Is het huis, structureel gezien, wel in orde?

U heeft een leuk Frans huis gezien maar wilt geen kat in de zak kopen. Voldoet het huis ook kwalitatief aan uw eisen of zijn er (verborgen) gebreken die niet, of alleen met een hoge financiële uitgave, te verhelpen zijn? 

Twee voorbeelden van problemen die u kunt tegenkomen zijn vocht en bewegingen. Beide problemen kunnen verstrekkende gevolgen hebben. Het is niet alleen van belang dat u weet dat deze problemen er zijn, maar ook dat u de oorzaak kent. Over vocht zal ik de komende dagen meer informatie geven. In dit verhaal ga ik nader in op bewegingen.

Een gebouw bestaat uit verschillende elementen (onderdelen). De primaire structurele onderdelen, zoals funderingen, muren, en lateibalken en bogen, hebben een directe invloed op de structurele soliditeit van een gebouw (die soliditeit kan uiteraard variëren en is mogelijk afhankelijk van de staat waarin een onderdeel verkeert).

Bepaalde andere delen van het gebouw – deze worden vaak geclassificeerd als secundaire structurele onderdelen - kunnen de structurele deugdelijkheid van een woning ook beïnvloeden. Dit zijn bijvoorbeeld vloeren, dak, en (dragende en zelfs sommige niet-dragende) scheidingswanden. Bij het ontwerpen van het gebouw kan die structurele functie aan deze secundaire onderdelen zijn toebedeeld. Ook hier moet het structurele belang van deze onderdelen en hun conditie worden vastgesteld.

Andere onderdelen maken deel uit van de algemene indeling, de presentatie en het goed functioneren van het pand. Dit zijn (in het algemeen) de niet-dragende wanden, het hang- en sluitwerk, de afwerking, de fittingen, de keuken, enzovoorts; en de diensten (riolering, elektra, sanitair, water, gas, verwarming, isolatie, ventilatie, enzovoorts). Deze onderdelen tellen niet mee tijdens een onderzoek naar de structurele deugdelijkheid van het pand. U neemt deze onderdelen natuurlijk wel in uw eigen onderzoek mee.

De structurele staat van ieder gebouw hangt in hoge mate af van de degelijkheid en conditie van de primaire onderdelen – voornamelijk de fundering en de muren - en de kwaliteit van de gebruikte materialen. Een professionele, dat wil zeggen een gekwalificeerde expert stelt de kwaliteit van de materialen vast en zal zijn conclusies tevens baseren op de zichtbare staat waarin de muren verkeren (zijn ze recht, staan ze rechtop, zijn er geen of nauwelijks scheuren, enzovoorts). Een ervaren expert weet dat, als de muren in orde zijn, de fundamenten (meestal) ook goed zijn. 

Bij twijfel, of als een beweging wordt ontdekt, dan zal het pand nader onderzocht moeten worden. Van iedere beweging moet worden vastgesteld wat de oorzaak is (dat hoeft niet in het pand te zijn), wanneer de beweging vermoedelijk is gestart, welke (primaire en secundaire) onderdelen door de beweging zijn of worden aangetast, of de beweging nog steeds optreedt of is gestopt, enzovoorts?

Dit alles lijkt nogal verontrustend maar er is goed nieuws. Als er onderdelen zijn die in slechte staat verkeren dan hoeft dat niet te betekenen dat het gehele pand “Structureel ondeugdelijk" is! Een gebouw kan geen dak hebben, geen verwarming, geen deuren en ramen, en talloze balken die volkomen verrot zijn, maar het kan nog steeds overeind staan. Als na een inspectie blijkt dat de muren en fundering van goede kwaliteit zijn dan kan het pand – of wat er van over is – als ‘Structureel in orde’ beschouwd worden. Dat is dan voldoende om een nieuw dak, vloeren, enzovoorts aan te brengen. Dit kan bijvoorbeeld zijn omdat het pand oud en verwaarloosd is, maar ook nadat het door een brand is verwoest, na een overstroming, of als een bouwer (een artisan) een project wil overnemen nadat de oorspronkelijke bouwer failliet is gegaan. In dit soort gevallen moet een structurele inspectie plaatsvinden alvorens het nieuwe werk kan starten.

Ieder huis beweegt. Dat kan meer of minder zijn. Zelfs als het na jaren duidelijk is dat een pand stabiel is dan nog zal een expert nooit zeggen dat er in de toekomst geen bewegingen te verwachten zijn. De toekomstige stabiliteit van een pand kan beïnvloed worden door onvoorzienbare uitwisseling in het grondwater (en dus van de site draagkracht), toename van het verkeer, nieuwe drainage schema's, eventueel aanwezige oude mijnen, bomen die (te) dicht bij het pand staan, de beweging in een huis dat is aangebouwd, enzovoorts.

Hoe zit dat met bomen die dicht bij een huis staan? Misschien krijgt u het advies de bomen te (laten) verwijderen. Volg dat advies niet klakkeloos op. Het is goed te weten dat het Britse BRE (Building Research Establishment) - na een lang en uitgebreid onderzoek – heeft vastgesteld dat het verwijderen van bomen, om veel technische redenen, vaak slechter is dan ze te laten staan.

Structurele problemen zijn vaak best op te lossen. Hoe en wat dat gaat kosten hangt van veel factoren af. Goed en betrouwbaar advies kan uw beslissing om een huis wel of niet te kopen zeker makkelijker maken.

Wouter Haaijman, FPS