Extra uitzondering op voorkeursrecht SAFER door Cour de Cassation

La Cour de Cassation heeft op 6 october een opvallend arrest gewezen, waarbij het voorkeursrecht van de SAFER bij verkoop van landbouwgrond enigszins wordt beperkt.

Op dit voorkeursrecht bestaan al acht wettelijke uitzonderingen, vastgelegd in artikel L 143 lid 4 van de Code Rural (et de la Pêche Maritime). Zoals bijvoorbeeld schenking, verkoop "en viager" (tegen een lijfrente) of tegen het verlenen van diensten en verkoop tussen familieleden tot de vierde graad of tussen mede-eigenaars. De Cour de Cassation heeft daar nu een uitzonderring aan toegevoegd: verkoop met verlening van wederzijdse voordelen (diensten en concessies), waarbij tussen verkoper en koper een zodanige persoonlijke vertrouwensband bestaat dat die diensten en concessies zonder de goede relatie ondenkbaar zouden zijn.

Het ging in deze zaak om twee dames in Île-de-France die in 2008 een stuk landbouwgrond aan een goede vriend verkochten. Bij de verkoop werd overeengekomen dat de dames een stuk van 1000 m2 mochten blijven gebruiken als groentetuin. De plaats zou worden bepaald in goed overleg met de koper. Als tegenprestatie zouden de dames vijf jaar lang het onderhoud van het gehele terrein voor hun rekening nemen.

De SAFER maakte gebruik van haar "droit de préemption", waarbij zij aanvoerde dat geen enkele wettelijke uitzondering op deze verkoop van toepassing was. Het Tribunal stelde de SAFER in eerste instantie in het gelijk. Maar de dames waren vastberaden (en kennelijk welgesteld) en ze hadden geduld. Zij tekenden hoger beroep aan. Het Tribunal de Grande Instance oordeelde met hen dat het voorkeursrecht van de SAFER in dit geval niet opging. De SAFER liet het er echter niet bij zitten en ging in cassatie.

Helaas voor de SAFER besliste la Cour de Cassation dat zij haar voorkeursrecht niet kan doen gelden, wanneer de verkoopovereenkomst niet zozeer om de verkoop van het perceel grond gaat, maar voornamelijk is ingegeven door de persoonlijke band tussen koper en verkoper, zij er wederzijds elkaar een dienst mee bewijzen en de vertrouwensrelatie tussen beiden een voorwaarde is voor de probleemloze nakoming van de overeenkomst.

De dames behaalden dus na acht jaar strijd de overwinning. De SAFER werd veroordeeld in de proceskosten.

Dit arrest biedt mogelijkheden voor verkoop van landbouwgrond tussen vrienden en buren, zonder dat de SAFER roet in het eten kan gooien. Daarbij moeten koper en verkoper wel voldoen aan de door de cassatierechter genoemde criteria:

- een persoonlijke vertrouwensband tussen koper en verkoper én
- het wederzijds verlenen van voordelen, waaruit deze persoonlijke vertrouwensband blijkt.

In alle gevallen blijft het verstandig om tevoren het advies van een notaris in te winnen.

Zie ook de tekst van het arrest.

_____________________________

☑️ Beste plaatser van dit bericht,

fijn dat je gebruik maakt van dit forum. Doe alsjeblieft mee met de discussie die volgt op je bericht! Reageer zelf op de reacties die anderen geven. Dat mag ook best een bedankje zijn.

_____________________________

Rubrieken,

Klik hieronder voor meer berichten in dezelfde rubriek.

20161102, Overheid

Overleden Reactie van Boudewijn Bolderheij op 2 November 2016 op 17.38: .
Heel fijn Theodora,

Even een mooie groente tuin aan laten beleggen
en beloven dat ik de weide de eerst komende vijf jaar op orde hou.

En dag SAFER, zeg maar dag met het handje :) .

Boudewijn

Overleden Reactie van Theodora Besse op 2 November 2016 op 19.37: Ik ben bang Boudewijn, dat de SAFER zich niet zo gemakkelijk gewonnen zal geven. En dat het nog wel even zal duren eer het arrest is doorgedrongen tot alle SAFERs. Vandaar ook mijn waarschuwing om een notaris te raadplegen. Een goede voorbereiding is van groot belang.

Overleden Reactie van Theodora Besse op 3 November 2016 op 8.26: Ja John, in principe zijn dat van oorsprong de drie doelstellingen van de SAFER. Maar iedereen weet dat de SAFER lang niet altijd zuiver op de graat is. Zij gebruikt regelmatig haar macht voor andere doeleinden (speculatie).

In mijn omgeving heb ik zo'n geval van nabij meegemaakt. Een Nederlander wilde een stuk natuurterrein kopen van een franse dame. Het terrein van 1,4 ha, zelf ongeschikt voor landbouw, ligt wel gedeeltelijk naast landbouwgebied en wordt aan de andere kant begrensd door natuur.

De SAFER maakte op aanvraag van een boerenbuurman gebruik van haar voorkeursrecht en bood een tiende van de overeengekomen koopprijs. De franse dame bood de Nederlander toen aan om hem het stuk grond cadeau te doen, zodat de SAFER buitenspel zou staan, met betaling onder tafel. De Nederlander weigerde dat.

De verkoopster werd toen zó boos op de SAFER dat zij dreigde een eerdere verkoop van haar grond, waarbij de SAFER ook van haar voorkeursrecht gebruik had gemaakt, openbaar te maken. Zij had namelijk bewijzen in handen dat de SAFER bij die eerdere transactie met de grond had gespeculeerd door die door te verkopen aan een niet-agrariër voor vele malen de prijs die de dame had ontvangen.

Het einde van het liedje was dat de SAFER zich officieel terugtrok en de Nederlander kon het stuk grond alsnog kopen én er, met toestemming van de gemeente, de SAFER én de boerenbuurman (die een erfdienstbaarheid verkreeg om er zijn schapen te laten grazen zolang hij schapen zou houden) een stacaravan op plaatsen.

De boerenbuurman heeft, nu tien jaar later, nog nooit zijn schapen op het stuk grond laten grazen (hij is eigenaar van meer dan 40 hectare grond), maar door de erfdienstbaarheid heeft hij wel het eerste recht van koop, wanneer de Nederlander het terrein zou willen verkopen. Dan neemt de boer ongetwijfeld de SAFER weer in de arm. En zo gaat dat soms óók op het franse platteland.