Huren of pachten; ondernemen of in dienst?

Klanten van ons zijn serieus bezig met de aankoop van een bestaand, goedlopende, kleine toeristische onderneming met chambres d'hôtes, enkele gîtes en een mini-camping. Maar rond de feestdagen sloeg de twijfel toe: moeten we nu echt al ons geld storten in een onzeker avontuur, terwijl we nog niet eens weten of we dit soort werk op den duur wel bevredigend vinden.

Ik heb ze wat mogelijkheden aan de hand gedaan voor een tussenoplossing, bv voor een periode van een 'probeerjaar', zodat ze daarna in vrijheid kunnen beslissen om deze aankoop alsnog door te zetten of niet. Mogelijk is dit voor anderen ook interessant.

Bij twijfel niet oversteken, zei mijn oma altijd, dus het is verstandig om het eerst eens te proberen, zonder al je geld gelijk in dit nieuwe avontuur te stoppen. Er zijn in feite drie mogelijke oplossingen:

1. Je huurt het pand, bv voor een jaar, met daarbij toestemming om niet alleen het ontroerend goed te gebruiken, maar ook alle bedrijfsmiddelen (in Frankrijk samengevat onder de term ‘fonds de commerce’). Voor wat betreft het onroerend goed is dat een ‘bail commercial précaire’, een tamelijk rechttoe-rechtaan huurcontract, die commerciële exploitatie van het pand toestaat. Dit contract kan gedurende de looptijd niet worden beëindigd of veranderd, noch door de verhuurder, noch door de huurder en geeft beide partijen dus zekerheid. Verlenging kan wel, maar tot een maximale totale doorlooptijd van 3 jaar, dan is het afgelopen met de pret en moet er een ‘echte’ bail commercial komen (of het geheel aankopen). De consequenties van een bail commercial zijn tamelijk heftig, vooral voor de verhuurder. De bail commerciale précaire kan onderhands worden getekend.
V.w.b. het fonds de commerce: Dit kun je ook huren, dat heet ‘location-gérance’. Meestal wordt er één vaste maandhuur afgesproken voor de huur van het onroerend goed + het fonds de commerce, en die wordt dan verdeeld over beide contracten. 
Het ligt uiteraard voor de hand om de bail commercial précaire en het contrat de location-gérance du fonds de commerce eenzelfde doorlooptijd te geven, maar dat hoeft niet.
Tenslotte kun je over de huurbetaling nog afspraken maken: een vaste huur per maand is onhandig als je naar de cash-flow van een klein toeristisch bedrijf kijkt. Je kunt ook kwartaal-betalingen afspreken, of een hogere maandhuur in de zomer en dus een lager bedrag in de winter. Dit soort afspraken kunnen vrij gemaakt worden.
Uiteraard moet in de contracten de aansprakelijkheid goed worden geregeld en moeten afspraken worden gemaakt over verzekering en betaling van belasting, nutsvoorzieningen, etc.

1a. Een variant op bovenstaande is een pachtcontract (helaas ook locastion-gérance genoemd), maar dan niet met een vaste huur, maar met een omzet- of winstafhankelijke vergoeding. Dat betekent dat hoe harder de pachter werkt, of hoe meer succesvol hij is, hoe hoger de afdracht is aan de verhuurder. Ik ben niet zo’n voorstander van deze variant. Ik ken alleen maar voorbeelden die slecht zijn afgelopen, immers het bleek dat de huurder al te zeer geneigd was om omzet weg te moffelen en/of dat de verhuurder zeer wantrouwig was of alle omzet wel werd gerapporteerd. Als het wantrouwen binnensluipt loop het meestal slecht af met dit soort afspraken.

2. Je kunt ook het fonds de commerce kopen. De prijs daarvan is (meestal) een stuk lager dan van het onroerend goed en als je eigenaar bent van het fonds de commerce dan kun je de zaak exploiteren zoals je wil, je hoeft daarover geen verantwoording af te leggen, je kunt de exploitatie totaal anders inrichten, etc. Je betaalt een vaste huur (ook weer mogelijk met variabele betalingen door het jaar) aan de eigenaar en alle winst die je maakt is voor jou. Alle verlies overigens ook. Dus dit is een oplossing met veel meer eigen ondernemerschap, eigen baas zijn. Het grote nadeel is dat als je na een jaar of zo het toch niet ziet zitten, je moet proberen om dit fonds de commerce weer te verkopen, om zo je geld terug te krijgen.

3. In dienst: De verkoper neemt je in dienst tegen een vast salaris, al dan niet met bonus voor goed functioneren. Na een jaar ben je vrij om te vertrekken, zonder een cent geïnvesteerd te hebben. Je bouwt dus helemaal geen waarde op op deze manier, maar het is wel de veiligste manier om ervaring op te doen. Alle risico’s van het ondernemerschap liggen in dit geval bij de werkgever.

De keuze tussen deze varianten hangt af van je eigen ambitie en risico-gevoel, maar vooral van wat  de verkoper/verhuurder/werkgever bereid is te doen.

Wat de hoogte van huur, pacht of salaris moet zijn, hangt natuurlijk af van wat de omzet is. Het salaris kent natuurlijk een minimum: € 10,15 per uur, met een verplicht minimum van 24 uur per week. Een gedeelte van het salaris mag wordt betaald in de vorm van huisvesting.

Dus: gebrek aan vermogen (of de angst om je geld kwijt te raken) hoeft een start als toeristische ondernemer in Frankrijk niet in de weg te staan.

Wim