Een deel van het perceel , ingesloten in de tuin van het te verkopen huis zit in een keer niet meer in de verkoop

Ik wil een huis kopen in de bourgogne . We zijn al gekomen tot het tekenen van de compromis de vente . In de advertentie staat op de tekening dat het huis vrij is gelegen met rondom een tuin welke volledig omheind tot de verkoop behoort . Ook tijdens de bezichtiging is dit het geval en word er niet gesproken over een deel van de tuin die niet tot de eigenaar van het huis behoort .

De tuin is namelijk opgedeeld in verschillende kadastrale percelen . Echter nu de koopovereenkomst getekend moet worden blijkt dat een deel van de geheel omheinde tuin ( één kadastraal perceel ) niet in eigendom is van de verkoper en wil de verkoper het huis verkopen zonder dit perceel , terwijl dit perceel dus wel in de omheinde tuin ligt . Er is inmiddels een erfgename van het kadastrale perceel opgespoord door een notaris . De verkoopmakelaar stelt nu voor om toch de compromis de vente te tekenen en te hopen dat de eigenaar van dat perceel alsnog afstand doet van dat perceel voordat of ten tijde van het passeren van de acte authentique , maar zegt erbij dat hij dat niet kan garanderen .

Wat is nu verstandig ? Nu heb ik gevraagd om eerst de erfgename te benaderen zodat er meer zekerheid is over wat er gaat gebeuren met dat perceel en als dan het perceel over is gedragen of althans als ik weet dat de intentie er is om het perceel over te dragen , dan wel aan mij te verkopen tot het tekenen van de compromis de vente over te gaan . uitstel van tekenen van de compromis de vente totdat ik meer zekerheid heb over het perceel wat in de omheinde tuin ligt . De makelaar zegt dat de eigenaar van dat perceel als 25 jaar geen aanspraak heeft gemaakt op het perceel .

Nu zegt de makelaar dat nu de kans groot is dat de verkoper zich terugtrekt uit de verkoop omdat ik de vraag stel om , nu eenmaal een erfgename gevonden is contact te maken met de eigenaar van het perceel, terwijl hij het bod geaccepteerd heeft op basis van de advertentie waarop ik heb geboden incluis het nu in een keer verwijderde perceel uit de compromis de vente .

2 vragen ;

1. Klopt het dat de cyclus van 30 jaar opnieuw begint m.b.t erfgrens en verjaring als een nieuwe koper een huis koopt in frankrijk

2. Is het verstandig om toch de compromis de vente te ondertekenen of moet ik eerst zekerheid hebben omtrent het omsloten perceel voordat ik teken met als riscio dat de verkoper zich terugtrekt

_____________________________

☑️ Beste plaatser van dit bericht,

fijn dat je gebruik maakt van dit forum. Doe alsjeblieft mee met de discussie die volgt op je bericht! Reageer zelf op de reacties die anderen geven. Dat mag ook best een bedankje zijn.

_____________________________

Rubrieken,

Klik hieronder voor meer berichten in dezelfde rubriek.

20220819, Geldzaken, Overheid, Woningen Algemeen

Volgende bijdrage >

Reactie van Mandy Roks op 19 Augustus 2022 op 15.20: Na het ondertekenen van de compromis de vente heb ik 10 dagen bedenktijd lees ik . Daarna kan ik niet meer terug zonder dat het geld kost . Althans dat is wat in de copromis de vente staat . Is dat niet zo dan ?

Reactie van Ada op 19 Augustus 2022 op 15.41: Kun je zien hoeveel m2 grond wordt aangegeven in het compromis de vente, of althans het voorbeeld hiervan, er zou ook een kadastraal kaartje bij moeten zitten. Dit zul je ongetwijfeld ook hebben gekregen. Als hierop m2 overeenkomt met de in de verkoopadvertentie gegeven aantal m2.

Ik denk dat je dit ook moeten kunnen terugvinden in het kadaster. Dit kun je eenvoudig opvragen. Als blijkt dat in het kadaster staat dat het aantal m2 wél tot het perceel behoord, (het heeft dan een (1) nummer) en de eigenaar hiervan jouw verkoper is, dan is er in feite niets aan de hand.

Zou het zo kunnen zijn dat de eigenaar/verkoper, ooit het huis met wat grond heeft gekocht en dit aparte stuk grond er "bij" heeft genomen en altijd heeft gebruikt?

Trouwens een compromis heeft n bedenktijd van 10 dgn. mits er een hypotheek nodig is, dan is het een maand als ik het goed heb.

Reactie van Mandy Roks op 19 Augustus 2022 op 15.42: Dat denk ik ook . En dat heb ik nu ook voorgesteld aan de makelaar om contact te zoeken met de erfgename voordat ik de compromis de vente teken. Maar die zegt dan nu in reactie daarop dat de huidige eigenaar van het te verkopen huis zich dan waarschijnlijk wil terugtrekken uit de verkoop . Maw tekenen in de hoop dat het goed komt met dat stuk grond of het huis kwijt zijn . Ik vind het een lastige kwestie omdat we verliefd zijn op het huis . De makelaar zegt dat ik me om dat perceel niet zo druk moet maken . Maar ik lees toch veel problemen rondom erfafscheiding

Reactie van Ada op 19 Augustus 2022 op 15.47: Wat zegt de notaris?

Reactie van Tom op 19 Augustus 2022 op 15.50: Dit als ontbindende voorwaarde op laten nemen in het compromis. Duidelijk met kadastrale tekeningen en een tijdspad. Willen ze dit niet, dan niet tekenen. Je wilt je nieuwe avontuur niet beginnen met een slepende rechtzaak. Succes!

Reactie van Mandy Roks op 19 Augustus 2022 op 15.52: Ada , in de advertentie van de makelaar staan twee maten . In de beschrijving staat dat het huis op een perceel staat van 3000 m2 .. lees je verder dan staat er in de details dat het gaat om 2400 m2 . Ik heb dat toen gevraagd aan de makelaar waarom dat zo staat omschreven . Daarop zei hij dat dat pas vastgesteld kan worden nadat er een officieel onderzoek is ingesteld door het kadaster . Op de foto in de adverentie staat dat het om 3000 m2 gaat met bijbehorend kadasterkaartje . Daar is dat perceel bij ingetekend . Later .. toen ik het comcept compromis de vente onder ogen kreeg , miste ik in een keer een kadastraal perceel . Het geheel word nu aangeboden in de compromis de vente zonder dat bewuste perceel met de tekst dat de eigenaar van dat perceel word opgespoord en dat er alles aan gedaan word om de overdracht van dat perceel te bewerkstelligen voor de overdracht van de acte authentique . Maar garanderen doen ze dat niet . Het staat niet als ontbindende voorwaarde en men kan het niet garanderen . Als ik het goed uitreken gaat het toch om 650 m2 aangesloten en omsloten door de tuinafrastering

Reactie van Sequoia op 19 Augustus 2022 op 15.54: Hoe lang heeft de verkoper het huis in eigendom? Ook bij zijn aankoop moet al duidelijk zijn geweest dat genoemd perceel van iemand anders was...

Reactie van Anja op 19 Augustus 2022 op 16.02: Laat de eigenaar van het huis eerst het perceel kopen. Eventueel als voorwaarde in het compromis de vente. Daarna koopt u het geheel voor de overeengekomen prijs.
Stink er niet in. Het stukje grond is niets waard, maar als u het huis gekocht heeft ineens wel. Succes

Reactie van Jeannette op 19 Augustus 2022 op 16.19: De verjaringstermijn van dertig jaar waar je het over hebt, daarbij geldt altijd dat er sprake moet zijn van goeder trouw, dat wil zeggen dat de koper en/of verkoper niet wisten dat het stukje grond van een ander is, maar dachten dat het bij de verkoop inbegrepen is en dus hun bezit is.
Nu jullie er beiden van op de hoogte zijn dat het stuk grond niet van de verkoper is en dus ook niet van de koper kan worden, kan er geen termijn gaan lopen en is er ook geen termijn ingegaan, ook al is de grond niet gebruikt gedurende 25 jaar.
Er is dus geen enkele sprake van een termijn van 30 jaar waarvan er dus 25 verlopen zouden zijn omdat de wettelijke eigenaar geen gebruik heeft gemaakt van het perceel.
Je koopt het goed nu in de wetenschap dat het stukje er niet bij hoort, en dus kan het ook nooit van jou worden door verjaring! Laat je niks wijsmaken!

Ja, als je het (compromis de vente) CdV getekend hebt kun je je binnen 10 dagen terugtrekken zonder opgaaf van redenen (daarbij moet je een strikte vorm volgen, een telefoontje is niet genoeg!), daarna zit je er aan vast, en ook al heb je niks aanbetaald, je kunt gewoon aansprakelijk gesteld worden en dan moet je 10% van de aankoopsom aan de verkoper betalen, dat staat niet alleen in elk Compromis de vente standaard opgenomen, maar is ook nog eens wettelijk geregeld.
10 dagen is niet voldoende om dit probleem te regelen.

Maar ik zou echt niet tekenen op dit moment onder deze voorwaarden, en als je tekent moet je als ontbindende voorwaarde laten opnemen dat het ingesloten perceeltje mee verkocht wordt. Zodat als het niet geregeld wordt met de rechtmatige eigenaar, jij onder het contract uitkomt zonder de boete van 10%. Maar dit moet echt expliciet worden opgenomen in het Compromis de vente als ontbindende voorwaarde!

Spreek je voldoende Frans? Heb je iemand die het CdV voor je kan lezen?

Neem absoluut in dit geval een eigen notaris (of een andere jurist of minimaal een aankoopmakelaar) in de arm aan wie je jouw belangen goed uitlegt, en die jouw belangen dan vervolgens goed verdedigt naar de aankoopmakelaar, de verkoper en de notaris toe. Een eigen notaris kost je niets extra's, het honorarium van de notaris wordt door de twee notarissen gedeeld.

Dit moet echt nu opgelost worden, anders zit jij er weer mee als je wilt verkopen of krijg je recreanten in de tuin!

Ik denk dat de makelaar druk zet op jullie, dat moet je niet laten gebeuren, hier moet gewoon de tijd genomen worden, een beetje notaris zou dit niet zo laten gebeuren trouwens of legt jullie op zijn minst met een tolk klip en klaar uit wat de risico's en de gevolgen kunnen zijn van de verplichting die je aangaat.

Door niet meteen eerlijk te zijn maken verkoper en makelaar zich verdacht terwijl er zeer waarschijnlijk helemaal niets aan de hand is; de wettelijke eigenaar (een erfgenaam) is opgespoord, het perceeltje is in geen 25 jaar gebruikt en dus zal de wettelijke eigenaar het vast wel willen overdragen, ik zou niet weten waarom iemand opeens aanspraak zou willen maken op een ingesloten stukje grond (behalve als er goud in de grond zit natuurlijk!)?
Ja, dat zal de verkoper geld kosten, al is het alleen maar de notariskosten en aktes en legeskosten, maar een beetje goede notaris zorgt er voor dat dit vlekkeloos kan gaan zonder al te veel extra kosten!
Het is mede de taak van de makelaar om dit probleem op te lossen.

Laat je niet afbluffen en realiseer je dat koper en makelaar graag snel van het gedonder af willen en jou hiervoor willen misbruiken, bedenk je goed: de makelaar werkt niet voor jou!

Reactie van Mandy Roks op 19 Augustus 2022 op 16.27: Dankjewel . Wat u zegt .. Dat onderbuik gevoel ... dat had ik ook al heel de nacht. Als de makelaar en verkoper niet mee willen werken dan gaat het zeker zeer doen om het huisje te laten gaan . Maar als men hierin niet transparant is kan ik de transactie beter niet door laten gaan en verder zoeken naar een droomhuisje . Heel erg bedankt voor uw woorden . Mvg Mandy

Je reactie hieronder, dit zijn de huisregels.