Investeren in onroerend goed, drie mogelijkheden

Salut,

Op dit moment is de rente laag, zelfs zeer laag. Een spaarrekening levert niets meer op en er is zelfs een bank in Zwitserland, de Alternative Bank Schweiz, die spaarders laat betalen. Ze brengt 0.15% tot 0.75% rente per jaar in rekening, met andere woorden ze hanteert een negatieve rente. En als ook nog eens de inflatie in mindering wordt gebracht, wordt het rendement bedroevend negatief, het kapitaal verminderd met elk jaar enkele procenten in waarde.

Die negatieve spiraal kan worden voorkomen door in onroerend goed te investeren. Dat kan op verschillende manieren gebeuren in Frankrijk. Je kan zelf rechtstreeks beleggen in onroerend goed en je kan indirect beleggen in onroerend goed via een SCPI of via een beurs-genoteerd onroerend-goed-fonds.

Rechtstreeks beleggen is niet makkelijk. Je moet het goede gebouw op de juiste locatie vinden, niet meer dan de marktprijs betalen en ook de rompslomp en risico van huurders op de koop toenemen. Als iemand eenmaal zover is, dan kan de investering zeer rendabel zijn.

Dat geldt onder andere voor onze dochter. Onlangs is ze samen met haar vriendje de Rubicon overgestoken en hebben ze getekend voor de aankoop van een appartementsgebouw in Limoux. Voor hen die geïnteresseerd zijn, presenteer ik, als voorbeeld, de financiële kerncijfers.

Het gebouw is gelegen in een rustig gedeelte van Limoux en bestaat uit 5 appartementen en een grote garage van 200 m² gelegen op 4000 m² grond. De appartementen en de garage zijn alle verhuurd en geven 34.800€ aan huurinkomsten per jaar. De aankoopprijs bedraagt, inclusief kosten koper, 334.000€. Ze willen geen eigen geld investeren en financieren daarom de hele aankoopsom plus de bijkomende kosten via de bank via een 20 jarige lening tegen 1.2% rente. De geschatte jaarlijkse kosten zijn als volgt.
- Taxe foncière : 6.000€
- Rente : 4.008€ (aflopend naar nul)
- Verzekering gebouw : 988€
- Klein onderhoud : 1000€
- “Gestion de location”: 1668€
- “Assurance loyers impayés” : 696€
Dit geeft een totaal van 14.360€ aan kosten, ze houden dus in eerste instantie 20.440€ per jaar over. Als daarvan de jaarlijkse aflossing wordt afgetrokken, houden ze nog 3.740€ over. Dat kunnen ze “sparen” voor groot onderhoud en ze kunnen daarmee de verwachte belastingen (jaarlijks 700€ vanaf het derde jaar) betalen.
Als ze dat braaf gedurende 20 jaar doen, is de hele lening afbetaald en resulteert, als alles meezit, een jaarlijkse brutowinst van ongeveer 20.000€ in euros van nu.

Vanuit een financiële optiek is weinig af te dingen op hun investering. Ik zou zelf echter niet voor een dergelijke investering kiezen. Ik wil wel risico’s lopen, maar niet met huurders en dat van leegstand. In dat geval kom je uit op een SCPI (Société civile de placement immobilier) of een beurs-genoteerd onroerend-goed-fonds (Société d'investissement immobilier cotée).

Een SCPI kan worden beschouwd als een gezamenlijke investering in onroerend goed, waarbij alle taken zijn overgeheveld aan een derde. Met andere woorden, je hoeft niet meer te doen dan het geld over te maken en periodiek het resultaat te ontvangen. Dat resultaat, uitgedrukt als een rendement, schommelt bij de meeste SCPI tussen de 4% en 5% per jaar. Een financieel nadeel van de SCPI zijn de aankoop- en verkoopkosten. De zogenaamde “frais d’entrée” liggen rond de 9%. Eenzelfde percentage kan van toepassing zijn bij verkoop. Die aan- en verkoopkosten maken in mijn ogen een SCPI niet interessant.

Wat in mijn ogen wel interessant is, zijn de beurs-genoteerd onroerend-goed-fondsen.
Wie kan zich nog dat bekende Rotterdamse trio van Robeco herinneren: Rodamco, Rolinco en Rorento, de toonaangevende beleggingsfondsen uit de vorige eeuw. Rodamco als zodanig bestaat niet meer, via de nodige fusies is ze opgegaan in Unibail-Rodamco-Westfield. Dit fonds is een fraai voorbeeld van zo’n beurs-genoteerd onroerend-goed-fonds. Het grote verschil met een SCPI is dat de aan- en verkoopkosten verwaarloosbaar klein zijn en dat het rendement hoger is. Zo is vandaag, 1 october 2019, de beurskoers van Unibail-Rodamco-Westfield 132,65€ en het uitgekeerde dividend in 2019 bedroeg 10,80€, een rendement van 8,14%.

Anton

_____________________________

☑️ Beste plaatser van dit bericht,

fijn dat je gebruik maakt van dit forum. Doe alsjeblieft mee met de discussie die volgt op je bericht! Reageer zelf op de reacties die anderen geven. Dat mag ook best een bedankje zijn.

_____________________________

Rubrieken,

Klik hieronder voor meer berichten in dezelfde rubriek.

20191001, Geldzaken

Reactie van Mevr. van Stein op 2 Oktober 2019 op 10.52: exclusief bijdrage aan de franse belastingdienst.

Reactie van Augusta op 2 Oktober 2019 op 11.21: Ter aanvulling van het antwoord van mer.van Stein, het bedrag aan klein onderhoud kan pas afgetrokken worden als deze kosten daadwerkelijk gemaakt zijn. Met een eenvoudige schatting houdt de belasting geen rekening.

Het totaalbedrag bedraagt dus 21 440€/jaar, opgeteld bij de inkomstenbelasting en waar belasting over geheven wordt.

De totale taxe foncière wordt verminderd door het aandeel "reinigingsbelasting" die door de huurder betaald dient te worden.

Een grove rekening dat het rendement 10% kan bereiken. Dat is geen slechte investering. Mits iedere huurder op tijd betaalt.

Ter aanbeveling: contracten GLI = assurance loyers impayés van diverse verzekeringen tot in de puntjes bestuderen.

700€ jaarlijkse belasting vanaf het derde jaar kan ik niet volgen..

Reactie van Henri Bik op 2 Oktober 2019 op 12.34: Goed verhaal Anton, gefeliciteerd met zo'n ondernemende dochter en merci voor de beleggingstip.

Overleden Reactie van Susan op 2 Oktober 2019 op 14.07: waarom wordt het bericht hier geplaatst? bent u beleggingsadviseur ? En wie bent u eigenlijk?

Reactie van En Laurenc op 2 Oktober 2019 op 14.26: Over huurpenningen betaald men in Frankrijk 25% belasting!

GLI of Assurance loyers impayés betaald niks uit als uw huurders naar het buitenland zijn vertrokken

Verder denk erom zoals hier al eerder en vaker op dit forum is gezegd: "Huren is Bezuren".

Reactie van Mevr. van Stein op 2 Oktober 2019 op 16.28: Aan WIE stelt Susan haar vraag???

Interesses en delen van informatie is héél goed, ook op deze site.

Ik beleg ook zelf, daarom geef ik aan dat in Frankrijk belastingafdracht / inhouding plaats zal vinden!!

Reactie van robert post op 2 Oktober 2019 op 16.52: Dank je wel Anton voor deze informatie. Heel vreindelijk dat je deze informatie met ons deelt. Het enige dat ik niet begrijp is de 700 belasting, kan je hier nog wat uitleg over geven hoe je hier aan komt, aan deze schatting.

Overigens hartstikke goed dat je dochter dit onderneemt.

Reactie van Mevr. van Stein op 2 Oktober 2019 op 19.34: Jammer, gekocht op E 160.--, maar dat is het risico van investeringen: we weten dit "vooraf".

In Frankrijk te verrekenen via moin value!! Niet mogelijk in Nld.

Reactie van Reinout ~ villacharme.fr op 2 Oktober 2019 op 23.07: Een vastgoed fonds kan inderdaad interessant zijn. Stap echter niet zomaar in een mooi verhaal. Zie bijv. Hier

Reactie van Anton op 3 Oktober 2019 op 8.48: Salut,

Een kleine uitleg over de geschatte te betalen belasting. Het pand wordt gekocht door hun net opgerichte SCI (Société Civile Immobilière). Deze rechtspersoon wordt, naar keuze, zelf belast via de IS (L'impôt sur les sociétés) of de beide asscocies worden belast voor hun deel van het resultaat via de IR (L'impôt sur les Revenues).

Gekozen is voor het laatste. Het belastingtarief is bij een belastbare winst kleiner dan 38.120€ gelijk aan 15%.

Bij de berekening van de belastbare winst mag rekening worden gehouden met een afschrijving van het pand (niet van de grond) naar een waarde van 0 €. Daardoor wordt de belastbare winst en daarmee de belasting verwaarloosbaar klein gedurende de eerste tientallen jaren. Zeeker de eerste jaren omdat ook de "frais de notaire" een belanrijke kostenpost is.

Als het pand helemaal is afgeschreven, stijgen winst en belasting sterk.

Als het pand daarna op enig moment wordt verkocht, wordt een enorme verkoopwinst behaald (verkoopprijjs - balanswaarde van 0€) en moet echt worden afgerekend.

Kortom, er is sprake van een belangrijke en langdurige belastinguitstel.

Anton