Frans onroerend goed kopen en exploiteren met meerdere personen

Onlangs was er een discussie op deze site over theorie en praktijk van het kopen van Frans onroerend goed met meerdere personen (niet zijnde een gezin) om vervolgens dat onroerend goed te exploiteren als klein toeristisch bedrijf, bijvoorbeeld chambres d’hôtes, gîtesverhuur en/of mini-camping. Onderstaand zet ik enkele oplossingen op een rij, aan de hand van een en dezelfde casus: Drie personen, A, B en C (mogelijk familie van elkaar in de tweede graad of verder, maar dat hoeft niet) willen gezamenlijk een pand kopen, waarbij de afspraak is dat A daar gaat wonen en het pand toeristisch gaat exploiteren. Enkele mogelijke oplossingen:

1. De verstandige oplossing.
A koopt in zijn eentje het pand met behulp van een persoonlijke lening van B en C. A wordt dus voor 100% eigenaar en exploitant van het pand. B en C krijgen een inschrijving in het Franse hypotheekregister (kost eenmalig ongeveer €1500) en krijgen daarmee dezelfde rechten als een Franse bank. De afspraken over rentebetalingen en aflossingen van de lening liggen vast in de hypotheekacte. Bovenop deze afspraken kunnen afspraken worden gemaakt over gebruik van het pand door B en C . Bijvoorbeeld: jaarlijks enkele weken gratis gebruik van het pand in plaats van rentebetalingen. Houdt A zich niet aan de afspraken, dan kan -uiteindelijk- A door B en C uit het huis worden gezet en kan het huis bij opbod worden verkocht.
Voordeel: duidelijke zakelijke verhoudingen, geen opstartkosten.
Nadeel: dit ‘voelt’ niet als ‘gezamenlijk eigendom’
Mijn oordeel: ik ken veel voorbeelden waarbij dit in de praktijk prima werkt en blijft werken, zelfs bij meningsverschillen tussen A, B en C.

2. De goedkope oplossing.
A, B en C worden alle drie eigenaar van het pand, naar evenredigheid van hun inbreng. Voorbeeld; A brengt 50% van de aanschafkosten (incl verbouwingen) in, B en C elk 25%. A wordt dus voor 50% eigenaar, B en C elk voor 25%. Veronderstel dat de huurwaarde van het pand als toeristisch te exploiteren object (onderling of door een taxateur vast te stellen) € 1000/maand is, dan betaalt A elke maand € 250 huur aan zowel B als C. A is volledig verantwoordelijk voor de exploitatie en houdt alle winst en neemt alle verlies daarbij.
Voordeel: geen opstartkosten, geen administratie, geen bewijsvoering van exploitatieresultaten;
Nadeel: als C eruit wil stappen moet 25% van de waarde van het pand worden opgehoest, hetzij door A en B, hetzij door een derde van buiten. Kunnen of willen A en B dat niet en kan er geen derde gevonden worden, dan zit C klem met zijn investering. Meestal is dat slecht voor de familie- of vriendschapsbanden. Bovendien moet er minimaal 7,7% van 25% van de waarde van het pand worden afgetikt aan frais de l’acte bij de overdracht van het eigendom.
Mijn oordeel: als oplossing 1 te weinig het gevoel geeft van ‘gezamenlijk eigendom’, dan is dit de beste oplossing. In de praktijk zie ik dit meestal ook goed gaan.

3. De echt-samen-doen oplossing.
Direct eigendom, zoals bij oplossing 2, maar geen huur, maar participatie in de exploitatie. A is voor 50% eigenaar, B en C elk voor 25%. A gaat exploiteren. B en C beschouwen hun deeleigendom van het pand als onroerend goed investering die pas wordt terugbetaald bij verkoop in de toekomst (ze accepteren dat zij tussentijds niet kunnen uitstappen, noch rente of huur ontvangen). Ze accepteren dat dat betekent dat als het pand wordt verkocht met verlies zij zullen delen in het verlies. B en C zullen 25% van de netto winst (na aftrek van kosten en winstbelasting) opstrijken als het pand in de toekomst zal worden verkocht met winst. Jaarlijks rapporteert A over het exploitatieresultaat: B en C ontvangen elk 25% van de netto winst (omzet minus bedrijfskosten minus een overeengekomen vergoeding voor de tijd die A in de exploitatie steekt). B en C dragen ook 25% van het verlies in geval de exploitatie verlieslatend is.
Voordeel: geen opstartkosten.
Nadeel: als B of C ontevreden is met het exploitatieresultaat, zullen er snel verwijten komen richting A: je werkt niet hard genoeg, je doet de marketing slecht, je maakt teveel kosten, etc, etc.
Mijn oordeel: lijkt aantrekkelijk op papier vanwege de geringe opstartkosten, in de praktijk ken ik geen enkel voorbeeld waar dit op langere termijn goed afloopt.

4. Een Société Civil Immobilière (SCI)
Een nieuw op te richten SCI wordt eigenaar van het pand. A brengt 50% in en krijgt 50% van de aandelen in de SCI, B en C elk 25%. Een SCI is een vorm van een Franse BV die als beperkt doel heeft het aankopen, in stand houden en verkopen van onroerend goed. Let op: zij mag NIET exploiteren, al is het toegestaan dat de SCI het onroerend goed zonder beperkingen of vergoedingen ter beschikking stelt aan zijn aandeelhouders en doet dat dus aan A, die daarvoor huur betaalt aan de SCI (zoals in oplossing 2). De huur wordt gebruikt voor het dekken van de kosten van de SCI en het restant wordt uitgekeerd aan de aandeelhouders. De aandeelhouders kunnen onderling aandelen kopen of overdragen (dus een aandelentransactie in plaats van uitkering in contanten). Voorbeeld: C heeft het geld niet nodig, maar B wel: B krijgt een dubbele winstuitkering en levert daarvoor aandelen in aan C. Aandelen kunnen onderling of aan derden worden overgedragen tegen 4,5% notariskosten in plaats van de 7,7% uit oplossing 2. A, B en C maken onderling afspraken (in een officieel vastgelegde aandeelhoudersvergadering) wat de rechten van elk zijn op gebruik van het pand. Zo kunnen er gebruiksrechten worden afgesproken; B en C mogen een aantal weken per jaar gratis gebruik maken van het pand.
Voordeel: eigendoms- en gebruiksrechten liggen formeel vast in aandeelhoudersbesluiten. Gemakkelijke overdracht van eigendom. Zolang de balans in evenwicht is (de ontvangen huur is ongeveer even hoog als de totale kosten van belasting, verzekering en groot onderhoud) hoeft de SCI geen boekhouding bij te houden, geen belasting aan te geven en zijn de administratieve kosten dus minimaal.
Nadeel: Een SCI kost een kleine € 2000 om op te richten en in te schrijven en het opheffen, als in de toekomst het onroerend goed weer is verkocht, kost nog een keer €2000.
Mijn oordeel: In de praktijk valt het ‘gemakkelijk overdragen van eigendom’ nogal tegen. Een aandeelhouder die van zijn aandelen af wil, zonder dat de overige aandeelhouders zijn aandelen kunnen of willen kopen, zit in de praktijk net zo vast als de mede-eigenaar in oplossing 2. Alleen zijn daar de kosten lager, dus is die oplossing beter.

5. Een association
Frankrijk kent een bepaalde fiscaal aantrekkelijke vorm van een association (stichting), die het mogelijk maakt om onroerend goed aan te kopen en in stand te houden. Echter door enorm misbruik van deze oplossing in de jaren tachtig en negentig, heeft de overheid de regels flink aangescherpt. De association mag geen winstoogmerk hebben en toeristische exploitatie heeft dat per definitie wel. Ook ‘instandhouding van het pand’ is onvoldoende grond om gebruik te kunnen maken van de gunstige fiscale regelingen van deze association (tenzij het een erkend nationaal monument is).
Voordeel: gunstige fiscale regelingen
Nadeel: hoge administratieve kosten, oprichten van een association (kost ongeveer €1500), aanstellen van een stichtingsbestuur, grote kans dat de belastingdienst de doelstelling van de association niet accepteert.
Mijn oordeel: je hoort dit nog wel eens als oplossing, maar dat is vaak gebaseerd op kennis of ervaring van twintig jaar geleden. Ik heb nog wel eens gehoord van een association die twintig jaar geleden of meer is opgericht en nog altijd goed functioneert, maar ik ken geen voorbeelden van meer recent.

6. Verdeeld eigendom
In plaats van dat A, B en C elk een deel van het eigendom krijgen, wordt het eigendom kadastraal verdeeld: 50% van het oppervlakte wordt gekocht door A, die dat gaat exploiteren, B koopt 25% voor zijn eigen gebruik en C ook (eventueel kunnen ze exploitatie daarvan overdragen aan A tegen een vergoeding). In de koopactes wordt een bijzondere bepaling opgenomen dat elk van beide anderen een recht van eerst aankoop krijgen als één van de drie zijn eigendom wil verkopen.
Voordeel: elk van de partijen heeft volledige vrijheid, geen administratie, geen opstartkosten
Nadeel: lang niet elk pand is geschikt voor een dergelijke kadastrale opdeling. Indien het wel lukt bestaat de verplichting om een vereniging van eigenaren op te richten (een Syndicat), voor het beheer van de gezamenlijke delen (bv tuin of oprit).
Mijn oordeel: als kadastrale opdeling in de praktijk mogelijk is, is dit waarschijnlijk de allerbeste oplossing, echter in de praktijk blijkt dat maar zelden mogelijk.

Wim