Ervaringen met aankoop van een huis via SAFER?

Reactie van Domaine de Vayssières (46) op 5 Mei 2014 op 18.44

Terug naar de enige persoon die op dit forum regelmatig wordt genoemd als deskundige zou ik zeggen! ~gezien je tijdsdruk desnoods even bellen als dat lukt!

 

Reactie van Sandra op 5 Mei 2014 op 19.30

Kopen via Safer is, zoals het mij eens is uitgelegd, niet anders dan via een andere makelaar. Het enige is dat als met de verkoper een prijs is overeengekomen een plaatselijke boer altijd het eerste recht heeft om het geheel alsnog voor dezelfde prijs te kopen net als het 't geval is via een gewone makelaar die de verkoop dan alsnog aan Safer moet voorleggen.

Reactie van Joost KUBBE op 6 Mei 2014 op 2.31

De Safer heeft een boerderij gekocht of in de verkoop genomen met veel land. De boeren uit de omgeving wilden wel het land, maar niet de boerderij. Dus heeft de Safer de boerderij met een aardig lapje afgescheiden en de rest van de grond aan de boeren verkocht. Rest de boerderij + het lapje aan de man te brengen; Hier treedt de Safer bijna net als een makelaar op, alleen met een hogere commissie 12-14%.

Joost Kubbe, makelaar

Reactie van helga van velsen op 6 Mei 2014 op 8.21

Wij hebben een boerderij gekocht met 170 ha erbij, zonder problemen in 2002. Wel is het handig om te informeren of er een pacht overeenkomst ligt (exploitatie van de grond door een andere boer) omdat die moeilijk zijn te verbreken. De Safer heeft het recht om daar dan iedere keer als de pacht afloopt, een nieuwe pachter op te zetten, tenzij jezelf als boer geregistreerd bent inFr (MSA) en dus zelf de grond zou kunnen exploiteren. Maar dat is natuurlijk ook afhankelijk van de hoeveelheid grond en het soort exploitatie daarop (wijn, koeien, schapen, cereals). Wij hebben een bedrijf opgericht aan wie we het totaal verpachten, zelf zijn we eigenaar van dat bedrijf. Onderhands hebben we een deal met een lokale boer die het werk voor ons doet. Bij een dergelijke constructie moet je weer kijken naar de eventuele landbouwsubsidie (vast en naar opbrengst vd oogst) die aan de grond verbonden is. (PAC) Informeer wie het bewerkt en wie de subsidieaanvraag indient en dan kun je zelf bepalen of het de moeite waard is om hier verandering in aan te brengen of het gewoon bij het oude te laten. De Safer beheert in principe alle landbouwgronden in Fr en heeft dus een belang en is niet neutraal en een makelaar weet vaak weinig van alle landbouwconstructies. Veel succes!

Reactie van Wim van Teeffelen op 6 Mei 2014 op 9.47

De SAFER heeft vele petten op. Dit zijn de meest voorkomende:

1. SAFER als rechthebbende van een voorkeursrecht (droit de preemption). Koper en verkoper komen een transactie overeen, die verplicht moet worden voorgelegd aan de SAFER. Indien de SAFER gebruik maakt van zijn voorkeursrecht, dan kan de koper naar huis en verkoopt de verkoper het object tegen dezelfde voorwaarden aan de SAFER. Dat is de theorie, de praktijk is dat SAFER  vaak slechts geïnteresseerd in een deel van het object (meestal alleen de grond) en SAFER zet zijn voorkeursrecht in als dwingmiddel in de richting van de verkoper. Indien de SAFER bepaalde ideeën heeft, zit je als verkoper klem. Helaas is de macht van SAFER nogal groot.

2. De SAFER als makelaar met een non-exclusief contract. Zie het voorbeeld van Joost hierboven. Ook in dit geval kan de verkoper kiezen om zelf het pand te verkopen of dat via een commerciële makelaar te doen. In dat geval blijft altijd de dreiging van het voorkeursrecht boven de transactie hangen, wat je kunt afkopen door via SAFER tegen een hogere commissie te verkopen. Ja, ik weet het, niet fraai, maar dat is de praktijk.

3. SAFER als exclusieve makelaar, vrijwillig gekozen door de verkoper. In dit geval kan de verkoper garanderen aan de koper dat het voorkeursrecht geen roet in het eten zal gooien. Ook hiervoor rekent de SAFER een forse courtage

4. SAFER als tussenkoper. Het te verkopen pand speelt een belangrijke rol in de lokale agrarische ontwikkeling, of de verkoper  heeft een schuld aan bv de MSA, is failliet of het pand zit in een erfenis van een overleden boer o.i.d. De SAFER biedt de verkoper een helpende hand door als tussenkoper op te treden. Dat gebeurt pas als er een koper is, maar een garantie van een verkoopprijs door de SAFER kan belangrijk zijn voor het op orde brengen van financiële zaken van de verkoper, nog voordat het geld van de koper op zijn rekening staat. Een koper die geïnteresseerd is tekent een contract met SAFER dat het pand wordt gekocht van SAFER en daarachter ligt (onzichtbaar voor de koper), een overeenkomst tussen SAFER en verkoper. Deze dossiers komen voor een Commissie van de SAFER die een besluit neemt over de beste koper. De koper moet dus een plan indienen over zijn voorgenomen gebruik van de grond en eventueel opstallen. SAFER geeft richtlijnen voor het meest gewenste gebruik. Is er maar één kandidaat, dan gaat die over tot aankoop (over de prijs is dan niet meer te onderhandelen), ook al wijkt zijn voorgenomen gebruik af van wat SAFER had bedacht, maar alleen als het voorgenomen gebruik geen overlast oplevert voor de omgeving. Zijn er meerdere kandidaten dan krijgt die kandidaat de voorkeur, die het beste past in de ontwikkelingsvisie van de SAFER voor dat gebied. Ook in dat geval is de aankoopprijs niet meer onderhandelbaar. SAFER rekent in de regel 19% voor deze bemiddeling.

@Helga. Pacht is weer een heel ander onderwerp. Het is niet per definitie zo dat pachtcontracten moeilijk te verbreken zijn of dat de SAFER hier zoveel macht heeft. Het is alleen cruciaal om dit te regelen VOORDAT de acte authentique wordt getekend! Alleen kopers die denken, dat lossen we wel op als we eenmaal eigenaar zijn komen in een situatie terecht zoals beschreven door Helga. Dus bij aankoop: zorg dat alle informatie op tafel ligt over bestaande pachtafspraken (schriftelijke en mondelinge), bedenk wat je er mee wil en neem dat allemaal op als opschortende voorwaarden in het compromis de vente! Dit is zeer motoverend voor de verkoper om zich in te zetten voor het vinden van ene oplossing!

Wim 

Reactie van Wilco op 6 Mei 2014 op 10.50

@Joost@Wim Ik denk dat dat hier ook het geval is, de boerderij met 7Ha wordt nu aangeboden. De Safer vraagt alleen volgens de mevrouw maar 5,8% (reeel zonder de notariskosten mailde ze). Zijn ze hier dan gewoon heel goedkoop of zouden er nog kosten bij gaan komen... 

@Helga Dat klinkt als een mooie regeling, zeker voor echt boerenbedrijf. Voor onze plannen (kleinschalig, eerst niet commercieel later misschien kleine productie) is zoiets niet direct iets voor ons, maar misschien voor anderen een uitkomst!

@Wim t.a.v. onderhandelen... in principe is het dus zo dat in gevalletje 2 en 3 er prijsonderhandeling mogelijk is. Of ligt de prijs eigenlijk wel vast als de SAFER eea aanbiedt? En ik begrijp dat het dus idd verstandiger is om niet met de aanbiedende makelaar te gaan praten maar met de SAFER, ook t.a.v. toekomstige agrarische plannen waar we elkaar misschien weer tegenkomen?

Kun je bij hen ook een aangeven wat je zoekt zodat zij actief gaan kijken naar een situatie zoals Joost hierboven aangeeft?

Reactie van Wim van Teeffelen op 6 Mei 2014 op 11.17

Zolang het plan niet voor de Commissie hoeft, zijn er -ook met SAFER- onderhandelingen mogelijk. Zelfs in een Commissie-geval heb ik dat wel eens meegemaakt, maar toen waren er geen andere kandidaten. Maar het dossier wordt pas voorgelegd aan de Commissie als er in principe overeenstemming is over alle aspecten van de verkoop, inclusief de prijs.

5,8% is inderdaad erg laag voor wat ik van de SAFER heb gezien. Het lijkt me nuttig om nadrukkelijk te vragen of daar nog kosten bijkomen.

Uiteraard kun je bij de SAFER opgeven naar wat je op zoekt bent. Dergelijke verzoeken nemen ze graag in behandeling. De meeste SAFER-beambten waar ik mee te maken heb gehad waren in die zin heel servicegericht en behulpzaam.

Wim 

Reactie van Wilco op 6 Mei 2014 op 13.39

@wim Dank je voor de bijdrage, ik post het vervolg als ik morgen meer weet.
@alice Nix is zeker, we zoeken eigenlijk in de hele Pyrenees Atlantiques en randen Gers/ Landes/ H.Pyrenees. Er wordt niet veel aangeboden met aardige hoeveelheid "goede" grond, vandaar nu via de SAFER eens kijken...

Reactie van Eduard op 6 Mei 2014 op 14.33

Dag Wilco,

Hoeveel grond heb je nodig? Is 55 hectare voldoende? Dit domein ligt op de grens tussen de Haute Garonne en de Gers.

http://property-france.fr/nl/houses/show/1825/landgoed_bestaande_ui...

Groetm

Eduard

Reactie van Wilco op 6 Mei 2014 op 16.03

@eduard Haha blij dat je ons voor vol aanziet... We zoeken voor minder dan de helft vd prijs en 55ha is wel weer echt een bedrijf.. Het moet wel leuk blijven! Bovendien zoeken we een beetje meer neerslag, vandaar 64 of direct aangrenzend. Thx!

Je reactie hieronder, dit zijn de huisregels. 

• ‹ Vorige
• 1
• 2
• Volgende ›
• Pagina