Het Offre d’Achat (vervolg)

Dit is een aanvulling op mijn stukje op dit forum van 24 januari jl over het Offre d'Achat. Handig om dat stukje eerst te lezen om te begrijpen wat dat voor een ding is: https://www.nederlanders.fr/profiles/blogs/het-offre-d-achat.

In mijn eerdere artikel ging het over een door de makelaar van de verkoper opgesteld Offre d'Achat en het nut van dit instrument voor de verkoper, de koper en de makelaar. Lees vooral ook de interessante uitwisseling met een echte makelaar, Joost Kubbe, in navolging van dat artikel.

De conclusie blijft: een Offre d'Achat heeft niet veel juridische kracht, maar is toch een handig document voor de partijen. Niet onmisbaar, maar best aardig om te hebben.

Nu het misbruik van dit instrument dat mij (beter gezegd: een van onze klanten) is overkomen. Een stel vond een huis dat hen aanstond via Le Bon Coin. Het was een advertentie van een particulier en na initieel en moeizaam telefooncontact en later mailcontact kwam het tot een afspraak voor een bezichtiging. Het moet gezegd, toen ik (veel later) werd ingeschakeld door deze kopers en de voorgaande mail uitwisselingen las, bleek dat deze verkopers uitstekend voorbereid waren. Ze hadden al het complete DDT opgestuurd (minder dan een jaar oud), alsmede het SPANC-rapport over de septic tank. Ze hadden keurige plattegronden gemaakt, een officiële kadastrale kaart en zelfs een Certificat d'Urbanisme (van een half jaar oud) opgestuurd. En alle vragen die de kopers hadden kunnen bedenken, nog allemaal voor de eerste bezichtiging, waren keurig beantwoord. In al die bijlagen zaten slechts enkele kleine dingetjes, waar de verkopers ook heel open over waren. Voor de kopers geen showstoppers, dus ze togen naar de Bourgogne voor de bezichtiging.

Die viel helemaal goed uit! Het huis vonden ze prachtig, de verkoper alleraardigst, de gemelde mankementen overkoombaar en er werd dus al snel over de prijs onderhandeld. Bij het tweede bezoek, de dag erop, werd een prijs overeengekomen. De verkoper vroeg toen aan de kopers om hun bod te bevestigen door ondertekening van een Offre d'Achat, die al klaar lag en deze kopers hadden net bovenstaand artikeltje gelezen en begrepen dat dat helemaal geen kwaad kon. De verkopers hadden nog gemeld dat deze Offre d'Achat was opgesteld door de notaris, ten behoeve van een vorige koper, maar die koop was helaas niet doorgegaan, dus vonden ze het handig om die Offre d'Achat te hergebruiken. Kwestie van andere namen invullen van de kopers. Toen ik dat hoorde, begin ik wantrouwend te worden? Een Offre d'Achat opgesteld door eennotaris?? In principe is dit best denkbaar, ik heb het alleen nog nooit meegemaakt.

Op de weg terug naar Nederland, na het ondertekenen van het Offre d'Achat en met de kopie in de hand, begonnen ze argwaan te krijgen en belden ze mij. Dus ik vroeg om een kopie en na ontvangst heb ik dat gelezen...

In het vorige artikeltje over dit onderwerp kwam in de discussie naar voren dat de meeste verkopers nette mensen zijn, maar dat is niet het geval in dit verhaal. Wat hadden de verkopers gedaan? Ze hadden het door de notaris opgestelde compromis de vente genomen en daar alle bepalingen uitgesloopt, die bedoeld waren voor bescherming van de kopers: alle opschortende voorwaarden, de overlijdensclausule, de sinistre-bepaling, en alle eigen verklaringen omtrent de equipement. Alles bij elkaar opgeteld, was dit een normale, door een notaris opgesteld compromis de vente minus twaalf gebruikelijke bepalingen. Maar wat er nog wel in stond: de bepaling dat de tien dagen bedenktijd zouden ingaan daags na ondertekening van dit document. De vorige kopers hadden afgehaakt op basis van het niet verkrijgen van een financiering, bleek later, dus er lag een compleet compromis de vente, inclusief alle verplichte bijlagen en dat hadden deze verkoeprs gebruikt. Maar klaarblijkelijk wilden ze niet dat kopers na twee maanden weer onder de koop uit zouden kunnen, dus ze hebben vakkundig aller eruit gesloopt wat maar enigszins ter bescherming was van de kopers, plus alle verwijzingen naar de notaris er er 'Offre d'Achat' boven gezet. Ja, dat is allemaal mogelijk als de notaris het compromis de vente aanlevert in de vorm van een gewoon word-document.

De kopers hebben tijdig gebruik gemaakt van hun 10 dagen bedektijd en een aangetekende brief gestuurd naar deze verkopers. Ze overwegen nu of ze toch nog het huis willen kopen, maar dan nooit meer via een Offre d'Achat, maar alleen nog maar via een echt en compleet door de notaris opgesteld compromis de vente.

Dus ik moet nog één advies toevoegen: teken nooit een Offre d'Achat, tenzij opgesteld door een makelaar (desnoods een notaris).

Wim

_____________________________

☑️ Beste plaatser van dit bericht,

fijn dat je gebruik maakt van dit forum. Doe alsjeblieft mee met de discussie die volgt op je bericht! Reageer zelf op de reacties die anderen geven. Dat mag ook best een bedankje zijn.

_____________________________

Rubrieken,

Klik hieronder voor meer berichten in dezelfde rubriek.

20230124, Geldzaken, Overheid, Woningen Algemeen

Reactie van Hans van den Bos op 25 Januari 2023 op 10.41: Duidelijk bericht Wim. Over dit onderwerp dien nogal wat verhalen de ronde.

Reactie van Joost KUBBE op 25 Januari 2023 op 21.27: Bonjour Wim,

Hierbij de mening van een andere makelaar over het nut van een offre d'achat:

We zijn het erover eens dat het de koper juridisch totaal niet bindt, hij is pas gebonden na het tekenen van de voorlopige koopovereenkomst, na het verstrijken van de 10 dagen bedenktijd.

Ik zie het vooral als een morele steun voor de verkoper: Dat is een fatsoelijk mens, hij heeft zijn huis bij meerdere makelaars in de verkoop, en gaat ze na de mondelinge overeenkomst bellen om te zeggen dat het huis verkocht is. Daarop krijgt hij van de andere makelaar onmiddelijk de vraag: Heb je al iets getekend ? Nee ... Dan kom ik morgen langs met een belangstellende, die een hoger bod uit zal brengen ... (al moet hij een stuk commissie inleveren om met beter voor de verkoper te komen, geeft niet, net is de laatste kans.

Maar als de koper kan zeggen: Ja ik heb me schriftelijk gebonden, dan is dit gevaar afgewend ! En is de koper dus ook beter beschermd.

En omdat we toch in de uitverkoop periode zijn: Wist u dat u bij ons 100% gratis aankoopbegeleiding kunt verkrijgen, onder bepaalde voorwaarden ? ! Neem gerust contact op dan leg ik het u "op maat"uit.

Joost Kubbe, Makelaar en Meer !

Reactie van Joost KUBBE op 25 Januari 2023 op 21.30: In de voorlaatste alinéa hoort te staan: Maar als de VERkoper kan zeggen: Ja ik heb me schriftelijk gebonden, dan is dit gevaar afgewend ! En is de koper dus ook beter beschermd.

Reactie van Jeannette op 25 Januari 2023 op 22.02: Joost: kopieer je reactie en wis deze door op het kruisje rechtsboven te klikken, plak de foute reactie in het reactieveld en corrigeer je reactie, post het opnieuw. Is netter en professioneler dan dit geknoei. Daarna wis ik mijn reactie ook weer.

Reactie van Wim van Teeffelen op 25 Januari 2023 op 22.28: @ Fien: Dit is wat er is gebeurd: ik werd gebeld door een Nederlands stel dat zojuist een huis had bezichtigd met een gerenommeerde Nederlandse makelaar die al jaren zaken doet in Frankrijk. Ik heb al meerdere dossiers gehad, waarbij deze makelaar de verkoper vertegenwoordigde en ik de koper. Zij hadden de vraagprijs geboden en zij voelden zich onder druk gezet, omdat de makelaar had aangedrongen op de onmiddellijke ondertekening van het Offre d'Achat, bestaande uit drie pagina's juridisch Frans dat ze niet begrepen.

Ik heb ze gerust gesteld, hen het bovenstaande verhaal verteld en toen heb ik deze makelaar gebeld. We kennen elkaar immers. Hij gaf toe dat hij behoorlijke druk op deze kopers had gezet, omdat hij wist dat een andere makelaar met een andere koper bezig was. Van de andere kant vond hij deze kopers wel heel erg wantrouwig. Daar had hij geen aanleiding voor gegeven. Het gesprek eindigde met mijn suggestie: "Waarom schrijf je niet een keer precies op wat een offre d'achat is en doet, dan kun je dat aan de kopers meegeven". "Waarom schrijf jij dat niet op", reageerde hij. En zo is het gekomen.

Wim

Reactie van Wim van Teeffelen op 25 Januari 2023 op 22.45: @ Joost. "De offre d'achat als morele steun voor de verkoper, immers hij is een fatsoenlijk mens." Ja, dit effect kan het zeker hebben en ja, verreweg de meeste verkopers zijn fatsoenlijke mensen. Maar ik heb het toch meegemaakt dat ondanks een getekende offre d'achat, de verkoper alsnog met een andere (betere) koper in zee is gegaan. Meer dan eens op aanraden van de makelaar die die tweede koper aanbracht...

Het moraal van dit verhaal is wat mij betreft: voor de kopers: teken geruste een offre d'achat, het kan geen kwaad. Voor de verkopers: als je je huis te koop zet via een makelaar, kies dan een of twee gerespecteerde makelaars, met een goede naam en dat is niet altijd de makelaar die gouden bergen belooft.

Tenslotte een adviesje voor al die makelaars: hou het simpel! Kleed een Offre d'Achat niet aan als een kerstboom met allerlei juridische teksten. Maak hem leesbaar voor de koper en verkoper. Een compleet en uitstekend Offre d'Achat past op een half A4-tje. Luister eens wat meer naar je klanten dan naar je juristen!

Wim

Reactie van Willem le Nobel op 16 Maart 2023 op 11.47: Beste Wim,

De link naar het stukje van 24 jan leidt weer naar het vervolgartikel.

Groet,

Willem

Reactie van Wim van Teeffelen op 16 Maart 2023 op 16.19: Ik heb het oorspronkelijke stukje van 24 januari gebruikt, om ook de commentaren hier te kunnen laten zien, mij niet realiserend dat daarmee de bijdrage van 24 januari zou verdwijnen. Anton, kun jij dat oplossen?

Wim

Reactie van Anton Noë, beheerder en gastheer op 16 Maart 2023 op 18.02: Ik heb even onderzocht wat er gebeurd is en ja, ik vrees dat de eerdere bijdrage gewist is. Helaas kan ik dat niet herstellen. Als een lid een eigen bijdrage verwijderd is dat definitief.

Reactie van Alle Laversma op 18 Maart 2023 op 14.03: @Anton; je wil daarmee toch niet zeggen dat het hele forum van het ene moment op het andere kan verdwijnen door een technische storing? Ma.w. jij maken toch wel regelmatig backups? Vanuit een backup kan je toch de tekst van Wim herstellen? (In principe tenminste; kost wel de nodige moeite)