Fiscale consequenties bij verkoop van onze (zelfbouw-)woning

Goedemiddag,

Wij zijn voornemens onze woning in Frankrijk te verkopen.
Ik heb begrepen dat de overwaarde wordt belast met 40% belasting en dat de overwaarde wordt bepaald door de verkoopprijs minus de prijs waar de woning is voor is gebouwd. Deze laatste zou gebaseerd moeten zijn op facturen die uitsluitend door Franse aannemers mogen zijn verstrekt. In ons geval daar dat niet op omdat we de woning grotendeels zelf hebben gebouwd met materialen uit Nederland.
Klopt dit verhaal?
Met vriendelijke groet,

_____________________________

☑️ Beste plaatser van dit bericht,

fijn dat je gebruik maakt van dit forum. Doe alsjeblieft mee met de discussie die volgt op je bericht! Reageer zelf op de reacties die anderen geven. Dat mag ook best een bedankje zijn.

_____________________________

Rubrieken,

Klik hieronder voor meer berichten in dezelfde rubriek.

20221001, Geldzaken, Overheid, Woningen Algemeen

< Vorige bijdrage

Reactie van Wil Louwers op 1 Oktober 2022 op 18.22: Dag Thomas, begrijp ik het goed dat het je tweede huis is naast je huis in Nederland? Als dat het geval is, mag je inderdaad alleen facturen in mindering brengen op het verschil tussen aan-en verkoopprijs van werkzaamheden die door erkende bedrijven zijn gedaan (met BTW) en zo). O ja, je mag wél de kosten voor het opstellen van een DPE aftrekken, mits met factuur natuurlijk! Het bedrag dat je aan de zogenaamde plus value mag afdragen hangt af van hoe lang je het huis in bezit hebt gehad.

Kijk het allemaal na op de site gouv.fr en dan de zoekfunctie ‘plus value’. Dat is de leidinggevende site. Er zijn heel veel andere sites beschikbaar, maar dit is ‘m. Qua vertalen kan ik je de site DeepL aanraden questie van knippen en plakken en je krijgt een betere vertaling dan Google. O ja, daar staat ook een tooltje om de schade te berekenen!

Je notaris is ook een goede bron.

Het is een beetje als in Nederland ‘leuker kunnen we het niet maken’.

Tot slot, ik heb me er een maandje geleden nog in mogen verdiepen…..

Veel succes!

Reactie van Thomas op 1 Oktober 2022 op 18.42: Bedankt voor je reactie Wil.
Maakt het nog iets uit als deze woning die ook wordt verhuurd, is onder gebracht in een SCI?

Reactie van Wil Louwers op 1 Oktober 2022 op 18.49: Dag Thomas, ik denk het niet, omdat het idee van de aftrekbaarheid is gebaseerd op het feit dat je het werk en de erbij behorende materialen door een Frans bedrijf met in Frankrijk gekochte materialen hebt laten verrichten en zij daarover BRW en inkomstenbelasting betalen (de werknemers dan!) Maar omdat denken iets anders is dan weten: ff je notaris bellen, want het zal ongetwijfeld ook op de gouv.fr site te vinden zijn, maar dan ergens op pagina 8731 met doorverwijzing naar een bladzijde die nog meer verstopt is…..

Reactie van Thomas op 1 Oktober 2022 op 19.23: Valt mee! Ik heb het net gevonden, bij een SCI gaat het om 19%. Dat is ook nog wel de moeite. We hebben wel wat rekeningen maar dat dekt ongeveer 20% van de bouwkosten af. Al met al wel een tegenvaller.
Ik wil nog even dieper inzoomen. Bij gereedkomen van de woning had deze een bepaalde taxatie/balanswaarde. Laten we zeggen 350K. Gaat de Franse fiscus dan toch uit van de bouwsom?
Wat ik ook bijzonder vind: wanneer in NL een buitenlander een woning verkoopt dan gelden voor hem toch dezelfde regels als voor een ingezetene? Dit is dan toch gewoon pure discriminatie?

Reactie van Wil Louwers op 1 Oktober 2022 op 19.40: Dag Thomas, voor wat betreft deze vragen: dat weet ik niet, ik denk er dus nix over! Je notaris weet er alles van. Voor wat betreft regelgeving in het ene land in vergelijking met het andere: dat is nu zo en hoogstens interessant om onder het genot van een kop koffie of nog iets sterkers te bediscussiëren!

Reactie van Elly Braat op 1 Oktober 2022 op 19.52: Thomas: deze regelgeving geldt voor àlle tweede woningen, ook voor de Franse tweedehuizenbezitters. Dus van discriminatie is geen sprake

Reactie van Peter Jan op 1 Oktober 2022 op 20.09: De notaris is hier de aangewezen persoon om mee te overleggen. Die is namelijk de vooruitgeschoven post van de fiscus. Zorg dat je veel historisch materiaal verzamelt, beginnend met de aankoop van de grond. En volgens mij heeft de waarde nu weinig van doen met de eigendomssituatie. Maandag mailtje naar je notaris in Frankrijk zou ik zeggen.

Reactie van Jeannette op 2 Oktober 2022 op 9.16: Als de SCI de woning verkoopt, is er niet sprake van een "buitenlander" die het onroerend goed verkoopt, maar de Franse onderneming SCI en die moet per definitie belasting over de gerealiseerde plus-value betalen, het zijn de participanten die gezamenlijk naar aandeel deze belasting moeten betalen, buitenlander of niet.

Buitenlanders die een tweede woning verkopen betalen in Frankrijk minder heffing over de plus value als zij kunnen aantonen elders sociaal verzekerd te zijn. Dus er is wel sprake van een zekere discriminatie maar die valt voor buitenlanders dus gunstig uit.

Je bezit dus ook geen tweede woning, je hebt een aandeel in een SCI.

Dat jij gratis en voor niks voor de SCI arbeid hebt verricht is dus jouw keuze geweest en de als je daar geen rekeningen voor geschreven hebt, heb je nu pech, dit is niet meer aftrekbaar.

Zorg dat je de verkoop ook goed doet, AV hierover etc. en eventueel na de verkoop de SCI opheffen (kost ook geld) als deze geen bestaansrecht meer heeft.

Notaris kan je hier inderdaad alles over vertellen en anders een expert-comptable.

Reactie van Wim van Teeffelen op 2 Oktober 2022 op 10.37: In aanvulling op het advies van Jeannette nog twee puntjes:

- Als de SCI het pand verhuurt (en dus de SCI de huuropbrengsten opstrijkt), ben je in overtreding van de statuten van de SCI en zal straks, bij de verkoop, de belastingdienst de SCI gaan behandelen als een SARL, en dat gaat gepaard met een heleboel boekhoudkundige en administratieve verplichtingen, nog even los van het feit dat je al die administratieve eisen in het verleden al hebt overtreden. Advies voor meelezers: Een SCI NOOIT laten verhuren!. De SCI mag het pand gratis of tegen huur beschikbaar stellen aan één of meer van de aandeelhouders en die persoon mag natuurlijk wel verhuren (als de aandeelhouders van de SCI daarmee akkoord gaan).

- Het is natuurlijk unfair als je, ik geef maar een voorbeeld, een stukkie grond koopt voor € 20.000 en daarop met eigen handen een huis bouwt dat € 100.000 waard is, je voor € 80.000 aan 'plus-value' zou worden aangeslagen. Dat is dan meestal ook niet zo, maar je moet wel een notaris vinden die bereid is om hierin mee te denken en tot een 'fictieve bouwwaarde' te komen. Ik probeer dat meestal te doen met de volgende methode: in 2022 is het huis € 100.000 waard en in 2018 was de bouw klaar. Het prijsniveau in die regio lag in 2018 op 90% van het prijsniveau voor vergelijkbaar onroerend goed in 2022. Dus de fictieve bouwwaarde op de datum van achèvement (de formele melding aan de gemeente dat de bouw is afgerond) was € 90.000. Winst = € 10.000 en daarover wordt dan de taxe sur la plus-value geheven. Soms wordt de verkoopprijs verdeeld is verkoopwaarde van de grond en waarde van de opstallen, zeker als de grond heel veel eerder is gekocht, kan dat voordelig zijn, maar dat maakt de berekening alweer gecompliceerder. Nogmaals, essentieel is dat je een notaris vindt die lang deze lijnen wil meedenken.

Wim

Reactie van Jeannette op 2 Oktober 2022 op 14.28: Het is niet onmogelijk, een SCI die het onroerend goed verhuurt, de statuten moeten wel goed zijn opgesteld én de boeken en administratie moeten goed gevoerd zijn; jaarlijks moet bijvoorbeeld de jaarrekeningen gedeponeerd worden bij de griffie van de Handelsrechtbank.

Je reactie hieronder, dit zijn de huisregels.