Het garantierecht van de opdrachtgever in de bouw

Wanneer je een aannemer opdracht geeft tot de bouw van een huis, tot vervanging van het dak, de aanleg van een septic tank of een ander groot bouwwerk, is het gebruikelijk dat je betaalt naarmate de werkzaamheden vorderen. Na de oplevering (bezichtiging en aanvaarding van het werk) heb je de volledige aanneemsom betaald.

Maar wat te doen wanneer de oplevering niet naar tevredenheid verloopt en er volgens de opdrachtgever nog van alles aan het werk mankeert? Dan moet hij maar hopen dat de aannemer zo vriendelijk is om terug te komen om een en ander te verhelpen. Slimme opdrachtgevers houden dan de laatste betaling in. Dat is toegestaan (maximaal 5% van de totale aanneemsom), mits dit restantbedrag in bewaring wordt gegeven bij een derde (bijvoorbeeld bij een bank of notaris) die opdrachtgever en aannemer samen kiezen. Wanneer ze niet tot overeenstemming kunnen komen, wat in die situatie min of meer voor de hand ligt, rest slechts de gang naar de rechter.

Bovendien dekt deze methode niet alle gevallen. Ook ná de oplevering kunnen in de loop der tijd bepaalde gebreken aan het licht komen die bij de oplevering niet zichtbaar waren en onmogelijk konden worden geconstateerd. Het nieuwe dak gaat bijvoorbeeld tijdens de eerste regenbui na drie maanden lekken. Hoe krijg je de aannemer dan zo ver dat hij terugkomt om het gebrek te verhelpen?

Sinds 1971 is een franse wet van kracht die dergelijke situaties regelt, de wet inzake "les retenues de garantie en matière de marchés de travaux". Deze wet bepaalt dat (al bij het sluiten van de overeenkomst) een garantiebedrag kan worden afgesproken, dat door de opdrachtgever mag worden ingehouden. De wet is "d'ordre public" (van dwingend recht), dat wil zeggen dat partijen er niet van kunnen afwijken. De wet bepaalt het volgende:

- de opdrachtgever mag de garantiesom slechts inhouden, wanneer dit uitdrukkelijk in een schriftelijke overeenkomst is vastgelegd;

- het moet gaan om gebreken waarvoor de opdrachtgever bij de oplevering uitdrukkelijk een voorbehoud maakt (in het op te maken proces-verbaal);

- de garantiesom mag maximaal 5% van de totale aanneemsom bedragen (op straffe van nietigheid van de garantiebepaling);

- het garantierecht geldt automatisch ook tegenover eventuele onder-aannemers;

- het garantiebedrag moet in bewaring worden gegeven bij een derde, bijvoorbeeld bij een bank (bankgarantie) of bij een notaris, die opdrachtgever en aannemer in gezamenlijk overleg kiezen;

- het garantiebedrag mag worden vervangen door een borgstelling door de aannemer, die dan hetzelfde bedrag als borg moet storten bij een derde (eveneens in overleg te kiezen);

- een jaar na de officiële oplevering krijgt de aannemer automatisch de beschikking over het garantiebedrag of de borg, tenzij de opdrachtgever zich er tegen verzet. Hij moet dit tijdig doen per aangetekend schrijven aan de bewaarder van de garantiesom, waarbij hij aangeeft dat en in welk opzicht de aannemer niet aan zijn verplichtingen heeft voldaan. 

Het in bewaring gegeven bedrag dient er volgens de jurisprudentie uitdrukkelijk toe om de aannemer te dwingen alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen of om zonodig een andere aannemer de gebreken te laten verhelpen of het onvoltooide werk te laten afmaken. Het mag dus niet voor een ander doel worden aangewend.

La Cour de Cassation heeft in november 2016 nogmaals benadrukt, dat het garantiebedrag beslist niet meer mag bedragen dan 5%. Zelfs een overschrijding met enkele euro's werd niet toegestaan en maakte de gehele garantiebepaling van nul en generlei waarde.

Bronnen: Droit Finances, Fédération Française du Bâtiment en Conseil Construction