 april 2020

Veel vastgoedkopers waren niet in staat om een verkoop in Frankrijk af te ronden voordat President Macron de lockdown beval, dus wat is de juridische positie? schrijft avocat Clint Goffin van Aken.

In het algemeen is het onwaarschijnlijk dat het koop- en verkoopcontract (compromis de vente) bepalingen bevat die de koper in staat stellen zich terug te trekken uit de verkoop in geval van een uitzonderlijke gebeurtenis, die de kenmerken van overmacht vertoont, zoals de epidemie.

Als de kopers dus niet in staat zijn om zich te beroepen op het niet nakomen van een van de voorwaarden van de verkoopovereenkomst (bijvoorbeeld de afwijzing van het verzoek om een lening aan de bank) en ze de verkoop niet willen voortzetten, zullen ze het verlies van de aanbetaling moeten dragen, die vaak overeenkomt met 10% van de verkoopprijs.

Het is echter mogelijk dat de koper de verkoop wil uitstellen als gevolg van de lockdown.

Door de huidige reisbeperkingen is het namelijk onmogelijk geworden om een verhuizing te plannen of om ambachtslieden in te schakelen voor het uitvoeren van werkzaamheden.

Bovendien kan de koper er belang bij hebben om de middelen van de lening die hij met de bank heeft afgesloten voor de financiering van de aankoop, momenteel niet vrij te geven.

Door vandaag te handelen bij de verkoop zouden ze de eerste termijnen van een hypotheek moeten dragen wanneer ze niet kunnen verhuizen naar de woning.

Verschillende redenen kunnen er dus toe leiden dat een koper vraagt om de ondertekening van de verkoopakte te laten plaatsvinden na de blokkeringsperiode, zelfs als de notaris in die periode (sinds het decreet van 3 april 2020) de verkoopakte elektronisch mag opstellen en de toestemming en de elektronische handtekening van de partijen van op afstand mag afhalen.

Uiteraard zullen de partijen, gezien de huidige omstandigheden, in de meeste gevallen een wijziging van de koop- en verkoopovereenkomst ondertekenen die het mogelijk maakt de ondertekening van de koopakte uit te stellen.

Maar als de verkoper ondanks de epidemie weigert de verkoop uit te stellen, zijn er in de onlangs aangenomen noodwetten bepalingen opgenomen die de koper beschermen.

In dit geval kan de koper gebruik maken van de bepalingen van de verordening nr. 2020- 306 van 25 maart 2020, die voorziet in uitzonderlijke maatregelen in termen van termijnen vanaf 12 maart tot het verstrijken van een maand na de datum van beëindiging van de noodtoestand.

Op dit laatste punt heeft Verordening nr. 2020-290 van 23 maart 2020 de staat of de urgentie verklaard voor een periode van twee maanden vanaf de inwerkingtreding van de verordening, d.w.z. vanaf 24 maart 2020.

Bijgevolg komt de periode waarop het besluit betrekking heeft overeen met de periode tussen 12 maart en 24 juni 2020 (de laatste datum kan uiteraard worden uitgesteld in geval van verlenging van de noodtoestand).

Volgens artikel 4 van de ordonnantie worden de clausules die een contractuele niet-nakoming bestraffen tijdens deze periode "bevroren", met vermelding van: "Les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses prévoyant une déchéance, lorsqu'elles ont pour pour objet de sanctionner l'inexécution d'une obligation dans un déterminé, sont réputées n'avoir pas pris cours ou produit effet, si ce délai a expiré période [du 12 mars au 24 juin 2020] ".

Pas aan het einde van deze periode van 12 maart tot 24 juni 2020 kan de verkoper de koper verzoeken de verkoopakte te ondertekenen.

De koper beschikt echter ook over een termijn van een maand om de akte uit te voeren, aangezien de voorwaarden, zoals in de regelgeving, pas "na het verstrijken van een termijn van een maand na het einde van deze termijn effect sorteren als de schuldenaar zijn verplichting niet vóór deze termijn is nagekomen".

Met andere woorden, de verkoper zal de voorwaarden van de verkoopovereenkomst die betrekking hebben op de niet-herhaling bij notariële akte niet kunnen mobiliseren, tenzij de koper niet voor 24 juli 2020 heeft ondertekend.

Als de verkoopovereenkomst voorziet in een datum voor de ondertekening van de notariële akte uiterlijk op een datum die is vastgesteld tussen 12 maart en 24 juni 2020, heeft de koper het recht om het uitstel van de ondertekening te eisen tussen 25 juni en 24 juli 2020, zonder dat hij wordt blootgesteld aan de sancties die zijn voorzien in geval van weigering van de ondertekening van de notariële akte.

De koper verliest het voordeel van de verkoopovereenkomst en de lening die werd aangegaan om zijn aankoop te financieren niet en is niet aansprakelijk voor enige schadevergoeding aan de verkoper.

Uiteraard kan de koper ermee instemmen de verkoop voor de notaris te ondertekenen vóór 24 juni 2020, zodat hij afstand kan doen van het voordeel van de bepalingen van de openbare orde van de verordening.

Men moet echter in gedachten houden dat deze verzaking zijn gevolgen kan hebben, het moet zeker en ondubbelzinnig zijn en met volledige kennis van zaken worden uitgevoerd.

Voor de ondertekening van een notariële akte tijdens de wettelijk beschermde periode, van 12 maart tot 24 juni 2020, is het dus verstandig om op voorhand de verzaking van de partijen te verkrijgen om zich te beroepen op de bepalingen van de noodverordening.

POSTSCRIPT: In een late wijziging van het plan, in Ordonnance n °2020-427, gepubliceerd op 15 april, wordt de tiendaagse terugtrekkingsperiode ("cooling-off") niet beïnvloed door deze afwijkende regeling. Er is geen verlenging van deze periode tijdens de noodtoestand, hoewel de andere verlengingsbepalingen van kracht blijven.

Clint Goffin van Aken

Goffin van Aken Advocaten
avocat@goffinvanaken.com ***

https://www.french-property.com/news/french_property/sales_signing_...

Reactie van Wim van Teeffelen op 4 Juni 2020 op 13.58: @Theodora:

Een andere prijs betalen dan formeel is opgenomen in de acte authentique is illegaal en strafbaar in Frankrijk. Bij elke wijziging van de prijs, zoals overeen gekomen in de het compromis de vente (zowel naar boven als naar beneden) gaat opnieuw de periode van voorkeursrecht van de SAFER in.

Er is geen legale manier om de SAFER te ontdoen van zijn droit de préemption voor de reëel afgesproken koopprijs.

Wim

Reactie van Jeannette op 4 Juni 2020 op 14.17: @ Esmee; ik weet niet of mr. Goffin Van Aken blij is met jouw vrije vertaling, zijn teksten staan op zijn eigen website ook in het Nederlands en die zijn wél door hem goedgekeurd, jouw vertaling expliciet dus niet:

https://www.goffinvanaken.com/nl/2020-04-06/gevolgen-van-het-corona...

Maar de inhoud van deze tekst gaat Jacqueline niet helpen, dit gaat over het recht van de koper om de ondertekning van de definitieve akte uit te mogen stellen, in dit geval willen koper én verkoper geen uitstel maar ligt de SAFER om vooralsnog onduidelijke redenen dwars.

Reactie van En Laurenc op 4 Juni 2020 op 18.41: @ Wim: loopt dat voorkeursrecht van de SAFER niet na 26 jaar af? Ik dacht dat ik zoiets in mijn actes heb staan.

Er zijn heel trieste gevallen bekend van Nederlandse boerenfamilies die na veel heen en weer gereis dachten eindelijk hun ideale boerderij en toekomst in Frankrijk te hebben gevonden. Franse verkoper en Nederlandse koper waren het eens over de prijs, dus kat in het bakkie dacht iedereen. Maar de Nederlandse koper had niet gerekend op de verplichte aankondiging van verkoop van 2 maanden die in Le Marie kwam te hangen. Een jonge boer of een buurman hebben altijd voorrang en als die hun rechten claimden kon de NL-familie onverrichter zake huiswaarts keren. Sommige Nederlandse families overkwam dit meerdere keren. Uiteraard wilden die niks meer van dit (naar hun mening vreselijke) land weten. Het is eigenlijk zo dat een landeigenaar wel kan beslissen dat hij wil verkopen, maar NIET aan wie, dat beslist uiteindelijk een commissie van de SAFER.

Naar ik begrijp kan die commissie ook beslissen dat de overeengekomen verkoopprijs van de landbouwgrond te hoog is en dan kan het zijn dat de verkoper én tegen een lagere prijs én aan iemand moet verkopen die hij helemaal niet ziet zitten. Maar Wim zal hier waarschijnlijk meer over kunnen vertellen. (De verkoper kan zich uiteindelijk wel gefrustreerd terug trekken denk ik)

Er is uiteindelijk wel een mogelijkheid om onder de macht van de SAFER uit te komen, namelijk de verkoper en koper richten een vennootschap op en de verkoper verkoopt bijvoorbeeld 98% van zijn grond en de koper houdt 2%.

Deze methode wordt veel toegepast door de Chinezen die in sommige departementen meerdere boerderijen op die manier opkopen. Zo creëren ze een cluster van 5 of 10 boerderijen bij elkaar met honderden of duizenden hectares grond. Één van die boerderijen dient als uitvalsbasis met een manager en mooi machinepark erop. De rest van de hoeves laten ze vervallen of worden aan stedelingen verkocht.

Je moet dan, als verkoper, natuurlijk nog wel een paar jaar met een Chinees of Fransman in een soort bedrijf willen zitten, ook al is het maar voor een paar procent.

Wel heb ik begrepen dat de SAFER probeert via nieuwe wetgeving dit gat via de 'Chinese route' te blokkeren.

Reactie van Wim van Teeffelen op 5 Juni 2020 op 9.46: Die termijn van 26 jaar herken ik niet. Ik heb dat niet eerder gehoord (en ik heb er ook geen onderzoek naar gedaan).

De SAFER mag best van mening zijn dat een eigenaar zijn landbouwgrond voor een te hoge prijs verkoopt en de SAFER heeft behoorlijk wat machtsmiddelen om het een landbouwgrondeigenaar moeilijk te maken, maar binnen een verkooptraject hebben ze slechts het middel van de droit de préemption, het voorkeurrecht, wat beperkt is tot de mogelijkheid om betreffende grond te kopen in plaats van de oorspronkelijke koper, tegen dezelfde condities. Ik zie niet hoe je in dit traject de SAFER kunt blokkeren. De SAFER meldt zijn interesse in de aankoop pas als noch de verkoper, noch de koper mogelijkheden heeft om nog van de koop af te zien. Dus als de SAFER afziet van zijn recht, MOET de koper kopen. Doet hij dat niet, dan hangt hem 10% van de aankoopprijs als boete boven het hoofd. Een forse prijs voor het lekker dwarszitten van de SAFER.

Die Chinese route begrijp ik niet. Uitgangspunt is dat er een be3drijf wordt opgericht (doet er niet toe wat voor bedirjfsvorm), waarin de koper 98% krijgt van de aandelen en de verkoper 2%. Dit bedrijf koopt vervolgens de grond. Ook in geval van een bedrijf als koper heeft de SAFER een droit de préemption. Als ze die gebruiken dan koopt de SAFER gewoon de grond van de verkoper verkoper en de verkoper en oorspronkelijke koper blijven zitten met een bedrijf zonder bezit.

Wim

Reactie van Esmee Beerenschot op 5 Juni 2020 op 17.01: @Jeannette, oh wat erg!!! Een doodzonde!! Levenslang!!! Een niet goedgekeurde vertaling!!! Man, man, wat een crisis! Wat is het op deze site toch vreselijk om een ander proberen te helpen. Je zou bijna denken dat er in Frankrijk een hoop mensen wonen die Nederland uitgezet zijn wegens onhebbelijk en asociaal gedrag. Let op je zelf muts!

Reactie van Esmee Beerenschot op 5 Juni 2020 op 17.36: @Jeannette, blijkbaar snap je ook niet dat het handig is beide kanten te weten als je iets aan het uitzoeken bent! Zowel de rechten en plichten van de koper als verkoper en de zaken die nu anders zijn ivm covid-19. Dan weet je wat je terug kan verwachten als argumenten. Ik geef beide aan. Dus niet zeggen dat IK blijkbaar niet snap dat mijn tekst in het voordeel van de koper is, dat WEET ik! Jij bent degene die niet snapt dat je in geval van geschil beter alle voor- en nadelen kunt weten. Dus geef gewoon antwoord op de topic schijfster om haar te helpen. Verlekker je niet de hele tijd op *fouten* (in jouw ogen dan) van anderen leden. Erg irritant! Ga je eigen kennissen maar zitten vervelen, niet mij!

Overleden Reactie van Theodora Besse op 5 Juni 2020 op 19.31: Wat krijgen we nou, Esmee? Je lijkt wel een viswijf! Kun je niet tegen netjes geformuleerde en beargumenteerde kritiek? En ga je dan maar een potje schelden? Dat zegt meer over jou dan over Jeannette.

Jeannette is een van de mensen die het forum "maken". En Anton noemde haar een van de mensen die de "brandstof" vormen voor het forum. Zie dit artikel. Daarin schreef hij over Jeannette: "Jeannette zoekt veel op om op vragen te (be)antwoorden en geeft daarmee vaak een verrassende wending en verheldering aan de discussie." Ik ben het daar volkomen mee eens. Dat is iets totaal anders dan "muts". Ik waardeer de bijdragen van Jeannette altijd bijzonder.

Met alle waardering voor de moeite die je hebt genomen om het betreffende artikel van Clint zelf te vertalen, is die vertaling zelfs voor mij zelfs als jurist heel moeilijk te lezen en te begrijpen, door alle zinnen en bijzinnen en woorden tussen haakjes. Laat staan voor een leek. Daarentegen is het door Clint in het Nederlands geschreven artikel volkomen helder en kort en krachtig geformuleerd. Ik ben blij dat Jeannette die tekst heeft opgezocht. Bovendien heeft ze gelijk! Niet alleen is jouw vertaling heel moeilijk te volgen, maar bovendien slaat het artikel totaal niet op de situatie die Jacqueline beschrijft en waarover zij een vraag stelt.

Tenslotte kun je nog iets leren van Jeannette: ze kan (kennelijk anders dan jij) buitengewoon goed tegen kritiek. En ze erkent eventuele fouten volledig. Ze gaat nooit schelden, maar houdt de sfeer hier goed, zoals Mod en wij het allemaal wensen. Ook jou heeft ze heel netjes gewezen op je fout. En ja, het was wel degelijk een fout! Wanneer je niet tegen kritiek kunt, kun je beter niet aan een forum deelnemen.