Huurkoop in Frankrijk, advies gevraagd

Beste mensen,

Wie kan ons van advies dienen tav huurkoop van een huis in frankrijk? We hebben deze zomer eindelijk ons "droomhuis" gevonden maar kunnen helaas niet tot zaken overgaan omdat ons geld zit in de steentjes van ons eigen te koop staande huis hier in Nederland. Ondanks dat de overwaarde daarvan de aanschaf van het huis in frankrijk dekt is het niet gelukt een overbruggingsfinanciering rond te krijgen. Ons rest nog crowdfunding of huurkoop. Beide opties hebben onze aandacht. Dit forum lijkt ons geschikt om informatie in te winnen betreffende huurkoop in frankrijk. Kennen jullie iemand die dat al eens heeft gedaan? Kennen jullie misschien iemand die ons daarover (juridisch) kan adviseren? Alle info is welkom.

Merci d'avance,

Peterjan en Nathalie

_____________________________

☑️ Beste plaatser van dit bericht,

fijn dat je gebruik maakt van dit forum. Doe alsjeblieft mee met de discussie die volgt op je bericht! Reageer zelf op de reacties die anderen geven. Dat mag ook best een bedankje zijn.

_____________________________

Rubrieken,

Klik hieronder voor meer berichten in dezelfde rubriek.

20140811, Geldzaken, Woningen Algemeen

Reactie van Wim van Teeffelen op 12 Augustus 2014 op 0.59: Ik heb in de laatste 4 jaar een twintigtal huurkoop-contracten in Frankrijk begeleid. Hij komt inderdaad het meest voor in de situatie zoals je die beschrijft. Op www.compromisdevente.info zijn de meeste details leesbaar. Het is niet moeilijk, de meeste notarissen kunnen er prima mee overweg. Let alleen op dit verschil:

- huur met recht tot aankoop (bv gedurende een periode van 3 jaar). Eigenlijk is dit niet meer dan een opgeleukt huurcontract, omdat volgens de Franse wet een particuliere huurder van een woning automatisch het eerste recht van aankoop krijgt.

- huur met plicht tot aankoop (bv. na maximaal 3 jaar). Dit is een opgeleukt koopcontract met een uitgestelde leveringsdatum en een verbruiksvergoeding (die we dan allemaal 'huur' noemen) tot aan de datum van levering. In de regel wordt de totale betaalde gebruiksvergoeding bij ondertekening van het koopcontract van de te betalen prijs afgetrokken.

Bedenk tevoren goed welke variant in je plannen past. Een verkoper wil het liefst de tweede variant, een koper meestal de eerste. Het managen van verwachtingen van de verkoper is een belangrijke succesfactor bij een huur/koop-overeenkomst. Immers bij een recht tot aankoop liggen de risico's volledig bij de verkoper, bij een plicht tot aankoop volledig bij de koper. In de onderhandelingen is het mogelijk om de risico's wat beter te spreiden, maar echt evenwichtig wordt het nooit en dan moet de verkoper dat wel willen en de notaris bereid zijn creatief mee te denken. Dat zijn helaas niet alle notarissen. Indien de verkoper slechts Frans spreekt, adviseer ik om hulp te zoeken bij de onderhandeling en het opstellen van het contract. Onderhandelingen over de details van een huurkoop-contract kunnen heel delicaat zijn, omdat je een jarenlange persoonlijke relatie aangaat met alle risico's van dien (en bij een gewoon koopcontract ben je binnen enkele maanden van elkaar af)

Beide varianten zijn veilig als het contract eenmaal is getekend. De Franse wet heeft een zeer uitgebreide bescherming voor de huurkoper in beide varianten. Als huurkoper loop je dus weinig risico zolang het contract in orde is.

Crowdfunding ('financement participatif' in het Frans) is een hype, een mode waarover veel wordt geouwehoerd. Ik heb nog nooit een succesverhaal gehoord van crowdfunding voor een particulier woonhuis, laat staan dat ik een contract heb gezien, waarin dit is gerealiseerd. Op verschillende sites vind je wel theoretische verhandelingen die allemaal varianten zijn van aankoop via een SCI. Daar is op zich niks op tegen, maar het is goed om je de vele nadelen van een SCI met 'vreemden' (dus anders dan in familieverband) voor een particulier woonhuis te realiseren.

Wim

PS Eerlijkheid gebied mij te zeggen dat in dei 20-tal projecten minder dan de helft uiteindelijk heeft geleid tot een getekend huur-koopcontract. De juridische en financiele kanten zijn vrij gemakkelijk, het probleem ligt meestal bij de verkoper die na lang soebatten er vaak toch voor keistr om nog maar even te wachten op ene koper die wel het budget heeft.

Reactie van Henk op 12 Augustus 2014 op 8.35: Geachte heer van Teeffelen, dank voor deze uitgebreide reactie. Interessant leesvoer.

Mag ik off-topic vragen of u weet heeft van huurkoop van woningen in Nederland? Ik heb daar eigenlijk nooit van gehoord. Maar het lijkt me een mogelijke constructie.

Wat betreft crowdfunding voor aankoop van een woning kan ik uw opmerking beamen. Ook in NL lukt dat niet. Wel wordt crowdfunding op zeer kleine schaal toegepast voor verbouwingen van particuliere huizen en bedrijfsruimten.

Reactie van Wim van Teeffelen op 12 Augustus 2014 op 8.48: Beste Henk,

Nee, het spijt me. Ik weet weinig van hoe huurkoop in NL werkt. Op dit specifieke gebied ken ik de wet een stuk beter in Frankrijk dan in NL. Het grote verschil is in elk geval de veel betere bescherming van de huurkoper in Frankrijk dan in NL. Met als gevolg dat je veel veiliger in Frankrijk kunt huurkopen dan in Nederland en als nadeel dat Franse verkopers er een stuk huiveriger voor zijn.

Wim

Reactie van reuvers op 12 Augustus 2014 op 14.41: Wim,

Heet dit in Frankrijk location-accession? Leek me een formule waarbij zeer stricte regels worden gehanteerd op het vlak van sociale woningen? Of is het iets anders? Kan je me een link geven naast de eerste die je hebt aangegeven?

Bij voorbaat dank!

Reactie van Wim van Teeffelen op 12 Augustus 2014 op 16.13: Location-accession is een vorm van location-vente (huurkoop in het Frans), die met name wordt toegepast voor nieuwbouwhuizen. Bedoeld om de woningbouw te stimuleren door kopers een gemakkelijke regeling te geven die het midden houdt tussen huurkoop en kopen of afbetaling, met bovendien een verlaagd BTW-tarief. Zie hier: http://www.logisneuf.com/pret-social-location-accession.html

Wim

Reactie van peterjan op 12 Augustus 2014 op 19.26: Beste mensen, bedankt zo ver voor de info en Wim, ik ga een en ander van wat je hebt toegezonden de komende avonden eens doornemen, het klinkt in elk geval zeer hoopvol. Tav de crowdfunding overigens, was ik vergeten te melden dat het pand dat wij voor ogen hebben een draaiende chambre/table d'hotes is. Daar bestaan wel geslaagde fundings voor.

Reactie van nicolette op 12 Augustus 2014 op 21.31: Je zou ook kunnen denken over 'en viager' kopen, dan betaal je een gedeelte van de waarde van het huis en de rest in maandelijkse termijnen. Deze vorm van kopen is vaak dat het huis nog bewoond is, maar niet altijd, dan heet het 'viager libre'. Volgens mij is het ook zo dat je betaalt zolang de eigenaar nog in leven is, bij advertentie's staat de leeftijd van de verkopende partij er vaak bij, maar hoe dat exact zit weet ik niet, misschien dat Wim daar wel iets van weet.

Reactie van nicolette op 12 Augustus 2014 op 21.38: Kan m'n bericht niet wijzigen maar vergat te zeggen dat je voorbeelden kunt zoeken door op een site als bijvoorbeeld Le bon coin 'viager' als zoekterm in te vullen bij ventes immobilier.

Reactie van peterjan op 12 Augustus 2014 op 21.55: Hoi Nicolette, wij zijn die termen ook tegen gekomen en weten ook niet van de hoed en de rand. Wellicht dat iemand anders daar helderheid in kan geven?

Reactie van nicolette op 12 Augustus 2014 op 22.18: Je kunt je al een eindje informeren op http://fr.wikipedia.org/wiki/Vente_en_viager_d%27un_bien_immobilier... , ook beschikbaar in het Engels, niet in het Nederlands. Hoewel de Engelse pagina natuurlijk wel over de Engelse situatie gaat (heb geen zin om het te lezen en te vergelijken, sorry) maar ik weet niet hoe goed je Frans is...

Je reactie hieronder, dit zijn de huisregels.