Kadastrale verjaring bestaat dat in Frankrijk?

Goede dag allemaal,

Wij zijn eigenaar van een pand met hoger gelegen een tuin.

Om bij deze tuin te komen hebben wij 10 jaar geleden, in overleg met de inmiddels overleden buurvrouw, een railing van beneden naar boven en boven over de hele breedte van de tuin laten plaatsen. De breedte van ons huis dus.

Nu is 2 jaar terug onze buurvrouw overleden en is een jaar geleden haar pand verkocht. De nieuwe eigenaar betwist dat onze railing op onze grond staat en volgens hem op zjn grond staat. Hij beweert nu dat deze 6 meter te ver op zijn grond staat en dat zijn tuin dus in de breedte achter ons huis doorloopt en wij eigenlijk meer als 60m2 tuin moeten inleveren. 6x10 meter.

Uiteraard zijn wij nooit met " landje pik" bezig geweest en is de huidige situatie al minstens 30 jaar zo.

Inmiddels zijn we via kadaster erachter gekomen dat de buurman gelijk heeft,wat niet wegneemt dat dit nogal wat consequenties heeft zoals dat onze buurman voortaan gewoon bij ons naar binnen kan kijken.

Het is een nogal rare kadastrale inrichting maar dat is in onze hele straat zo, de ene buren heeft totaal geen tuin en de ander heeft zijn tuin achter andermans huis lopen. Let wel, onze tuinen liggen ongeveer 15 meter hoger maar dan kijk je ook echt onze slaapkamer en keuken in.

Wij vroegen ons af of er ook zoiets als een verjaringstermijn bestaat in onze situatie?Die al bijna 30 jaar zo is zonder dat we wisten dat dat niet klopte en volgens onze oude buurvrouw de enige juiste was.

_____________________________

☑️ Beste plaatser van dit bericht,

fijn dat je gebruik maakt van dit forum. Doe alsjeblieft mee met de discussie die volgt op je bericht! Reageer zelf op de reacties die anderen geven. Dat mag ook best een bedankje zijn.

_____________________________

Rubrieken,

Klik hieronder voor meer berichten in dezelfde rubriek.

20250218, Overheid

< Vorige bijdrage

Reactie van Anton Noë, beheerder en gastheer op maandag

1. Verjaringstermijn van 30 jaar (Prescription Trentenaire)

Belangrijke criteria: Om eigendom van grond te claimen via verjaring, moet u aantonen dat u het gebied 30 jaar lang ononderbroken, openlijk, vreedzaam en ondubbelzinnig in bezit heeft gehad ("bezit als eigenaar": paisible, publique, non équivoque, et continue). Dit betekent dat u de grond heeft gebruikt alsof u de eigenaar was, zonder toestemming van de buurman.
- Als u het betwiste gebied (de tuin) al 30+ jaar onafgebroken heeft gebruikt, kunt u eigendomsrechten verkrijgen, zelfs als het kadaster iets anders aangeeft.
- Kadastrale registratie: Het kadaster is in Frankrijk geen definitief eigendomsbewijs—het is administratief. Verjaring kan hier dus boven staan als aan de voorwaarden is voldaan.
- Toestemming van de vorige buurvrouw: Als de vorige afspraak informeel was (niet vastgelegd), kan dit uw claim verzwakken, omdat bezit met toestemming als "precair" geldt en niet meetelt voor verjaring. Maar als u handelde als eigenaar (bijv. onderhoud zonder betrokkenheid van de buurvrouw), kan verjaring nog steeds gelden.

2. Goede trouw en juridische titel

Kortere verjaring (10 jaar): Als u het gebied in goede trouw heeft bezeten (gelovend dat het van u was) en een gerechtvaardigde titel had (bijv. een akte, zelfs met fouten), kan de verjaringstermijn verkorten tot 10 jaar. Zonder formele documentatie is dit echter waarschijnlijk niet van toepassing.

3. Grensovereenkomsten (Bornage)

Impliciete erkenning van de grens: Als beide partijen (inclusief de overleden buurvrouw) de huidige grens decennialang hebben erkend, kan een rechter deze als wettelijke grens vaststellen, zelfs als deze technisch onjuist is. U kunt een gerechtelijke afbakening (bornage judiciaire) aanvragen om dit formeel te regelen.

4. Privacy en praktische overwegingen

Abnormale burenhinder: Als de claim van de buurman leidt tot onredelijke privacy-inbreuken (bijv. direct zicht in uw slaapkamer of keuken), kunt u argumenteren dat dit een "abnormale burenhinder" (trouble anormal de voisinage) vormt. Dit lost het eigendomsvraagstuk niet op, maar kan onderhandelingen of een gerechtelijke uitspraak beïnvloeden.

5. Volgende stappen

Verzamel bewijs:
- Bewijs van 30+ jaar gebruik van de tuin (foto’s, getuigen, onderhoudscontracten).
- Documentatie van de oorspronkelijke afspraak met de overleden buurvrouw (indien aanwezig).
Raadpleeg een advocaat: Een gespecialiseerd advocaat in Frans vastgoedrecht (avocat en droit immobilier) kan beoordelen of verjaring van toepassing is en u bijstaan in een rechtszaak.
Onderhandel: Overweeg mediation of een formele overeenkomst (bijv. aankoop van het betwiste gebied, een erfdienstbaarheid voor de railing, of plaatsen van privacy-schermen).

Conclusie

Hoewel het kadaster uw buurman gelijk geeft, kan de verjaringstermijn van 30 jaar dit overrulen als u aan de voorwaarden voldoet. Dit hangt wel af van de aard van uw bezit (als eigenaar vs. met toestemming). Handel snel: vertraging verzwakt uw positie. Als verjaring niet mogelijk is, zoek dan praktische oplossingen (bv. privacy-maatregelen) om de gevolgen te beperken.

_____________________________________________

LET OP! DEZE REACTIE WERD DEELS MET KUNSTMATIGE INTELLIGENTIE GEGENEREERD.

Reactie van Frans Verstegen op dinsdag: Is Uw nieuwe buurman een fransman dan vergeet het maar!

Reactie van André Bijkerk op dinsdag: Ik heb eens vernomen dat het ook zeer interessant is als er over de grond ( door wie dus) taxes foncieres en habitation is betaald. Wellicht dus bij de impots kijken.

Reactie van Jeannette op dinsdag: @Anton: heb je dit antwoord nu zelf geschreven of is dit een AI gegenereerd antwoord?

Reactie van rob op dinsdag: Goede morgen, bedankt voor jullie reacties!

@ Frans , ja hoor en 1 die hoog van de toren blaast.

@ Andre, ik begrijp je theorie over de tax niet helemaal, uiteraard hebben wij die altijd betaald. Kun je dat toelichten?

@ Anton, ja wij (hoopte al) konden ons niet voorstellen dat dit in Frankrijk niet zou bestaan. Kadastrale disputen zijn volgens mij zaken die overal voor komen. In ons geval is dit een gevalletje van "niet omdat het moet maar omdat het kan" de grond die de buurman claimt is letterlijk geen cent waard ( omdat de tuinen tegen een rotswand van een "berg" liggen) en maakt dus qua waarde van zijn woning niets noemenswaardig uit. Ons gaat het vooral om de nogal heftige gevolgen van zijn claim.

Uiteraard zijn we in Frankrijk goed verzekerd van juridische hulp maar ... Daar gaan we weer...

Reactie van Jeannette op dinsdag: De verkorte verjaringstermijn gaat alvast niet op want je zegt dat het kadastraal klopt, dus 10 jaar geleden had je ook al een akte waarin het bewuste gedeelte juist stond aangegeven.
Toen jij het kocht was, naar ik aanneem, de situatie ook al ten gunste van de buurman beschreven dus in de jouw koopakte.
Op welke grond heb jij kunnen denken dat het stuk van jou was?

Weet wel dat een dergelijke procedure kostbaar is en zeer lang kan duren.

Wat de taxe fonciere betreft bedoelt André dat als dit stuk grond volgens het avis van de taxe fonciere bij jou hoorde, je er dus ook al jaren tf over zou hebben betaald, dat versterkt jouw positie, maar ik denk niet dat dit hier het geval was, kadastraal hoort het bij de buurman, er is geen enkele reden te denken dat de gemeente bij het innen van de belasting niet is uit gegaan van het kadasterplan maar van een ander plan of kaart.

Als je een rechtsbijstandsverzekering hebt, zou je een advocaat om een consult kunnen vragen om je kansen op succes in te schatten.

Reactie van rob op dinsdag: Goede morgen Jeanette,

Bedankt voor je reactie,

Even dit, wij hebben dit huis geërfd en er is dus door ons nooit een aankoop procedure doorlopen en al zeker niet mbt kadastrale gegevens. Het huis is al 30 jaar. In bezit en werd voorheen als een vakantiehuisje gebruikt.

Nee, uiteraard hebben we geen belasting betaald over iets wat formeel niet van ons is.

Wij meenden dat de huidige situatie juist was omdat de tuin links en rechts parallel met ons huis ligt, dus direct achter ons huis en de breedte van ons huis.

Begrijp me niet verkeerd, de grond vinden we niet belangrijk,wel het feit dat deze actie ertoe gaat leiden dat we een buren hebben die straks letterlijk en figuurlijk in onze nek loopt te hijgen.

Reactie van Johan Kemna op dinsdag: Wij hebben een soortgelijke situatie meegemaakt. Het betrof wel plm 200m2 grond.

De houding van de buurman heeft niets te maken met het feit of hij Fransman is of wat dan ook. Nederlanders kunnen er ook wat van, zie de Rijdende Rechter.

Het probleem is ontstaan doordat bij eerdere overdrachten de makelaar het te kopen onroerend goed niet juist heeft weergegeven en dit door de koper als waar is aangenomen zonder de gegevens te checken met de kadastrale gegevens.

Theoretisch klopt het allemaal wat betreft de verjaringstermijn.

In de praktijk is het een stuk lastiger.

Je volledig als eigenaar gedragen betekent o.a. dat je over het betwiste perceel belastingen hebt betaald. En dat is meestal niet het geval omdat de belastingen worden berekend op basis van de kadastrale gegevens en daar staat de buurman vermeld als eigenaar.

Wil je het traject verjaring toch doorzetten dan bereid je je maar voor op een lange procesgang bij de rechtbank met de daarbij behorende kosten (rechtbank, advocaat).

Onze notaris gaf ons een heel duidelijk advies: probeer het onderling (à l’aimable) te regelen.

Hopelijk is de buurman bereid hierin mee te werken. Besef wel dat hij de prijs bepaalt en dat hiervoor geen vaste prijs geldt. Je zult dan moeten betalen voor de grond en de overschrijvingskosten (notaris, kadaster, geomaitre).

Wij hebben het onderling kunnen regelen en de prijs betaald die de buurman vroeg nl 80,-/m2 terwijl het stuk grond deel uitmaakte van een terrein met bouwbestemming wat bij ons in het dorp toch al gauw 200,-/m2 kost. Veel geld? Misschien maar we hebben hierdoor wel bereikt dat de erfgrens is opgeschoven van 4 naar 10 meter van ons huis.

Reactie van Jeannette op dinsdag: Ik begrijp je overwegingen Rob, het is je goed recht hier zorgen over te hebben, maar wat ik maar wilde zeggen is dat je geen akte (al dan niet met een fout) bezit op grond waarvan jij ervan overtuigd kon zijn dat dit stuk onderdeel zou zijn van jouw eigendom. Dat is een voorwaarde bij de verjaringstermijn van 10 jaar.

Je moet hoe dan ook in dat geval aan kunnen tonen dat dertig jaar lang jij je als eigenaar van dit stuk grond hebt gedragen en dat dit door niemand betwist is geweest.

Het feit dat je geen taxe fonciere betaalde over dit stuk en de buurman (voorheen buurvrouw) dit wel deed, is denk ik wel aantoonbaar te maken ( de percelen staan vermeld op het avis van de taxe fonciere) en da tis naar mijn mening niet in jouw voordeel.

Verkrijgend eigendom middels verjaring vereist nu eenmaal dat de verkrijger van het onroerend goed 30 jaar lang zich als eigenaar gedragen heeft, ten overstaande van iedereen, dus de werkelijke eigenaar en alle derden (buren, dorpsgenoten, de gemeente etc.).

Maar we kunnen er hier op dit forum lang of kort over discussiëren, wat de rechter hier over gaat zeggen als het tot een procedure komt blijft gissen, daarom raad ik je aan eerst eens advies te vragen aan een advocaat.
Die kan in ieder geval iets meer zeggen over je kansen op succes en het bewijs wat je moet leveren.

Daarna zou je wellicht kunnen onderhandelen met de buurman met als inzet het stuk van hem te kopen om zo je rust terug te krijgen.

Reactie van rob op dinsdag: Hoi Jeanette,

Zekers, ik heb genoeg gehoord.

Ik ga even kijken hoe ik deze man kan stoppen met al zijn "volgens de franse wet" Sinds hij hier woont is het een niet aflatende stroom van gezeur, over parkeerplaatsen, ons dak zou op zijn dak lekken, wij onderhouden de tuin niet goed genoeg en zo ga maar door. Deze man stop je niet door hem aan te bieden het stuk land van hem te kopen, daar gaat het deze man niet om.

Ik heb gister een fikse discussie met hem gehad,gevraagd waar precies en om hoeveel meter gaat het dan? Wist hij zelf ook geen goed antwoord op. Kan ook niet makkelijk zijn want op de kadasterkaart staan geen afmetingen. Maar hij wist me wel alvast te vertellen dat ik moest gaan betalen voor het gebruik van zijn stuk grond.

Ik laat het maar even rusten en laat hem eerst maar aangeven of hij meetbaar kan maken waar we het over hebben.

Bedankt allemaal!