Financiering van Frans onroerend goed

Het lijk mij nuttig om op deze site eens een overzicht te geven van financieringsmogelijkheden bij de aankoop van een Frans huis in deze tijd waarin de rente (nagenoeg) nul is.
Onder ‘huis’ versta ik dan allerlei soorten onroerend goed die Nederlanders in Frankrijk kopen, van een opknapper in de Ardennes voor € 30.000 of minder tot een villa aan de Côte d’Azur van € 3.000.000 of meer.

Er zijn heel erg weinig statistieken over dit onderwerp, dus onderstaand is gebaseerd op mijn eigen adviespraktijk, gesprekken met in Frankrijk gespecialiseerde makelaars, een bevriende Franse notaris die nogal veel buitenlandse kopers in zijn praktijk heeft en Nederlandse hypotheekadviseurs. Onderstaande cijfers zijn een schatting, ik neem de verantwoordelijkheid voor die schatting, maar kan hem niet onderbouwen met harde cijfers.

Ongeveer 1000 Nederlanders (eenlingen, stellen, families, gepensioneerden, ondernemers of werknemers, oud en jong, emigrant of ex-pat) kopen onroerend goed in Frankrijk elk jaar. En ruim 900 Nederlanders per jaar verkopen onroerend goed in Frankrijk. De naar schatting 30.000 huizen in Frankrijk in bezit van Nederlanders groeit dus langzaam. Van die duizend huizen die gekocht worden, wordt naar schatting de helft gekocht met eigen geld. Ja, er zijn Nederlanders die zo € 3 miljoen of meer eigen geld neertellen voor een Franse villa, maar er zijn ook Nederlanders die € 30.000 voor een opknapper niet betaald krijgen zonder hulp van derden. Dat ‘eigen geld’ bestaat dan vaak uit een combinatie van eigen spaargeld en/of erfenis en/of afscheidspremie van de werkgever en/of opbrengst uit verkoop van hun Nederlandse bedrijf en/of een hypotheek op de overwaarde van hun Nederlandse huis. Dit laatste is uitsluitend mogelijk voor hen die in Frankrijk een tweede huis kopen en voor expats. Voor emigranten is dit niet weggelegd. Ja, veel Nederlandse huizen hebben weer een overwaarde, die kan worden ingezet voor de financiering van een tweede huis. Voor emigranten levert de verkoop van hun Nederlandse huis vaak zoveel op dat ze genoeg overhouden om in Frankrijk zonder financiering een huis te kopen. In veel Franse regio’s zijn de huizenprijzen nog steeds relatief laag.
Dit aantal van 500 huizen zonder financiering zie ik toenemen in de nabije toekomst.

Ongeveer 200 huizen per jaar worden gefinancierd met private financiers: een vriend, familielid, maar ook wel onbekenden. Ik zie geregeld dossiers waarbij ouders hun kinderen op deze manier helpen om een nieuw leven te starten in Frankrijk en nu heb ik er zelfs een in behandeling die precies omgekeerd is: Gepensioneerden kopen met behulp van een private financiering van hun zoon een huis in Frankrijk! De achtergrond hiervan is niet moeilijk te raden: Tante Agaath heeft wat geld gespaard en zij is momenteel de sigaar. Haar geld op de bank levert helemaal niets op en er is zelfs vaak een negatief rendement door Box 3-belasting en inflatie (om van een dreigende negatieve rente, waarover je nu veel leest, nog maar niet te spreken). In plaats van het geld op de bank steeds minder waard te zien worden, ziet Tante Agaath wel wat in de plannen van haar favoriete nichtje, die met haar gezin een bedrijf in Frankrijk wil beginnen. Voor de regeling van private financiering zijn er verschillende mogelijkheden:
- een directe persoonlijke lening van Tante Agaath aan haar nichtje. Geen rompslomp, geen bijkomende kosten, maar ook geen zekerheid. Als het lieve nichtje toch niet zo’n goed ondernemer blijkt is Tante Agaath voor de tweede maal de sigaar.
- participatie door Tante Agaath in het eigendom van het huis. Dat kan o.a. via een SCI (zie elders op deze site wat dat is). Als de onderneming faalt heeft Tante in elk geval nog onroerend goed als onderpand. Mocht het onroerend goed in de toekomst meer geld waard worden, dan deelt ze mee in de winst, maar ze deelt ook mee in het verlies als de markt de verkeerde kant op gaat.
- een Franse hypothecaire lening. Tante Agaath wordt dan ingeschreven in het Franse hypotheekregister als lening-verstrekker. Ze krijgt daarmee exact dezelfde rechten als een Franse bank, in geval het nichtje niet de rente en aflossing betaalt. Meer zekerheid dan Tante Agaath in Nederland zou hebben als ze daar in onroerend goed zou investeren!
Ik zie dit aantal van 200 per jaar de komende tijd flink toenemen.

Dan zijn er naar schatting zo’n 100 huizen per jaar die worden gefinancierd door een Franse bank. Ik moet schrijven: mede-gefinancierd, want 100% financiering is uiterst zeldzaam. Zonder eigen geld kun je nog altijd geen huis kopen in Frankrijk. Er zijn steeds minder Franse banken die dit aanbieden aan buitenlanders en de eisen van de banken worden steeds buitenissiger. Ik begrijp de banken ook wel: ze lopen een flink risico met het uitlenen van geld, waar nauwelijks inkomsten tegenover staan. Met 0,9% rente, die nu gangbaar is in Frankrijk, blijft er weinig over voor de bank en daar moeten ze ook nog de dossiervorming uit betalen, de inschatting van de risico’s en voldoen aan steeds meer eisen van de overheid. Nee, je hoeft geen medelijden te hebben met de Franse banken, maar hoe spijtig ook voor de Nederlandse kopers van een huis in Frankrijk, ik begrijp de terughoudendheid van de banken wel.
Ik zie dit aantal van 100 per jaar eerder teruglopen dan omhoog gaan, zolang we die hysterisch lage rente houden.

Ook ongeveer 100 huizen per jaar worden gekocht op afbetaling. Dat heeft ‘crédit vendeur’ in Frankrijk. De koper stopt wat hij heeft aan eigen geld in het huis en de verkoper ontvangt maandelijks een nabetaling voor het restant van de koopprijs, bestaande uit rente en aflossing. De termen van die nabetaling (hoogte van de rente, aflossingsduur, betaling per maand, kwartaal, jaar, vooraf of achteraf, etc.) zijn allemaal redelijk vrij onderhandelbaar, al is daar altijd de Franse notaris, die in het kader van zijn wettelijke zorgplicht voor zowel koper als verkoper er voor zal zorgen dat de termen van die afbetaling redelijk zijn. Verkopers kunnen niet worden gedwongen tot crédit vendeur en veel verkopers zijn niet geïnteresseerd omdat ze het geld nodig hebben, bv voor de aanschaf van een ander huis. Maar mocht de verkoper niet direct het geld nodig hebben, dan levert een crédit vendeur meer op dan het geld op de bank zetten. Voldoet de koper niet aan zijn afbetaalplichten, dan kan de verkoper het huis (via de rechtbank) terugvorderen en is de koper vaak zijn eigen geld kwijt.
Ik heb de laatste jaren behoorlijk wat van dit soort dossiers begeleid, maar ik zie de aantallen afnemen door het aantrekken van de Franse huizenmarkt (huizen worden gemakkelijker verkocht) en een stevige verbetering van de financiële mogelijkheden van de Nederlandse koper, dankzij de meer dan uitstekende Nederlandse huizenmarkt

En de laatste 100 huizen per jaar worden op allerlei vernuftige manieren gefinancierd: door huur-koop-overeenkomsten; door nog steeds (maar aflopend) Nederlandse stamrecht-BV’s of met financiering van Nederlandse bedrijven, door aankoop ‘en viager’ (koper met de bewoner er nog in), door crowd-funding of nog wel op andere creatieve manieren. Ik heb nu een dossier waarbij een Nederlander één van de twee huisjes met heel veel achterstallig onderhoud heeft gekocht van een Franse familie, die eerder hadden toebehoord aan overleden ongetrouwde broer en zus. Hij heeft het huisje gekocht voor de helft van de overeengekomen waarde, waarbij de koper de andere helft van de koopsom voldoet door arbeid: hij knapt het tweede huisje helemaal op voor de familie. Innovatief, maar dit dossiertje heeft me wel veel hoofdbrekend gekost over hoe je dit zodanig kunt dichttimmeren dat de belangen en de risico’s van koper en verkoper evenwichtig zijn gedekt.

Kortom, de Franse bank is niet de enige mogelijkheid voor financiering van uw Franse plannen, wie weet dat u met creatief denken nog een heel eind kunt komen als de bank uw financieringsverzoek afwijst.

Wim