Huis kopen, maar de Garage staat niet op kadaster tekeningen

We hebben een huisje op het oog waarbij blijkt dat een garage op het erf, ca 20 m2, niet op de kadastertekening staat, dus niet officieel geregistreerd. Volgens de huidige eigenaar staat die garage er (ook duidelijk zichtbaar) al heel lang en van voor de tijd van de 'permis de construire'. Hoe voorkomen we evt. toekomstige problemen hiermee?

_____________________________

☑️ Beste plaatser van dit bericht,

fijn dat je gebruik maakt van dit forum. Doe alsjeblieft mee met de discussie die volgt op je bericht! Reageer zelf op de reacties die anderen geven. Dat mag ook best een bedankje zijn.

_____________________________

Rubrieken,

Klik hieronder voor meer berichten in dezelfde rubriek.

20220109, Overheid, Woningen Algemeen

Reactie van Jeannette op 9 Januari 2022 op 12.06: Nu laten regulariseren.
Ga naar het gemeentehuis, leg de situatie uit en vraag hoe dit moet.
Je kunt eisen dat de vorige eigenaar het doet, of iets van de koopprijs afdoen en het zelf doen.

Het gaat hoogstwaarschijnlijk wel geld kosten maar dan staat het geregistreerd.

Reactie van leroux op 9 Januari 2022 op 13.45: naar de impots en vragen hoe het daar geregistreerd staat - een gite was bij ons een garage - we hadden het als een gite gekocht - maar het permis de construire was afgeleverd voor een garage - we betalen nu wel meer impots fonciers

Reactie van Jeannette op 9 Januari 2022 op 14.48: Waarom naar de impôts gaan? Daardoor wordt het niet legaal en komt het ook niet in het kadaster geregistreerd. Naheffingen zouden hoe dan ook voor de vorige eigenaar zijn.
Dus Leroux: heb je het laten legaliseren? Heb je aangegeven bij de gemeente dat de garage inmiddels een gîte geworden is? Het feit dat je nu belasting betaald maakt de gîte nog niet legaal....
Oftewel je hebt wel de lasten (belasting betalen) maar niet de lusten van een legale gîte?

Reactie van Jeannette op 9 Januari 2022 op 14.54: Wat is trouwens; heel lang? Bouwvergunningen bestaan al heel lang maar zijn ook decennia genegeerd en gewoon niet nageleefd. Ik kan mij bijna niet voorstellen dat een garage in een tijdperk is gebouwd waarin bouwvergunningen hiervoor niet nodig waren. Ik denk dat de vorige eigenaar jou gerust wil stellen, zo niet in slaap wil sussen.

Vraag de notaris hoe het er mee zit of ga direct naar het gemeentehuis en vraag hoe het zit met de PLU en laat het legaliseren anders heb jij bij een eventuele latere verkoop weer een probleem.
Je zult het echt niet hoeven af te breken, maar het moet echt wel gelegaliseerd worden en daar komen kosten bij kijken, laat die maar door de verkoper betalen!

Reactie van Peter Jan op 10 Januari 2022 op 13.37: Je kunt ook de notaris vragen een en ander te regelen om te voorkomen dat je van het kastje naar de muur wordt gestuurd. En, Bram, bedenk dat er nog steeds veel te koop staat als je opziet tegen de paperassen en het gedoe wat het netjes registreren van de garage kost. Voor Jeannette en mijzelf geldt dat we de nodige ervaring hebben. Voor nieuwkomers hier is het een extra stap om de zaak netjes te kopen.

Reactie van Jeannette op 10 Januari 2022 op 17.24: Tja, de notaris kan er niet veel aan doen hoor, het is niet echt zijn werk, een garage die niet beschreven is kan hij niet legaal toveren, hij kan je hooguit adviseren welke weg te volgen.
Maar als er nog geen contact is met de notaris omdat er geen compromis de vente getekend is, wordt dat wel een erg moeilijke en lange omweg, op welke grond zou de notaris moeten optreden? Hij heeft nog geen enkele rol.

Peter Jan heeft helemaal gelijk; het kan heel moeilijk zijn tenzij je natuurlijk meteen een dessinateur en/of architecte erop zet die het hele dossier doet, die kan vast een dergelijke garage legaliseren. Dat kost natuurlijk wel geld, afhankelijk van de grote van het totaal, het PLU, de gemeente en andere omstandigheden toch zeker vanaf 1500 schat ik zo tot enkele duizenden euro's. Dus echt niet onoverkomelijk maar het is wel geld. Of het moet echt totaal illegaal zijn en de gemeente niet mee willen werken, maar ook dat wil je van te voren weten natuurlijk.

Gewoon van de eigenaar en/of makelaar eisen dat ze het oplossen.
De opmerking dat de garage er stond voor de plicht van bouwvergunningen is echt volslagen flauwekul en is geen acceptabel antwoord. Als dit zo was dan was de garage allang gelegaliseerd namelijk. en wel op het moment dat de vorige eigenaar eigenaar werd of bij het opmaken van de plaatselijk PLU, het bestemmingsplan. Wanneer is die garage eigenlijk gebouwd?

Hoe dan ook succes!

Reactie van Bram op 10 Januari 2022 op 17.24: Toen we in ons eerste huis, 20 jaar geleden gingen verbouwen en er een abri bij wilden bouwen, was er al een permis de construire nodig voor een chalet o.i.d groter dan 20m2. Kleiner meldde je het bij de Mairie, maar geen idee wat die er mee deed. Deze garage, Van ongeveer 20m2 groot, staat er ruim 40 jaar.

Betreffende makelaar is bezig om e.e.a. uit te zoeken bij verschillende instanties.

En er staat veel te koop?

Niet bepaald in wat wij willen. Daarbij, als je let op de vele windturbineprojecten, valt er sowieso al veel af.

Iedereen bedankt voor de input. Mvg Bram

Reactie van Jeannette op 10 Januari 2022 op 22.26: Ja, dat is een déclaration préalable dat is een net zo officiële melding als het permis de construire en daarmee is je nieuwe aanbouw legaal. voor bouw waar geen bouwvergunning voor nodig is, door de aard en oppervlakte.
40 jaar is echt niet zo lang geleden, toen bestond de bouwaanvraagplicht echt wel, maar goed het is niet gedaan en de verkoper probeert zich eruit te kletsen.
Lees dit artikel en ook dit en dit ook

Je bent nu als koper wel geïnformeerd dus je kunt de verkoper niets meer verwijten mocht je het toch kopen zoals het nu is.

Er staan boetes op zoals je kunt lezen maar meestal wordt de soep niet zo heet gegeten, en zijn gemeentes wel bereid de zaak op te lossen en te legaliseren. Zoals gezegd, er zijn kosten aan verbonden, dat weet je nu ook.

Het lijkt mij niet onoverkomelijk in ieder geval, ben benieuwd wat de makelaar er van zegt.

Reactie van Advies+Keuring Wilm Snellenberg op 11 Januari 2022 op 10.24: De eerste stap kan zijn om een CUb te (laten) deponeren, dan weet je meteen hoe de administratie reageert. Dat kán de verkopend makelaar doen en deze zál dat doorgaans ook doen als je daarom vraagt. Heeft deze makelaar geen zin of noemt zij allerlei bezwaren, dan weet je eigenlijk al genoeg.

Succes,
Wilm

Reactie van Jeannette op 11 Januari 2022 op 10.38: Nee Leo, de notaris zal geen akte opmaken en een garage vermelden in de akte als die niet op de kadastertekeningen staat en er geen bouwvergunning voor is, dat zijn leugens en die schrijft de notaris niet op.

En dus wordt het goed verkocht, of zonder dat de garage vermeld wordt want de notaris gaat niet kijken, of de notaris vermeldt de garage wél maar neemt tevens in de akte op dat er géén bouwvergunning voor is en dat dus de nieuwe eigenaar het risico en de kosten van de gevolgen hiervoor op zich neemt.

Verder kan de notaris niets doen, hij gaat niet weigeren de akte op te maken tot de boel legaal is, het is de koper die juist in het compromis de vente de bepaling moet laten opnemen dat de definitieve akte pas getekend wordt als de zaak geregulariseerd is óf de prijs van het goed wordt navenant aangepast en neemt de eigenaar met volledige kennis van de situatie het goed in bezit, inclusief de illegale garage en met de verplichting er zijn zaak van te maken, dwz het al dan niet op te lossen.

Maar je hebt helemaal gelijk; gewoon laten legaliseren, maar dat moet wel de eigenaar doen want als niet eigenaar (of aspirant eigenaar) kan je een dergelijk dossier niet aanvragen. Dus Bram kan op dit moment de situatie niet legaliseren.

Afijn, zijn makelaar gaat er achter aan dus hopen maar dat het goed komt want Bram heeft veel zin in dit huisje!