Exclusief mandaat van de makelaar

Overleden Reactie van Theodora Besse op 27 September 2016 op 7.34

Een exclusief mandaat duurt minimaal drie maanden. Het kan ook voor een langere tijd worden verleend, maar de meeste makelaars hanteren deze wettelijke minimumtermijn. Na verloop van drie maanden kan het mandaat stilzwijgend worden verlengd, maar tot maximaal één jaar.

In alle gevallen kan de klant na de eerste drie maanden een einde maken aan het exclusieve mandaat door per aangetekende brief (met bericht van ontvangst) aan de makelaar te melden dat hij het mandaat beëindigt. Het einde van het mandaat gaat in 14 dagen na ontvangst van de aangetekende brief.

De wettelijk minimale termijn bedraagt dus 3 maanden. Het is natuurlijk mogelijk dat een makelaar een eigen minimale termijn van 6 maanden hanteert. Persoonlijk zou ik geen exclusief mandaat aan een makelaar geven, omdat het je als verkoper te zeer beperkt in de mogelijkheden die het franse systeem de verkoper nu eenmaal biedt. Een makelaar die 6 maanden als minimumtermijn hanteert zou ik mijden.

Meer info vind je op Droit-Finances. Evenals een voorbeeldbrief om het al dan niet exclusieve mandaat te beëindigen.

Reactie van Wim van Teeffelen op 27 September 2016 op 8.47

Een exclusief mandaat hoeft niet persé slecht te zijn, want er zijn wettelijke verplichtingen voor de makelaar, bv op het gebied van adverteren, die wel gelden bij een exclusief mandaat, maar niet bij een non-exclusief mandaat. T.a.v. de duur van het contract heeft Theodora volledig gelijk. Er is echter een tweede periode die net zo belangrijk is: hoe lang is de periode dat de makelaar recht houdt op de courtage van (potentiele) kopers die via hem zijn gekomen gedurende de periode dat het contract geldig was, nadat die periode voorbij is? Normaal is die één jaar, maar er zijn makelaars die dat oprekken naar twee jaar. Praktijkoorbeeld: een makelaar draagt een koper voor die naar de mening van de verkoper met een te laag bod komt. De verkoper vindt, zelf of via een andere makelaar na zes maanden een betere koper, maar die koper blijkt na nog eens zes maanden zijn financiering niet rond te krijgen, ondanks diverse verlengingen van de deadline van het financieringsvoorbehoud. Vervolgens gaat de verkoper terug naar de eerste koper en hij begint nieuwe onderhandelingen met hem. Na weer een half jaar en allerlei nieuwe eisen van de koper komt het tot een overeenkomst en twee jaar na het eerste contact komt het tot aankoop, geheel uitonderhandeld en geregeld door de verkoper. Dit is meer een filosofische dan een juridische vraag: vind je dat de makelaar die twee jaar voor ondertekening van het contract voor het eerst de koper heeft voorgesteld, maar in de daaropvolgende twee jaar niets heeft bijgedragen aan het dossier, dan nog steeds recht heeft op zijn volledige courtage?

Ikzelf heb grote twijfels bij de effectiviteit van het Franse makelaarssysteem en de daaruit voortvloeiende hoge courtages. Van de andere kant heeft een makelaar recht op zijn  courtage als hij een koper heeft gevonden. Want het allermoeilijkste in de huidige slechte huizenmarkt is het vinden van een koper!

Wim

Overleden Reactie van Theodora Besse op 27 September 2016 op 9.37

Wim, je draagt een interessant, maar naar ik vermoed uiterst zeldzaam praktijkvoorbeeld aan. Zolang dit niet wettelijk of via jurisprudentie is geregeld zal het, wanneer het voorkomt, de nodige problemen opleveren. 

Persoonlijk ben ik van mening dat in dit voorbeeld de makelaar de koper heeft gevonden, hoe lang geleden ook. En volgens je eigen woorden heeft een makelaar dan recht op courtage. Dat hij verder niets heeft bijgedragen aan de uiteindelijke verkoop ligt niet aan hem maar aan de verkoper, die zich buiten de makelaar om heeft gewend tot de koper die deze had voorgedragen.

Bovendien is het onmogelijk om een termijn te stellen waarbinnen de makelaar dan nog wel recht op courtage heeft en wanneer hij dat recht heeft verspeeld. En zelfs als de wetgever er een termijn aan zou stellen levert dat weer allerlei mogelijke een-tweetjes op tussen verkoper en koper. Dus mijn oordeel: een makelaar die de koper in contact brengt met de verkoper heeft bij verkoop altijd recht op courtage.

Reactie van Lucia op 27 September 2016 op 15.51

Wij hadden een mandaat exclusief voor 3 maanden met de restrictie dat de makelaar nog een jaar na het tekenen van het mandaat recht had op courtage. Daarna waren we weer vrij om te doen en laten wat we wilden. En dit alles zwart op wit. 

Overleden Reactie van Theodora Besse op 27 September 2016 op 16.18

Merkwaardig Lucia, tenzij ik het verkeerd heb begrepen. Maar wat je schrijft betekende in de praktijk dat het mandaat voor een jaar gold. Het gaat er bij een exclusief mandaat immers om dat de makelaar zijn concurrentie uitschakelt en daarmee zijn courtage veilig stelt (en zogenaamd beter zijn best doet om het huis te verkopen). Na drie maanden mochten jullie dus wel een andere makelaar inschakelen, maar als die binnen negen maanden het huis verkocht moesten jullie beide makelaars courtage betalen. En als jullie zelf een koper vonden voor het jaar om was, hadden jullie toch de makelaar courtage moeten betalen. 

Het makelaarsvak is vanwege het systeem niet makkelijk in Frankrijk, maar als klant zou ik beslist niet in zee gaan met een makelaar die dit soort slimme constructies toepast.

Reactie van Lucia op 27 September 2016 op 17.13

Theodora wij hebben alleen maar goede ervaringen gehad met deze makelaar. En waar het om ging is dat als wij het huis zonder een makelaar verkocht zouden hebben aan één van de kijkers die via deze makelaar ons huis gezien had deze makelaar dus tot een jaar na ondertekening recht had op de courtage. Het mandaat zelf was 3 maanden geldig. Andere kijkers/kopers en/of via een andere makelaar geen enkel probleem. Dus niets geen dubbele courtage. Niet alle makelaars zijn boeven.

Overleden Reactie van Theodora Besse op 27 September 2016 op 18.13

Dankjewel Lucia, voor je nadere uitleg. Ik had het dus, zoals ik al vermoedde, gelukkig verkeerd begrepen. Nu is het duidelijk. Ik zeg niet (en nooit) dat makelaars boeven zijn. Wel dat ze het in het franse systeem niet gemakkelijk hebben. Ik heb dat gezien toen ik zelf een huis zocht, maar ook bij anderen. Daarom proberen makelaars hun concurrenten uit te schakelen door een exclusief mandaat te vragen. Hoewel ik dat niet zou doen wanneer ik een huis zou verkopen, heeft het kennelijk ook bepaalde voordelen, zoals Wim hierboven uitlegt.

Verder moet ik iets rechtzetten, want wat ik schreef was onjuist. Het is niet de verkoper die de makelaar betaalt, maar de koper. Daaruit had ik al kunnen opmaken dat mijn redenering niet klopte, want jullie exclusieve makelaar kan natuurlijk niet van kopers eisen dat ze twee keer courtage betalen of dat ze hem courtage betalen terwijl ze alleen met jullie te maken hadden. Sorry voor mijn denkfout.

Reactie van Lucia op 27 September 2016 op 19.04

Is oké, dank je wel.

Reactie van Peter van Schaick op 28 September 2016 op 14.05

Hartelijk dank aan iedereen die op zinvolle wijze hebben bijgedragen aan het betere begrip van wat gebruikelijk is. Zelf heb ik geen moeite met een exclusief mandaat, vooral omdat ik heb kunnen regelen dat wanneer een koper door mij zelf wordt gevonden, de courtage wordt gehalveerd.

Reactie van Peter Bos Sotheby's Intl Realty op 28 September 2016 op 19.06

@Peter: in t geval je zelf de deur wilt openhouden voor een koper die je zelf vind is t zgn "mandat semi-exclusif" een oplossing. Hierbij werk je met 1 exclusieve makelaar maar kan je t pand ook rechtstreeks verkopen zonder dat iemand commissie aan de makelaar schuldig is. Mits de koper natuurlijk niet eerst met de makelaar in contact is gekomen maar duidelijk via je eigen kanalen op t pand is afgekomen.  Succès met de verkoop, 

Je reactie hieronder, dit zijn de huisregels. 

• ‹ Vorige
• 1
• 2
• Volgende ›
• Pagina