Is het huis, structureel gezien, wel in orde?

U heeft een leuk Frans huis gezien maar wilt geen kat in de zak kopen. Voldoet het huis ook kwalitatief aan uw eisen of zijn er (verborgen) gebreken die niet, of alleen met een hoge financiële uitgave, te verhelpen zijn?

Twee voorbeelden van problemen die u kunt tegenkomen zijn vocht en bewegingen. Beide problemen kunnen verstrekkende gevolgen hebben. Het is niet alleen van belang dat u weet dat deze problemen er zijn, maar ook dat u de oorzaak kent. Over vocht zal ik de komende dagen meer informatie geven. In dit verhaal ga ik nader in op bewegingen.

Een gebouw bestaat uit verschillende elementen (onderdelen). De primaire structurele onderdelen, zoals funderingen, muren, en lateibalken en bogen, hebben een directe invloed op de structurele soliditeit van een gebouw (die soliditeit kan uiteraard variëren en is mogelijk afhankelijk van de staat waarin een onderdeel verkeert).

Bepaalde andere delen van het gebouw – deze worden vaak geclassificeerd als secundaire structurele onderdelen - kunnen de structurele deugdelijkheid van een woning ook beïnvloeden. Dit zijn bijvoorbeeld vloeren, dak, en (dragende en zelfs sommige niet-dragende) scheidingswanden. Bij het ontwerpen van het gebouw kan die structurele functie aan deze secundaire onderdelen zijn toebedeeld. Ook hier moet het structurele belang van deze onderdelen en hun conditie worden vastgesteld.

Andere onderdelen maken deel uit van de algemene indeling, de presentatie en het goed functioneren van het pand. Dit zijn (in het algemeen) de niet-dragende wanden, het hang- en sluitwerk, de afwerking, de fittingen, de keuken, enzovoorts; en de diensten (riolering, elektra, sanitair, water, gas, verwarming, isolatie, ventilatie, enzovoorts). Deze onderdelen tellen niet mee tijdens een onderzoek naar de structurele deugdelijkheid van het pand. U neemt deze onderdelen natuurlijk wel in uw eigen onderzoek mee.

De structurele staat van ieder gebouw hangt in hoge mate af van de degelijkheid en conditie van de primaire onderdelen – voornamelijk de fundering en de muren - en de kwaliteit van de gebruikte materialen. Een professionele, dat wil zeggen een gekwalificeerde expert stelt de kwaliteit van de materialen vast en zal zijn conclusies tevens baseren op de zichtbare staat waarin de muren verkeren (zijn ze recht, staan ze rechtop, zijn er geen of nauwelijks scheuren, enzovoorts). Een ervaren expert weet dat, als de muren in orde zijn, de fundamenten (meestal) ook goed zijn.

Bij twijfel, of als een beweging wordt ontdekt, dan zal het pand nader onderzocht moeten worden. Van iedere beweging moet worden vastgesteld wat de oorzaak is (dat hoeft niet in het pand te zijn), wanneer de beweging vermoedelijk is gestart, welke (primaire en secundaire) onderdelen door de beweging zijn of worden aangetast, of de beweging nog steeds optreedt of is gestopt, enzovoorts?

Dit alles lijkt nogal verontrustend maar er is goed nieuws. Als er onderdelen zijn die in slechte staat verkeren dan hoeft dat niet te betekenen dat het gehele pand “Structureel ondeugdelijk" is! Een gebouw kan geen dak hebben, geen verwarming, geen deuren en ramen, en talloze balken die volkomen verrot zijn, maar het kan nog steeds overeind staan. Als na een inspectie blijkt dat de muren en fundering van goede kwaliteit zijn dan kan het pand – of wat er van over is – als ‘Structureel in orde’ beschouwd worden. Dat is dan voldoende om een nieuw dak, vloeren, enzovoorts aan te brengen. Dit kan bijvoorbeeld zijn omdat het pand oud en verwaarloosd is, maar ook nadat het door een brand is verwoest, na een overstroming, of als een bouwer (een artisan) een project wil overnemen nadat de oorspronkelijke bouwer failliet is gegaan. In dit soort gevallen moet een structurele inspectie plaatsvinden alvorens het nieuwe werk kan starten.

Ieder huis beweegt. Dat kan meer of minder zijn. Zelfs als het na jaren duidelijk is dat een pand stabiel is dan nog zal een expert nooit zeggen dat er in de toekomst geen bewegingen te verwachten zijn. De toekomstige stabiliteit van een pand kan beïnvloed worden door onvoorzienbare uitwisseling in het grondwater (en dus van de site draagkracht), toename van het verkeer, nieuwe drainage schema's, eventueel aanwezige oude mijnen, bomen die (te) dicht bij het pand staan, de beweging in een huis dat is aangebouwd, enzovoorts.

Hoe zit dat met bomen die dicht bij een huis staan? Misschien krijgt u het advies de bomen te (laten) verwijderen. Volg dat advies niet klakkeloos op. Het is goed te weten dat het Britse BRE (Building Research Establishment) - na een lang en uitgebreid onderzoek – heeft vastgesteld dat het verwijderen van bomen, om veel technische redenen, vaak slechter is dan ze te laten staan.

Structurele problemen zijn vaak best op te lossen. Hoe en wat dat gaat kosten hangt van veel factoren af. Goed en betrouwbaar advies kan uw beslissing om een huis wel of niet te kopen zeker makkelijker maken.

Wouter Haaijman, FPS

_____________________________

☑️ Beste plaatser van dit bericht,

fijn dat je gebruik maakt van dit forum. Doe alsjeblieft mee met de discussie die volgt op je bericht! Reageer zelf op de reacties die anderen geven. Dat mag ook best een bedankje zijn.

_____________________________

Rubrieken,

Klik hieronder voor meer berichten in dezelfde rubriek.

20110816, Woningen Algemeen

Reactie van Tournesol op 17 Augustus 2011 op 19.57: Beste Wouter,

Je bent met je berichtjes wel erg druk bezig om reclame te maken voor je eigen 'handel' in adviezen via je bedrijf FPS. Plaats toch gewoon een advertentie, dat is wel zo netjes.

Reactie van Wouter Haaijman op 17 Augustus 2011 op 21.00: Beste Wimmo, als ik inderdaad verkapte reclame zou willen maken dan zou ik dat niet via zulke lange artikelen doen. Er gaat namelijk behoorlijk wat tijd zitten in het schrijven van zo'n artikel omdat de informatie nuttig en objectief moet zijn. Ik weet dat veel kopers willen weten of een huis structureel goed is. Zij kunnen nu lezen dat zelfs een oud, vervallen karkas structureel gezien wel degelijk solide kan zijn. Denkt u niet dat een koper het prettig vindt om dat te weten? Waar haalt hij die informatie anders vandaan? Ik vermeld FPS om aan te geven dat de informatie komt van specialisten en dus betrouwbaar is.

Reactie van Jos van den Hout op 18 Augustus 2011 op 6.45: Beste Wouter

Dat Wimmo vind dat je een advertentie zou moeten zetten is zijn goed recht. Maar dat is zijn mening !

Naar mijn mening heb je een gedegen stuk geschreven, goed onderbouwd, en zeer zeker nuttig voor aankomende kopers van onroerend goed in Frankrijk. Ik woon al meer dan 13 jaar in de Provence, en heb al meerdere keren in mijn omgeving de ellende gezien van miskopen. Dit soort info is prima, en daar heeft de aspirant koper wat aan. Dus ga zo door en trek je de reacties van wie dan ook niet aan !!

Succes

Jos

Reactie van Tournesol op 18 Augustus 2011 op 10.24: Beste Wouter,

Goede info is overal te vinden als je er maar naar zoekt. Dat is de eigen verantwoordelijkheid van kopers. Jij hoeft ze niet 'op te voeden'. Dat info van specialisten per definitie betrouwbaar is, is volstrekte onzin. 'Specialisten' die hun info verkopen, hebben (eigen)belangen en zijn om die reden dus niet objectief. Ze spelen vaak bewust in op gevoelens van onzekerheid en verkopen vooral schijnzekerheid. Vraag over een gecompliceerd probleem de mening van vijf specialisten en je krijgt vijf verschillende meningen c.q. oplossingen.

Beste Jos,

Het geven van info is erg nuttig en deze site is bedoeld voor de uitwisseling daarvan. Het duidelijk te koop lopen met je adviezen of je werk is echter niet de bedoeling. Naar mijn mening wordt deze site daar de laatste tijd te veel voor misbruikt en daar is Wouter een duidelijk voor beeld van. Vandaar mijn reactie.

Reactie van Wouter Haaijman op 18 Augustus 2011 op 10.57: Wilm, ik heb sinds 1986 in Engeland gewoond (nu in Frankrijk), mijn vrouw is Engelse, en mijn Nederlands is daardoor mogelijk niet wat het (voor Nederlanders) zou moeten zijn. Het verhaal is inderdaad eerst in het Engels geschreven. 'Well spotted'.

Reactie van Wim van Teeffelen op 19 Augustus 2011 op 12.31: Beste Wimmo,

Zo zet je iedereen die advies geeft wel heel erg in de negatieve hoek. Dan kun je ook wel zeggen dat elke chambres d'hôtes aanbieder hier vast niet zo gezellig is als hij zich voordoet en dat de nederlandse fiets die op deze site wordt aangeboden vast allerlei mankementen zal hebben. Wat een negatief mensbeeld! Gelukkig wordt dat niet gedeeld door de gebruikers van deze site.

Je zegt dat goede informatie overal te vinden is als je maar zoekt. maar hoe weet je dan of die informatie goed is? Wouter is aantoonaar een specialist in bouwtechnisch onderzoek en daar schrijft hij over. Dat mag je dus goede informatie noemen. Als hij hier ineens een mening zou ventileren over het beste veevoer voor ezels, dan mag je dat meer dan kritisch beoordelen, want Wouter heeft geen reputatie als ezelspecialist, noch op deze site noch elders op het internet.

De meeste kopers van huizen (of dat nu in Frankrijk is of Nederland is) zijn geen bouwkundig specialisten. Je kunt dan natuurlijk wel zeggen dat het vinden van info op dit gebied de eigen verantwoordelijkheid van kopers is, maar het ligt dan voor de hand dat ze de informatie van Wouter meer serieus nemen dan de informatie van Wimmo of Wim, geen van beiden bouwkundig specialisten. Dat heeft werkelijk niks te maken met opvoeden. Ik denk dat dit soort specialistische adviezen deze site verrijken en hoop dat Wouter ermee door zal gaan en zich niets aantrekt van het zure commentaar van Wimmo.

Wim

Reactie van Jos van den Hout op 19 Augustus 2011 op 13.00: Beste Wim.

Je verwoord exact mijn gevoel wat ik kreeg bij het lezen van het antwoord van Wimmo.

Toen ik 13 jaar geleden zelf naar Zuid Frankrijk verhuisde moest ik bij wijze van spreken zelf het wiel uitvinden.

Maar heden ten dagen is er voldoende kennis aanwezig welke via deze site bereikbaar is. Dit medium is dan ook zeer geschikt om dit soort berichten op te plaatsen, en zeer zeker niet voor antwoorden waarvan de strekking "discutabel" is. Prettig weekend.

Jos

Reactie van Tournesol op 19 Augustus 2011 op 14.40: Beste Wim en Jos,

Ten eerste zet ik niet iedereen in een negatieve hoek. Ik ben vooral kritisch tov specialisten die niet op persoonlijke titel berichtjes/info plaatsen, maar daarbij duidelijk hun bedrijfsnaam vermelden, zoals Wouter doet.

Ten tweede zijn mijn reacties niet 'discutabel', maar heb ik gewoon een andere mening.

Ten derde: waaruit meent Wim van Teeffelente mogen afleiden dat ik geen bouwkundig specialist zou zijn? Ik heb in elk geval voldoende ervaring in het renoveren van huizen in F en in contacten met 'echte' specialisten om me een kritische houding te permitteren.

Reactie van Wim van Teeffelen op 19 Augustus 2011 op 14.50: Je bent een 'erkende' specialist als je, liefst op meerdere plaatsen, onder je eigen naam deskundigheid hebt gedemonstreerd, in blogs, artikelen, websites, reacties op forums, tijdschriftartikelen, radio, TV, tweets, etc. Hoe consistenter dat verhaal, hoe meer je mag claimen deskundig te zijn en hoe meer internetbezoekers die deskundigheid ook erkennen. Wouter staat met zijn eigen naar hier op dit forum en is op verschillende plaatsen vindbaar als bouwkundig deskundige op het internet en in tijdschriften. Wimmo is annoniem en nergens op het internet of daarbuiten vindbaar met bouwkundige adviezen of onderbouwde meningen en kan dus niet beschouwd worden als deskundig. Dat is namelijk niet verifieerbaar. Je kunt wel van alles roepen.

Wim

Reactie van Advies+Keuring Wilm Snellenberg op 19 Augustus 2011 op 15.17: Wim, je reactie van ca 13.00 uur maakt me nieuwsgierig. Je hebt het over informatie van Wimmo (duidelijk) of Wim die je minder serieus neemnt dan die van Wouter. Wie is toch die Wim die we minder serieus zouden moeten nemen? ;-)

Groet,

Wilm