Franse banken: reputatie en werkelijkheid

Er stond op dit forum afgelopen weekend een bijdrage van een lid, die nogal negatief uit de hoek kwam nadat zijn hypotheekaanvraag was afgewezen door één van de grote Franse banken. Hij bediende zich van kwalificaties als 'niet klantvriendelijk' en 'arrogant' ten aanzien van die bank. Ik denk dat deze persoon diezelfde kwalificaties verdient voor het terugtrekken van zijn artikel, nadat het ontvangen commentaar hem klaarblijkelijk niet aanstond. De details van die casus doen er niet meer toe, maar de algemene discussie is wel van belang.

Je hoort Nederlanders nogal eens klagen over de Franse banken: behalve dat ze traag, klantonvriendelijk en arrogant zijn, stellen ze meest belachelijke vragen bij een hypotheekaanvraag. Ik denk dat het zin heeft om dat eens vanuit het perspectief van de bank te bekijken.

In 2008 bij de grote internationale financiële crisis is geen enkele Franse bank omgevallen. Wel diverse Nederlandse banken, waardoor de Nederlandse belastingbetaler kon opdraaien voor al te megalomane overnameplannen en te veel goedgelovigheid van de banken in al die plannen en beloftes van hypotheekaanvragers. Franse banken hebben risico-analyse altijd als hun allereerste taak en het allerbelangrijkste criterium gezien bij een lening-aanvraag.

En dan komt er zo'n Nederlands stel, zonder enige financiële historie in Frankrijk, met een plan voor een aanschaf van een woning of bedrijf in Frankrijk. Ze claimen vaak dat de hypotheek zal worden terugbetaald, doordat ze in Nederland blijven werken, terwijl het object of het bedrijf dat ze gaan kopen in Frankrijk (zeker als het meer is dan een simpel vakantiehuisje) tijd, inspanning, aandacht en geld gaat vragen, allemaal ten koste van de belofte dat ze in Nederland zullen blijven werken voor het terugbetalen van de lening. Ik begrijp wel dat zo'n Franse bank dat met enige achterdocht bekijkt, zeker als het leenbedrag hoog is (vaak in de orde van 50%) t.a.v. de waarde van het onderpand. Gezien de lage rentes verdient een bank nagenoeg niets op zo'n dossier, dus waarom zouden ze dit risico lopen?

Dan zijn er natuurlijk ook hypotheekaanvragers die dat doen op basis van de toekomstige business. Franse banken eisen daarvoor een 'prévisionnel', een zeer gedetailleerde berekening van het risico dat de bank loopt, volgens een vastgesteld model. Dat begint er al mee dat de aanvrager laat zien dat 50 % van de totale kosten (in het toerisme vaker 60 %) wordt ingebracht door de aanvrager zelf. Dus: aankoopprijs inclusief kosten koper, kosten van verbouwingen en andere investeringen, plus een buffer van in de regel 3-6 maanden (afhankelijk van de bedrijfsactiviteit) voor de opstartfase waarin geen winst zal worden gemaakt. Dat is heel iets anders dan het Nederlandse KvK-model voor een businessplan dat vol staat met mooie woorden, maar vrij licht is als het aankomt op cijfers. Een prévisionnel is één-en-al-cijfers, de mooie woorden kunnen bewaard worden voor als de leningaanvrager moet voorkomen voor de kredietcommissie van de bank, waarin ze, uiteraard in het Franse, hun business ideeën mogen komen uitleggen.

Welke van beide routes de hypotheek aanvrager ook kiest: hij dient zich minutieus voor te bereiden voor de aanvraag, rekening houdend met de taal en de cultuur van het land waar hij wil gaan wonen en werken. Met uitzondering van de allersimpleste dossiertjes, vereist dat een grondige kennis van het systeem, dat alleen maar kan worden geleverd door een courtier in Frankrijk of een Nederlandse hypotheekdeskundige met een grondige Frankrijkkennis. Zelf gaan zitten kloten met zo'n aanvraagje en vervolgens klagen dat de Franse banken arrogant en niet klantvriendelijk zijn is wel heel erg Nederlands, maar uiteindelijk niet effectief voor iemand die financiering nodig heeft voor zijn Frankrijkplannen!

Wim

_____________________________

☑️ Beste plaatser van dit bericht,

fijn dat je gebruik maakt van dit forum. Doe alsjeblieft mee met de discussie die volgt op je bericht! Reageer zelf op de reacties die anderen geven. Dat mag ook best een bedankje zijn.

_____________________________

Rubrieken,

Klik hieronder voor meer berichten in dezelfde rubriek.

20220131, Gelzaken

Reactie van Peter op 31 Januari 2022 op 13.16: Beste Wim, Ik heb met verbazing de discussie van gisterenavond gelezen en lees nu eigenlijk met net zoveel verbazing jouw uitgebreide stuk over zijn opmerking. Zoals ik de bijdrage las was het gewoon een kwestie van 'even het hart luchten'.

Vanzelfsprekend doen nederlanders in Frankrijk van alles fout - en doen fransen van alles geweldig. Dat is best waar. Maar tegelijkertijd kan het systeem soms log en onbegrijpelijk overkomen en bijzonder klantonvriendelijk. Is het nou zo vreselijk dat iemand daarover zijn hart lucht 'onder ons'?

Ik volg dit forum al een tijdje maar reageer nooit, juist omdat ik vind dat er zo vaak met een vingertje word gewezen. Ik zie de boodschap van gisteren overigens niet meer staan?

MIsschien is het ook een idee dat mensen ruimte krijgen om hun mening en hun ervaring te delen zonder dat ze de les gelezen wordt? Ik denk echt dat dat dit forum ten goede zou komen.

Reactie van Herman op 31 Januari 2022 op 14.32: Peter, meningen en ervaringen delen daar is niets mis mee, maar in dit geval waren die meningen en ervaringen gelardeerd met sneren naar "de banken" en "de Fransen." daar mag best op gereageerd worden, het forum hoeft geen theekransje te worden.

Overigens heeft Wim goed uitgelegd wat er achter de beweegreden van banken zit, een en ander is ook voor een deel wettelijk geregeld.

Reactie van Jako op 31 Januari 2022 op 14.49: Grotendeels eens, behalve dat Franse banken geen steun zouden hebben ontvangen tijdens de financiële crisis. Franse banken hadden zelfs nog meer boter op hun hoofd dan Nederlandse banken.

Waar ING Nederland met 10 miljard is gered hebben Franse banken in eerste instantie eind 2008 €40 miljard ontvangen aan herkapitalisatie van de Franse staat en voor 320 miljard aan garanties.

Begin 2009 is nog eens 10,5 miljard euro verstrekt aan Franse banken. Zie Wikipedia

In totaal dus ruim 50 miljard euro steun van de Franse belastingbetaler aan de Franse banken om die te behoeden voor een faillissement tegen 10 miljard voor ING.

Frankrijk heeft die enorme reddingsoperatie foor de Franse financiële sector grotendeels onder de pet gehouden: wat niet weet, wat niet deert.

Reactie van Wim van Teeffelen op 31 Januari 2022 op 15.24: @Jako, dat is interessante info! Ik ga eens uitzoeken in een vrij uurtje of dit giften waren, leningen van de staat, die weer moeten zijn of worden terugbetaald, garanties of aandelentransacties. Dat maakt nogal veel verschil.. Alleen maar bedragen zeggen niet zoveel.

Als ik iets tegenkom wat het vermelden waard is, meld ik mij hier weer.

Wim

Reactie van Albertjan Massier op 31 Januari 2022 op 16.36: Interessante discussie is dit. Van belang te benadrukken is dat Europa financiering-technisch nog lang geen één is. Het financieren van ‘niet-residenten’ is een aparte tak van sport die niet alle Franse banken (willen) beoefenen. Voorheen waren er twee Nederlandse banken die deze markt bedienen en ook nog eens een stuk of 7 Franse landelijk opererende banken. Daar is nu nog één (landelijk opererende) Franse bank van over; en deze bank gaat er ook al mee stoppen. Dat is ook de bank waar de hypotheekaanvraag bij stukliep waar de discussie hier op dit forum bij begon. In anticipatie op de beëindiging van hun dienstverlening zijn ze bij deze bank al aan het inkrimpen en zijn ze nog kritischer geworden op de dossiers die ze willen financieren. Het minimum leenbedrag is momenteel € 200k en als er ook maar de minste twijfel is over één of ander element in de aanvraag of het te kopen object dan wijzen ze het af.

In de nabije toekomst zullen alle niet-residenten alleen nog maar terecht kunnen bij regionaal opererende (vaak coöperatieve) banken voor een hypotheek. En dan verschilt het ook nog eens van regio tot regio of er überhaupt banken zijn die de niet-residenten kunnen bedienen. In Zuid-Frankrijk en in de Franse Alpen zijn de mogelijkheden ruimer dan in Noordelijker gebieden. Simpelweg omdat er daar minder wordt gekocht door niet-residenten. Wat resteert is een lappendeken aan mogelijkheden in Frankrijk waarbij er ook blinde vlekken op de kaart zijn waar je helemaal nergens terecht kunt als niet-resident voor een hypotheek.

Houdt er rekening mee dat er een gure wind opsteekt voor wat betreft de hypotheekmogelijkheden voor niet-resident kopers. De mogelijkheden worden nog beperkter dan ze al waren. De maximale leenpercentages worden lager en in veel regio’s zullen alleen mensen met een inkomen uit salaris een hypotheek kunnen krijgen en zullen zelfstandig ondernemers dus buiten de boot vallen. En dan geldt voor de Nederlanders ook nog dat er een taalbarrière is. Met de Engelse taal kunnen ze nog vaak wel uit de voeten, maar met documenten in het Nederlands niet. En veel regionale banken zullen daar alleen aan willen beginnen als het een aanvraag voor een flink hypotheekbedrag is van meerdere tonnen. Kortom, die banken zullen de krenten uit de pap willen halen en onder het mom van ‘we hebben het al druk genoeg’ heel veel ‘nee’ gaan verkopen.

Het is voor sommige Nederlanders lastig te bevatten dat men bij de Franse banken niet hetzelfde denkt en doet als de Nederlandse banken. Houdt er rekening mee: de mogelijkheden zijn anders. Frankrijk is een ander land dan Nederland, met een andere financieringscultuur een andere fiscale realiteit en wetgeving. Gooi dus de aanname dat alles dat in Nederland kan wat betreft hypotheken, in Frankrijk ook moet kunnen maar overboord. Dus inclusief de aannames dat je aflossingsvrij kunt lenen, looptijden van 30 jaar mogelijk zijn of dat je overwaarde vrij kan maken.

De realiteit is dat de Franse banken vaak helemaal niet zitten te wachten op die lastige financieringsaanvragen; veel te ingewikkeld en de huizenmarkt in Frankrijk is ook aangetrokken en ze doen liever een makkelijke Franse klant. Wat in ieder geval niet helpt zijn de Nederlanders die op hoge poten e-mails sturen in het Engels of met een rood hoofd aan de telefoon hangen bij de bank. Daar heeft heeft men echt geen boodschap aan.

Gaan we dan helemaal de ‘dark ages’ in wat betreft niet-resident hypotheekverstrekking in Frankrijk? Nee, met de juiste toon en met de juiste contacten kun je toch vaak een heel eind komen. Kortom, zet de Franse bankbril op. En een voordeel van de regionale banken is: als het je lukt om daar een hypotheek te krijgen dan zijn de voorwaarden doorgaans voortreffelijk!

Reactie van Robert T op 31 Januari 2022 op 16.44: Al in 1982 wende ik mij voor de eerste keer tot een Franse bank namelijk Banque Scalpert Dupont die nu niet meer bestaat. Feitelijk kwam ik daar als net meerderjarig broekje alleen maar geld brengen voor toen voor Franse zaken transacties. Toen al de toch wel wat neerbuigende houding.

Er zal wel veel bij de Franse banken als "cultuur" geduid kunnen worden, maar het paternalisme van banken in Frankrijk, generaliserend gesproken, is er nog steeds in de bejegening zeker op het platteland.

Ik ervaar dat nu nog regelmatig als ik "meekrijg" wat Nederlandse cq Franse kleine ondernemers met meer dan 20 jaar gelijkmatige modale omzet omzet zich soms moeten laten wel gevallen. En ja het is in de bejegening zoals het aan het lijntje houden, geen antwoord geven op afgesproken tijdstip, toezeggingen doen op schrift en niet realiseren, enz enz.

Uiteindelijk komt vaak ook goed en vaak ook niet en veel hangt af van de directeur en of je een relatie weet te maken...Ondanks goede voorbereidingen, zeer gedetailleerde overzichten enz enz.

Reactie van Albertjan Massier op 31 Januari 2022 op 16.59: @Robert de T.

Paternalistisch? Ja, zo ervaren wij dat vaak. Voor de Fransen bankmedewerkers zijn het regeltjes waaraan ze zich keurig houden en die regels zijn zijn opgesteld uit oogpunt van - voor Franse begrippen - prudent beleid. En ja, dat is anders dan 'ons' prudent beleid.

Meestal is met een duidelijke uitleg vooraf (anticiperend op de Franse denkwijze) of indien nodig een goede 'appel sur refus' toch te bereiken wat je wenst qua hypotheek.

Reactie van Albertjan Massier op 31 Januari 2022 op 17.09: ...en ja, soms maken medewerkers van banken het ook echt bont, door niet te reageren, beloftes niet na te komen of volkomen onbereikbaar te zijn....dat is om je kapot aan te ergeren. Maar beter is om er een olifantenhuid voor te kweken....

Reactie van Andreas Chatziantoniou op 31 Januari 2022 op 19.00: Ik deed gisteren idd aan de discussie mee, en ik kom er graag voor uit dat mijn (finale) conversatie met de bank niet de boeken ingaat als de meest vriendelijke klant.

Wat echter ook in zo'n discussie duidelijk mag zijn: geen twee klanten zijn hetzelfde.

Ik werk veel voor banken en ik heb in de loop der jaren de veranderingen, met name op het governance stuk, mee mogen maken. Ook zijn wet- en regelgeving (Basel 2, Basel 3 en andere) veranderd. De reden was duidelijk - het debacle van Lehman Brothers (die door de alsmaar groeiende markt van rommelhypotheken veroorzaakt werd) moest in de toekomst voorkomend worden.

Een hypotheek is in de meeste gevallen een standaard product, waar een bank weinig omkijken naar heeft. Waarde van het object, kredietwaardigheid van de koper, wat berekeningen en klaar is Jean-François.

Krediet is iets wat je eigenlijk alleen aan iemand geeft, die het niet nodig heeft. Vandaar dat ik zelf zo'n moeite er mee had, dat bij de BNP International Buyers Desk zo gedaan werd, alsof ik iemand zonder inkomen en met absurde plannen was. Dit, terwijl mijn complete financiële situatie bij hun bekend was (ik heb er een redelijk dik dossier naar toe gestuurd).

Het is begrijpelijk, dat een bank graag zonder al te veel moeite geld wil verdienen. Alleen, als je geen moeite doet, dan gaat de klant verder shoppen, tot hij een bank gevonden heeft, die hem wel helpt. Marktwerking noem je dit En dan moet je aan het einde van de rit als bank niet piepen, dat je door een fintech uit je markt gedrukt wordt.

Een fatsoenlijke afweging van het risico is nodig, maar dat kan ook zonder dedain. Neem de meerderheid van de "Ik Vertrek" kandidaten, die zonder ervaring in de branche, zonder taalvaardigheid en met een budget van nulkommanix denken, dat ze de zoveelste chambre d'hôtes neer zetten. Geef de bank hier gelijk, dat ze geen hypotheek willen verstrekken. Maar de ondernemer, die al 20 jaar een eigen succesvol bedrijf heeft, een (tweede) huis wil kopen en maar een deel van het bedrag wil financieren, die kan je als bank beter als klant willen.

Ook in LDF gaan zaken veranderen. Ik zal niet verbaasd zijn als over 5 to 10 jaar de helft van de mini-kantoortjes in de kleinere plaatsen verdwenen is. Andere landen hebben dat al achter de rug, en nog steeds worden bankzaken uitgevoerd. Dus voor de 80/20 regel heb je geen groot netwerk van bankkantoren. Skype, Zoom, Teams voor wat korte gesprekken met de klant, de rest gaat online, en als je echt een ingewikkelde bancaire constructie nodig hebt, dan stap je in je auto en ga je naar een kantoor in een grote stad, waar dan ook wat experts zitten.

Reactie van En Laurenc op 31 Januari 2022 op 23.42: Persoonlijk ben ik altijd heel goed geholpen en bediend door de Banque Populaire, gelukkig heb ik nu alles netjes afbetaald. Toen ik hier 22 jaar geleden kwam werd ik ontvangen door de directeur mét een sigaar en omdat ik die en die kende, wat ook weer kennissen waren van die directeur, was het zaken doen zo geregeld, zo werkte dat in frankrijk indertijd.Maar ik kan mij best voorstellen dat de banken in Frankrijk moeite hebben met Nederlanders, kijk eens naar een paar uitzendingen van Ik Vertrek en je weet toch waarom en ook dat ze (de Franse banken) volkomen gelijk hebben in hun benadering.